开发商有哪些合同？有没有什么风险呢？

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• 136****6555

  合同一般都是开发商拟好，业主看了没问题就签字，如果有问题双方可以通过附加条款约定，在签订合同时一定要注意以下几个问题，防止上当受骗：
  1、签约前要审查开发商资质
  签约前购房者要认真审核开发商的开发资质以及相关的销售许可文件。如果购房者没有购房经验可以提前查阅一下相关的法律规定或者保险起见可以提前咨询一下律师。具体需要审查的内容有：
  （1）审查房地产开发企业的营业执照，委托销售的还应审查代理销售企业的营业执照、房地产经纪资格证书和代理销售合同或委托销售证明。
  （2）审查《商品房预售许可证》以及出售许可证明中关于该房地产的内容和范围，包括宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息与所购买的房地产的栋号、楼层、名称等是否相符。
  2、签约时要审查合同内容
  对商品房面积和房价的计算，购房人拥有知情权，房地产开发企业也有告知义务。开发商销售商品房应在售楼处将有关房屋建筑面积计算资料或测算资料进行公示，供购房者查阅，公示的资料包括：房屋土地权属调查报告书（房屋土地调查机构提供）、建筑平面布置图等。
  （1）签署商品房预售合同时，购房人可要求面积计算表或测算表，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积计算表》；签订房屋交接书或签订商品房现售合同时，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积测算表》；前述两表中《房屋公用部位建筑面积说明》中必须将分摊的共有部位全部列明，并能与建筑平面布置图对照查核。
  （2）商品房买卖合同的基本内容要具体明确。一般购房合同都是采用开发商提供的格式文本，这里提醒购房者一定要采用正规管理部门提供的合同文本，如果不放心可以请律师一起自行拟定购房合同。在合同订立前，应当将合同文本报工商行政管理部门备案。
  3、注意约定面积条款
  商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。按建筑面积计价的，购房者应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积及相关争议的处理，如果收房时发现建筑面积不变而套内建筑面积发生误差或者建筑面积与套内建筑面积都发生误差要按合同约定处理。
  4、规划、设计变更的处理要明确
  开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商要在变更确立之日起10日内，书面通知购房者。购房者有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，不答复视为同意接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。如果开发商没有在规定时限内通知购房者，购房者有权退房并由房地产开发企业承担违约责任。
  

  查看全文↓ 2019-06-13 14:54:04
• 142****5350

  商品房买卖合同：是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。目前在房地产市场上存在三种《购房合同》：
  一、纸质合同
  这是一种完全纸质打印然后填写的合同，购房者在签订纸质合同前，一定要好仔细研究条款，若实在理解有偏差可以找律师协同，购房者应该主要要求开发商按标准合填写相关内容来签订纸质合同，并约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房产局申请登记备案。”这是制约开发商备案的较为重要条款，购房者一定要留意。
  二、半网签合同
  合同文体中没有“已备案”水印字样，合同编号为手写非机打的10位阿拉伯数字，没有英文字母。购房者为规避风险，签订合同后，可要求开发商出示《合同备案登记表》，以证明将办理备案;
  三、网签合同
  网签合同文本中，带有“已备案”水印字样，其**大的标志是合同首页有以英文字母e开学头的“合同编号”，字母后为10位机打阿拉伯数字，这种合同签订后，开发商在网上输入合同内容即为备案。

