别墅属于住宅吗? 应该去卖别墅还是卖普通住宅~~~？

131****8488 | 2019-04-21 15:32:13

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141****2396
通常情况下而言，别墅相较于花园洋房，消费者定位更高一些。花园洋房主要面向中高收入人群，而别墅针对的则是更高收入以及更加富裕的家庭。

二、建筑地点有所差异
别墅多建于环境优美的郊外，而花园洋房在地理区位上也位于郊外和主城区之间，花园洋房具有部分别墅的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利。

三、隐私性不同

由于别墅的独立性，因此别墅的隐私性更较花园别墅高很多，进了门口就有个人支配。但是花园洋房就不同了，花园洋房怎么也要跟别人公用楼梯。

别墅的特点：

1、别墅造型外观雅致美观，独幢独户，庭院视野宽阔，花园树茂草盛，有较大绿地。有的依山傍水，景观宜人，使住户能享受大自然之美，有心旷神怡之感。

2、别墅内部设计得体，厅大房多，装修精致高雅，厨卫设备齐全，通风采光良好。

3、别墅还有附属的汽车间、门房间、花棚等。

4、社区型的别墅大都是整体开发建造的，整个别墅区有数十幢独立独户别墅住宅，区内公共设施完备，有中心花园，水池绿地，还设有健身房、文化娱乐场所以及购物场所等。

花园洋房的特点：
查看全文↓ 2019-04-21 15:32:32
134****5971
　当然去卖别墅了。真是别墅的话，估计还没开盘就被抢光了。
　　别墅（Villa）：“口”
　　排屋（Town House）：“日（双拼）”或“目（联排）”
　　排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园的占地面积均是有产权的。
　　别墅的买卖双方合同一般都有注明：
　　1、本商品房户型为：别墅；
　　2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。
　　国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。
　　别墅是包括地下层在内的**多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层独立洋房”、“联排排屋”、“双拼排屋”、“叠加排屋”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。
　　容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
　　规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
查看全文↓ 2019-04-21 15:32:27
147****5751
别墅：真正说起来，中国**早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二。在国外第一居所的房子叫做house，第二居所叫villa。

villa**早出现于中国时，经常翻译成三种，有的时候叫别墅，有的时候叫庄园，有时还叫城堡，不管怎么翻译这个东西都是国外独立庄园生活的代称。在中国明代时期，别墅这一叫法经常能够见到；

当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是别墅区的原形。别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。

别墅的建筑形式：

分为以下5种：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅、空中别墅；严格意义上讲：联排、双拼以及排屋等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。

地段好的别墅价格一般太贵，价格好的别墅地段一般又太偏。买什么样的别墅，即可满足自住、又可满足保值增值？

如果要讲稀缺性，别墅显然是**稀缺的。独门独院，有天、有地、有车位，一层一代人。但同样是别墅，回报率却大不同，有些别墅是带坑的。

如深圳天麓别墅有个巨亏的别墅，2本证、本身地势过高、配套奇缺，开车上山踩油门累死脚，山间有大雾都可能找不着家。加上又是双本证，因此它价格变化也不奇怪。

另，深圳东部的万科十七英里、西部的观澜湖高尔夫大宅、以及惠东海湾大量的度假别墅等等，测算下这些年来的**，都不太好。

有位客户2014年底2015年初，大胆在东部和西部各买了一套别墅。3年过去，他自嘲说：我买房子时机卡得特别准，但是品种都选错了。因为这3年，深圳的平层基本都翻倍，而他持有的别墅远远跑输。

备注：不过有一点，客户认为未来会是别墅的时代。理由是第一代的人群逐渐富裕起来，改善性的需求会逐次抬升，而别墅总量只会减少。

而深圳的香蜜湖别墅，依然是全深圳几乎**昂贵的不动产。香蜜湖1号的叫价已经超过25万/平米，几乎是天麓的1倍。同样是名家手笔——尤其是天麓，还是白色派大师迈耶的作品，但在时间的长河里，价格不啻天壤。

挺多买房人，更多是甚少见到大海的北方人，跑到海边别墅，经常二话不说就刷卡。

卖“稀缺资源”，是所有可称为别墅必备特征：一定要拥有“稀缺资源”，比如山景、海景、湖景、高尔夫球场等等。

但来自实践的观察是，别墅所拥有的稀缺资源，是具有很大的欺骗性的。无论是什么稀缺景观，如果单纯只卖景观，再无其它，那便要小心警惕。

若论起稀缺性，恐怕没有任何产品能和别墅并论，但并不是所有的别墅都能获得比较的保值增值性能；大量的历史数据证明，只有那些拥有城市公共资源加持的别墅，才能有更好的市场表现。从身边观察，将上述天麓、香蜜湖1号，放在一起对比异同，就可以得出判断：两者都拥有稀缺的景观资源——前者拥有独有的山景+海景，后者拥有湖景。

不同的是，一个位于尚无地铁通达的东部滨海，整体公共配套较弱；另一个是位于CBD核心区域，周边拥有地铁、名校、金融产业、高档商业等等几乎是**好的城市公共资源。

随着时间流逝，一个可以卖到25万/平米以上，表现出极强的保值增值性能；一个在长达数年的时间里，却基本没为业主带来什么可观的收益，甚至亏钱。

好的保值增值性能的别墅，一定要优先满足下面的基本条件：

1：距离城市中心区/副中心区，在合适的距离内，并拥有相对便利的交通条件。

这是基本盘，别墅距离城市中心/副中心的“物理+时间”的距离，决定着财富创造的速度和效率。这是富人们非常在意的，这个解释了一点：大量的富人其实都是住在距离城市中心区的近处，而不是像隐士一样远离城市居于滨海之畔。距离中心区或者副中心区，当然价格会不一样，但背后的逻辑一样。
查看全文↓ 2019-04-21 15:32:24
149****3857

1计算逻辑与公式

土地增值税计算的大逻辑是：

用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。

土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。

具体计算公式如下：

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

适用税率如下：

举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

2扣除项目金额包括哪些？

（1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税；

（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）

（2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但**高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。

看起来有点复杂，对投资人员来说，也别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10%

（4）与转让房地产有关的税金（以下简称D）：“营改增”后指的就是增值税附加

特别注意，这里抵扣的税金是增值税附加，就是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身。这里很容易错。

（5）加计20%扣除（以下简称E）： E=（A+B）*20%

3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税

听标题都晕了，简单来说，就是这个意思：

转让房地产收入总额要去掉销项税

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税

回忆一下入门篇（九）增值税的计算公式：

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1

这样就把销项税扣除了。

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

具体计算的时候，建议先算增值税及附加，在表格里留好每项的销项税和进项税，这样再算各种不含税部分就很容易了。（后面我们会举个例子。）

4一分法 VS. 二分法 VS. 三分法

首先，土地增值税是以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期为单位清算。

那某一期有不同业态的怎么分呢？

有三种方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分为：普通住宅，其它

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在“其它”里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。）

查看全文↓ 2019-04-21 15:32:19