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《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）：第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定: （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。 （二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 （三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。 （四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 也就是说，企业所得税季度预征：预售收入×计税毛利率×企业所得税率25% 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
全部4个回答>房地产企业所得税筹划要怎么做？
138****5568 | 2019-03-01 00:38:17
已有3个回答
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152****2520
税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向，事前选择税收利益**大化的纳税方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的一种企业筹划行为。税收筹划不是逃税，是合法合理的避税，是为企业节约税收成本。但是税收筹划对业务素质要求非常高，不可轻易而为之。我是专门从事税务筹划，如有需要可以私信我
查看全文↓ 2019-03-01 00:38:57
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145****5458
现有较多企业还处于粗放型的缴税状态，如何依据国家的税收政策对企业进行成本控制？如何进行合理的税务筹划？相信在筹划专家指导下，能降低15%-20%的税负是完有可能的，这样就能**大的降低税负来增大企业利润，是每一个企业**为关心的重大实际问题。
查看全文↓ 2019-03-01 00:38:52
为帮助企业强化税务筹划理念，提高合法节税、避税操作技能，节约纳税成本。北京世纪之光培训中心特邀请该领域经验丰富的知名专家并经过了长时间的酝酿及准备，筹办了这次研讨会，这将是一个极为难得的业务探讨契机.
适合参加对象
（副）总经理，财务（总监、经理、部长、科长）和财务部人员及税务代理人员与关注税收事业发展人员
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内容：
张中秀：中国人民大学教授、著名经济学家、税务筹划专家、中央电视台"决胜2000年"合理避税讲座主讲教授、北京世纪之光培训中心顾问
1、 企业税务筹划的研究背景和基本方法
2、 集团企业的税务筹划
3、 企业设立、筹资、投资与税务筹划
4、 合理节税、避税平台与案例
5、 关于房地产行业的税务筹划**新研究动态
国家税务总局法规司官员，高级研究员
6、我国现行税制概况、运行情况及存在一些问题
7、进一步完善税制的设想
8、2000年至今年第一季度税收政策的调整情况及应对策略
9、国家税收政策的合理利用与企业税务筹划
嵇锦宏： 《中国税务报》纳税筹划周刊资深记者
10、国内税务筹划总体情况概述
11、WTO后税务筹划面临的机遇与挑战
高金平：中国注册税务师、会计师，中国税务报筹划周刊"考考你"专栏特约撰稿人。上海国家会计学院CPA考试辅导，"税法"科目的主讲人
12、企业各税种的税务筹划
13、外商投资企业和外国企业所得税的税务筹划
14、关于电子产业的税务筹划问题及税务筹划的展望
15、如何走出税务筹划的误区（偷税、避税案例分析）
王泽国：经济学硕士、中国注册税务师、注册会计师，现任中京瑞税务师事务所副所长、北京世纪创微科技有限公司财务总监。资深税务筹划专家
16、企业税务在成本控制中的运用技巧
17、企业采购、销售及股权重组、合并分立与税务筹划
18、企业内部核算的税务筹划
19、企业设立及企业日常成本控制与税务筹划 -
157****5708
一、首先房地产公司开发项目所得税的管理主要分为两块：
查看全文↓ 2019-03-01 00:38:42
1、商品房销售部分：这部分的纳税人才是房地产公司
2、建设安装工程部分：这部分的纳税人是工程承包方
二、税务部门对所得税的管理：
1、如果帐目健全，核算真实的话可以申请查帐征收，而查帐征收中就有一个预征的概念，就是纳税人每月或者是每季度根据利润自己计算出税款预先申报缴纳，然后年末税务部门再查帐汇算清缴，多退少补。
2、如果没有帐目或者帐目不健全不真实的话，那么税务部门就会采用核定征收，
核定征收也分两种，一种是核定应税所得率征收，一种是定额征收。而房地产业一般都是实行核定应税所得率征收，什么意思呢？就是税务部门会根据行业不同、营业额高低制订出各行各业的大概成本利润率（税务部门叫做应税所的率），房地产业应该是10%-12%左右，建筑业应该是6%-8%左右，而企业所得税税率是25%，那么10%-12%*25%就等于房地产业税率是2.5%-3%，建筑业税率是1.5%-2%左右，这种管理方式近似于营业税的管理，就是不会管你利润的高低，收入是多少，一律按收入附征，其纳税时间是当月税款次月15日前申报缴纳。
3、几个特殊规定：其一，对于建筑业的收入实现时间确认比较特殊，由于工程项目清算时间跨度长，工程期内工程款的支付一般都是采取的预支、借款等形式，所以税务部门规定不管支付的工程款是暂借还是预支都视同收入实现
其二，房地产业收入确认的特殊规定：房地产开发商收取的一切费用都算收入，包括代办证件费用、代收的物业管理费装修水电费等杂费
其三，对经济适用房、普通住宅有特殊优惠政策，如有需要了解私下再谈。
其四，现阶段房地产业优惠政策是国家对于经济危机所出台的临时优惠政策，并不会长久，所以不要拿现在的政策指导以后的经营。
三、企业对企业所得税的财务处理：
1、查帐征收方式下的财务处理：
a、预交所得税：
计提：
借 所得税费用
贷 应交税费——应交所得税
缴纳：
借 应交税费——应交所得税
贷 银行存款
结转：
借：本年利润
贷：所得税费用
b、汇算清缴：
如果预交数大于汇算清缴计算出来的应缴数，一般情况下，税务机关为了减少税金退库的麻烦，实务中，大多将多预缴的上年度企业所得税抵缴下一年度应缴纳的税款。这种情况下，企业的会计处理为：
借：其他应收款——所得税退税款
贷：以前年度损益调整——所得税费用
如果预交数小于汇算清缴计算出来的应缴数会计处理同a
2、核定征收下企业所得税一般不进行汇算清缴，其他会计处理同a
四、房地产企业所得税处理的几个误区：
1、核定征收所得税的管理方式下是不是把建安合同压低，建安部分的税款就会少交？是的，建安合同低建安税收的确会少交，但是房地产中有土地增值税会相应提高，得不偿失。
2、隐瞒销售收入是否减少税收？是，但是开具发票会响应减少，即使购房人现在无所谓，但在二次交易需要发票抵扣时就会出现麻烦，迟早会暴光。
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所得税的税率都是25%。不过房地产预缴所得税主要考虑预缴的毛利率。因为预缴税款=毛利X税率。毛利的规定请参照国税发[2009]31号。第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.开发项目位于其他地区的，不得低于5％。属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行相关调整。
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在项目没有完工交付使用前，采取预交形式，收入（包括预收账款）*毛利率*企业所得税税率=预交企业所得税，项目完工后，（售房收入-营业成本-营业税及及附加-三大期间费用+营业外收入-营业外支出+（-）税收调整因素）*25%=汇算企业所得税，汇算企业所得税-预交企业所得税=补交企业所得税。
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核定所得税率是由税务部门根据你所处的行业还有你所在的地区来划分的，这个率不是你来算的，如果确实是核定所得税率的话那也是税务局直接就通知你是多少了。如果是6.25%的话那就是按照你收入的25%来征所得税也就是你所得税率核定征收率是25%，那么你每月要缴的所得税就是收入*25%*25%。
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企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。也就是说，企业所得税季度预征：预售收入×计税毛利率×企业所得税率25%
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