住宅如何改商用? 原房产为商业住宅,实际为住宅用房,如何去更改

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• 146****4972

  一、政策依据
  现有依据是国办发〔2008〕111号文件。也就是国务院办公厅转发人力资源社会保障部、发展改革委、教育部、工业和信息化部、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、商务部、人民银行、税务总局、工商总局《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》其中：“二、完善扶持政策，改善创业环境...（四）放宽市场准入。...按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所”。
  二、相关法律、法规
  必须明确说明，“住改商”并不是无条件的，住宅业主在改变住宅用途时不能随意而为，需要满足两个条件：一是相关法律、法规没有相应的禁止性规定。二是“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意，利害关系的业主不仅指“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”。这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。上述两个条件必须是同时具备的，缺一不可。经归纳，住宅改商用房主要涉及如下相关法律、法规：
  1、《中华人民共和国物业管理法》第五十条 “物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”。
  2、《中华人民共和国物权法》第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
  　　3、《**高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持

  查看全文↓ 2019-05-01 11:01:42
• 134****1520

  物权法77条
  业主不得将住宅变为经营性用房，如果变为经营性用房，除遵守法律规定外，还应经相关利害关系的业主同意

  查看全文↓ 2019-05-01 11:01:22
• 147****6914

  可以去相关部门问一下，应该并不是很难的

  查看全文↓ 2019-05-01 11:01:16
• 132****4875

  在近期的接待咨询中，有的当事人就会问：“我的房子是临街的房子，自家在前院开的超市，后面用于住，现在遇到拆迁，前面的超市会按照门面房的价格补偿给我吗？我有营业执照，手续齐全的。拆迁办说不给补偿。这个应该怎么办？”
  
  
  
  小编感觉这个问题可能大家好多都不太明白，今天就与大家来分享一下关于“住改非”房屋的补偿问题。
  
  
  
  我们居住的房屋按照用途主要可以划分为“住宅”和“商用”，但是在房屋拆迁补偿中通常会遇到这样一种情况——“住改非”。想要知道补偿要怎么补，一定要先了解一下，什么是“住改非”。　
  
  
  
  酒店
  
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  “住改非”是指国有土地或者集体所有的土地上的住宅，利用它们沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。
  
  
  
  往往被拆迁房屋所有权证上标明的用途依然为住宅性质，但是也依法取得了营业执照等经营手续，税务登记证也有缴纳的记录，像在这种情况下，依照我国的相关拆迁政策和法律文件的规定，是可以根据实际经营情况给予适当的拆迁补偿，具体的规定由地方制定。
  
  
  
  
  
  
  
  那么，住改非房屋怎么认定呢？
  
  
  第一、可以按照我们房屋的实际使用的情况来判断是否属于住改非。例如开超市，并且一直在经营中。
  
  
  
  第二、可以按照我们的房屋是否具有营业执照、税务登记证、或者组织机构代码证、卫生许可证等相关证照等作为证据来认定房屋的实际用途。
  
  
  
  因为有的房屋是经营的茶馆，可能从外观来看，不觉得是用于经营，这个就要看我们是否有相关的执照来证明这一点。
  
  
  
  
  
  第三、可以按照我们手里的租赁手续，对于一些闲置的房屋，大家可能还会用于出租给他人使用，这样的情况，只要我们能有合法的租赁协议，还有租金开具地方发票等相关凭证，也可以认定为住改非的情况。
  
  
  
  第四、完税凭证或者免税证明。通常情况下，生产经营与纳税是相伴相随的，有完税凭证或者免税单位能提供免税证明，可以说明我们的房屋有生产经营活动，从事着生产经营活动的住房是可以认定为住改非。
  
  
  
  在现实生活中，由于商用房的补偿通常是高于住宅的补偿，因此某些地区就会出现这种情况，临近拆迁前，被拆迁户就将住宅用于租赁或是经营，这类的房屋是不能按照“住改非”进行补偿的。
  
  
  
  住改非房屋的补偿怎么认定呢？
  
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  我国《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的，应当选用收益评估法。这就说明我们住改非的房屋是可以按照高于住宅的性质进行补偿的。
  
  
  
  还有一点，我国在 2003年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中也做出过相关的规定：对拆迁范围内，产权为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的手续，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。
  
  
  
  在现实生活中，由于每个地区的生活水平、生活质量、房屋面积、地理位置、房屋结构等情况各不相同，所以，国家对此没有统一补偿标准，在“住改非”房屋补偿上也就出现了不同的做法：
  
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-05-01 11:00:57
• 155****9744

  举个例子：
  
  假设一个楼盘，10000㎡的土地面积，容积率2.5，建筑密度30%，则绿化施工占地面积为7000㎡，总建筑面积33000平方米（其中地上建筑面积为25000㎡，地下建筑面积估算为8000㎡）。
  
  假设某地抗震烈度6级，如果建的是30来层的剪力墙结构，商品房中地上部分的钢筋用量常常达到50公斤/㎡左右，假定地下室钢筋含量为130公斤/㎡。标准调整后，地上部分钢筋含量将达到52.5公斤/㎡，地下室部分钢筋含量将达到143公斤/㎡。
  
  如果钢筋按照4000元/吨计算。那么商品房地上部分仅钢筋这一项的每平方米造价差距就10元/㎡。地下室部分钢筋含量造价提高了52元/㎡。
  
  那么，上例中的商品房仅钢筋用量就比此前多花了66.60万。
  
  一般来讲，一个楼盘的总建筑面积少说也得5万方。
  
  
  
