土地增值税清算费用的条件和流程谁了解？

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• 142****8624

  一、土地增值税清算的条件：
  1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
  2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
  3、直接转让土地使用权的。
  二、清算流程：
  一、取得土地使用权所支付金额的分配
  二、房地产开发成本的分配
  1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊
  2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配
  三、开发费用的分配
  财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但**高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
  四、与转让房地产有关的税金的分配
  房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。
  五、财政部规定的加计20%扣除数的分配
  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)第七条第(六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%。计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。
  六、汇总不同类型房屋的扣除项目金额
  1、普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。
  2、非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。
  3、商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除

  查看全文↓ 2018-12-10 23:11:26
• 142****6790

  土地增值税清算的条件和流程？
  　　土地增值税清算的条件：
  　　1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
  　　2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
  　　3、直接转让土地使用权的。
  　　清算流程：
  　　一、取得土地使用权所支付金额的分配
  　　二、房地产开发成本的分配
  　　1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊
  　　2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配
  　　三、开发费用的分配
  　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但**高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
  　　四、与转让房地产有关的税金的分配
  　　房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。
  　　五、财政部规定的加计20%扣除数的分配
  　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)第七条第(六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%。计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。
  　　六、汇总不同类型房屋的扣除项目金额
  　　1、普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。
  　　2、非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。
  　　3、商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除
  　　七、计算不同类型房屋的增值额
  　　1、普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额。
  　　2、非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额。
  　　3、商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额。
  　　八、计算不同类型房屋的增值率
  　　1、普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额。
  　　2、非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额。
  　　3、商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额。
  　　九、查找土地增值税税率
  　　纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
  　　十、计算土地增值税
  　　土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。

  查看全文↓ 2018-12-10 23:11:16
• 142****2763

  一、清算条件
  纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
  （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
  （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
  （三）直接转让土地使用权的。
  对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
  （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
  （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
  （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
  （四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
  对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
  二、清算流程
  对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
  对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
  纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
  （一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。
  （二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
  （三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
  （四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

  查看全文↓ 2018-12-10 23:11:06

相关问题

• 问 什么是土地增值税清算
  答

  土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

• 问 什么是土地增值税清算？
  答

  土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

• 问 谁知道怎样清算土地增值税？
  答

  土地增值税清算条件有什么规定一、什么状况下需求进行“土地增值税清算”?契合下列景象之一的，交税人应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目所有竣工、完结出售的;2、全体转让未竣工决算房地产开发项意图;3、直接转让土地运用权的。二、契合下列景象之一的，主管税务机关可要求交税人进行土地增值税清算：1、已竣工检验的房地产开发项目，已转让的房地产修建面积占整个项目可售修建面积的份额在85%以上，或该份额虽未达到85%，但剩下的可售修建面积现已租借或自用的;2、获得出售(预售)应允证满三年仍未出售结束的;3、交税人请求刊出税务注册但未处理土地增值税清算手续的;4、省税务机关规则的其他状况。土地增值税清算条件是怎样的一、地增值税清算后再出售房子怎样交纳土地增值税?在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后出售或有偿转让的，交税人应按规则进行土地增值税的交税申报，扣除项目金额按清算时的单位修建面积资金费用乘以出售或转让面积核算。单位修建面积资金费用=清算时的扣除项目总金额除清算的总修建面积二、获得出售(预售)应允证满三年仍未出售结束的，怎样进行土地增值税清算?关于断定需求进行清算的项目，房地产开发项目以国家有关部分批阅、存案的项目为单位进行清算;关于分期开发的项目，以分期项目为单位清算;对不同类型房地产分开核算增值额、增值率，交纳土地增值税。在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后出售或有偿转让的，交税人应按规则进行土地增值税的交税申报，扣除项目金额按清算时的单位修建面积资金费用乘以出售或转让面积核算。单位修建面积资金费用=清算时的扣除项目总金额除清算的总修建面积三、未出售的房地产项目，在进行土地增值税清算时，怎样进行清算?房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于租借等商业用途时，如果产权未出现变更，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的资金和费用。四、直接转让土地运用权,怎样进行土地增值税清算?对获得土地运用权后，未进行开发即转让的，核算其增值额时，只应允扣除获得土地运用权时付出的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节交纳的税金。以转让土地运用权获得的所有收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，法定扣除额为:(1)获得土地运用权所付出的金额;(2)与转让土地运用权相关的税金。五、全体转让未竣工决算房地产开发项目，怎样进行土地增值税清算?对获得土地运用权后进行房地产开发建成的，在核算其增值额时，应允扣除获得土地运用权时付出的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设备的资金和规则的费用、转让房地产有关的税金，并应允加计20%的扣除。

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• 问 土地增值税清算管理规程是什么？
  答

  土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

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• 问 土地增值税如何清算，什么时候开始
  答

  关于土地增值税政策口径解答（一）一、清算单位确认问题1、 问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？答：根据《细则》第八条、国税发[2006]187号的规定，清算单位是由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。

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