  查看全文↓ 2019-06-13 14:53:57
• 133****9667

  作为购房者，一定要主张在购房合同中对所购房屋的面积、价格、质量、环境、交房日期、违约责任等事项加以详细约定。一旦房地产公司违约，购房者就可以依据合同追究其违约责任。
  一、如何提出自己的不同意见，说服开发商修改合同条款 说服的目的是要设法让对方改变当初的想法而接受自己的意见，这是谈判工作中**艰难的一步。为此： 1.要对对方表示友善，自己提出合法、合理的要求，而不是有意为难地提出不合法或开发商做不到的事情。 2.在说服对方时，也应该坦率地说明自己的利益，使对方认为所提要求合情合理。 3.准备一些媒体关于开发商房屋的投诉报道，谈到相关条款一般开发商会讲你的想法是多余的，他们不会这样做。你把相关的报道给他看，同时告诉他不是不相信他，而是现在开发商这样做的不少，为了设防不得不提出这样的要求，进一步,你还可以说既然你承诺你不会这样做，那么写进合同也没有关系。 二、谈判的8个策略 策略是智者取胜的法宝。谈判不是简单的你来我往，来点策略会让一场严肃的谈判变得轻松愉快，甚至可能使一场僵持的谈判重新获得谈下去的基础。 1.以团队的形式谈判。一个合同签不下来，开发商退的是一个人的购房订金，充其量也不过是几万元钱。若是几个、十几个、几十个的话，合同谈不成那开发商退掉的就不是几万元了。对于急于兑现自己的现金资本的开发商来讲，他们是不会轻易在消费团队面前选择退钱的。 2.自信中带一点狂，摆出一副有钱我不怕买不到房子的派头，使对手感到压力很大。 3.给自己留一定的余地。提出比自己的预期目标更高一些的要求，这样就等于给自己妥协时留下一些余地。目标定得高，收获便可能更多。 4.揭露房屋缺点。对卖方的房屋所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去信心，借以达到杀价的目的。让步要缓，而且还要显得很勉强，争取用**小的让步去换取对自己**有利的协议。 5.先谈补充协议，再谈标准合同的24条。补充协议是开发商自己拟订的，肯定是站在开发商自己的角度出发，不会或过多考虑购房者。而标准的24条目前存在的问题，经过房地产交易市场的发展，几乎都暴露了，洽谈的地方不很难，余地也不是很大。如果一开始按部就班地谈24条的话，谈到累的时候再谈补充协议双方的情绪、精力等等方面肯定不如开始，而恰恰这部分是**重要的。 6.伺机喊“暂停”。如果谈判陷入僵局，不妨喊“暂停”，告诉对方：自己需要时间思考。这就既可以使对方有时间重新考虑其立场，又可以使自己有机会研究对策，或者以一点小的让步重回谈判桌旁。 7.不要急于成交，要有耐性。开发商叫你去签约，一般都有今天和你签了合同，你马上将钱交给他的打算。所以在谈判的时候开发商会催促你快点签约，关于合同修改问题，开发商会给你一些空头支票一样的口头承诺。购房者在谈判时一定要稳得住，不要急于成交。 8.先签合同后交钱。对于那些要求先交购房款再签约的开发商，购房者一定要抵制，不要进了开发商设计的套子。房款都交了，开发商钱拿到了，购房者还有什么可以抗衡开发商的呢？开发商不就是看上购房者手上的钱，才把我们当作“衣食父母”的吗？

  查看全文↓ 2019-06-13 14:53:41

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• 问 开发商不给合同是什么原因？有没有什么风险呢？
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  不对,正规程序是,1;买房人在订房时间到期之前就必须签购房合同,2;在签购房合同的时候,开发方就要先告诉买房人,如果是按揭的就要准备身份证,结婚证或未婚证明,收入证明,银行或工作单位出具的工资证明,然后买房人要认真看好购合同,有什么问题要马上提出,而且开发方要给买房人说清楚交付时间和交付使用时买房人还要交付费用和领取两证,3;开发在签合同时要告诉和询问买房人要不要办理房产证,因为房管局在五年前就发布文件,凡是按揭贷款的买房人都可以办理产权证,而是否办理由产权人决定马上办还是还完贷款再办,4,如果贷款,买房人除了要准备上述资料外,本人也必须一同去签字,5;而买房人在签完合同交按揭付首欺款后,开发方要马上盖章签字,然后马上开发票,合同是一式四份,而一次性付款和分期付款是一式三份,就是买卖双方各一份,房管局一份若贷款还有银行一份,买方手上就应该先有一份合同,和发票,6;然后开发方要在七个工作日之内去房管局办理商品房备案登记,而备案时买房人也要去签字,备案完后还有给你一张备案登记表,7;然后在一个星期至半个月之内开发方必须给你办完所有贷款手续,银行和房管局也会有一张取资料的单子.

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  分期开发可以先卖了楼盘用业主的钱去盖下一栋啊，傻乎乎的楼主们忙不迭地将自己的血汗钱交给售楼小姐，却让开发商挥霍啊

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  做中介只要你有能力，肯吃苦就能做的好赚到钱，业绩为王。但是案场销售的话很多会有一些靠关系进去的，尤其是一些豪宅盘，就算是你有能力也不一定进的去的，而且如果是新人直接做这种案场销售的话，很多都是前期要守尾盘或者守项目前期的没有实战经验去快速成长，也没什么收入，很多新人在这个阶段就会被淘汰了，觉得自己做不了这个行业！

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  在签订购房合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证和两书”。查看五证两书的注意事项有哪些?购房者应当怎么查看开发商的五证两书?看看下文就知道了。查看五证的注意事项，怎么查看开发商的五证房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售 (预售)许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。在此提醒一下购房者，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。查看两书的注意事项，怎么查看开发商的两书二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。

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  可以拿錾子撬下原有地漏，然后安装新地漏，需做好防水，地漏空隙的地方也需用防水填充，可以看看金德尔地漏排水很畅快，防臭效果也不错。

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