  甚至有人说“4月1日后的房子，相当于上了100万的保险！“
  
  也就是来说，普通住宅、地下室钢筋含量都将有所增加；并增加了地震设计状况，对建筑结构抗震设计。这也意味着，4月1日起，设计的住宅等将更为安全。

  查看全文↓ 2019-05-01 11:00:53

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• 问  住宅改商业用房如何征收
  答

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，被征收房屋或者其类似房地产有经济收益，应当选用收益法评估。即居民住房改商业用房的补偿应高于居民住房。根据国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定我们得知，在拆迁范围之内，产权为住宅的，但依法取得了营业执照手续，给地方根据实际情况给予适当补偿（次弹性空间很大）。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。实践中，因每个地方的生活水平质量的不同、房屋面积不同、地理位置不同、房屋构造不同、用途的不同等情况下，所以国家的法律从始至终没有统一的补偿标准，在居民住房改商业用房的房屋补偿也不尽相同，如下：一、根据房屋房产证确定其用途，即房产证明确商业性、住改非的按照商业性用房补偿；二、根据居民住房改商业用房营业执照的年限确定补偿；三、根据居民住房改商业用房的经营使用状况，依照住宅房屋评估标准与非住宅房屋评估标准之和的平均值。上述的补偿方式方法，只是其中比较常见的，具体需要根据各地方省政府、直辖市所出台的相关政策。刘可心律师希望对于面临被拆迁人所有帮助。遇到房屋拆迁时，具体情况具体分析，并非一成不变，如有不懂请及时咨询，避免造成无法返回损失。

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• 问 住宅怎么变商业用房？住宅改商用房有哪些法律依据？
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  民用住宅是不可以转成商业用房的，除非遵守法律、法规以及管理规约外，应经有利害关系的业主同意。楼房外墙属于共用部分，全体业主对整栋楼外墙享有共有权，依照我国《物业管理条例》第五十五条规定：利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业公司的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。住房性质改变的条件和司法解释1、“有利害关系的业主”的认定及将住宅改变为经营性用房的前提物权法第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。2009年**高人民法院通过的《**高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条对“有利害关系的业主”进行了解释，即业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。2、业主对建筑物共有部分的权利根据物权法及《**高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建筑区划内的专有部分是具有构造上的独立性或利用上的独立性或能够登记为特定业主所有权的客体的房屋、车位、摊位等特定空间，而建筑区划内的共有部分则包括除属于城镇公共道路、公共的或明示属于个人的绿地以外的道路、绿地，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分等公共场所、公用设施等。根据物权法的规定，业主对建筑物专有部分享有所有权，有占有、使用、收益和处分的权利，但对于建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。同时，即使业主对其专有部分行使权利，也不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。物权法第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险;上述相关司法解释也规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害，消除危险，恢复原状或者赔偿损失的。

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• 问 住宅房可以改商用吗？住宅改商用房有什么风险？
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  一、政策依据现有依据是国办发〔2008〕111号文件。也就是国务院办公厅转发人力资源社会保障部、发展改革委、教育部、工业和信息化部、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、商务部、人民银行、税务总局、工商总局《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》其中：“二、完善扶持政策，改善创业环境...（四）放宽市场准入。...按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所”。二、相关法律、法规必须明确说明，“住改商”并不是无条件的，住宅业主在改变住宅用途时不能随意而为，需要满足两个条件：一是相关法律、法规没有相应的禁止性规定。二是“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意，利害关系的业主不仅指“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”。这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。上述两个条件必须是同时具备的，缺一不可。经归纳，住宅改商用房主要涉及如下相关法律、法规：1、《中华人民共和国物业管理法》第五十条 “物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”。2、《中华人民共和国物权法》第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。　　3、《**高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。4、中华人民共和国建设部令 第110 号《住宅室内装饰装修管理办法》第六条　　装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：　　（一）搭建建筑物、构筑物；　　（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；　　（三）拆改供暖管道和设施；　　（四）拆改燃气管道和设施。　　本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。5、《国家工商总局关于住所(经营场所)登记管理有关问题的通知》一、企业(公司)、个体工商户在设立(开业)或住所(经营场所)变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料：(一)《住所(经营场所)登记表》；(二)住所(经营场所)所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。二、企业(公司)、个体工商户在设立(开业)或住所(经营场所)变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，股东(出资人)或企业(公司)、个体工商户应当在《住所(经营场所)登记表》上承诺，遵守法律、法规以及管理规约的规定，并已经有利害关系的业主同意。三、企业(公司)、个体工商户在设立(开业)登记时，股东(出资人)应当在《住所(经营场所)登记表》上盖章(法人股东)或签字(自然人股东、个体i商户)；住所(经营场所)变更登记时，企业(公司)应当在《住所(经营场所)登记表》上盖章、个体工商户应当在《住所(经营场所)登记表》上盖章或签字。四、企业(公司)、个体工商户已向登记机关承诺遵守有关房屋管理的法律、法规以及管理规约的规定和经有利害关系的业主同意，而实际上并未遵守法律法规以及管理规约的规定和经有利害关系的业主同意的，属于提交虚假材料的行为。

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• 问 住宅改商用房有哪些法律依据
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  住宅改商用，属于土地性质的问题，咨询国土局。

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