房屋单价如何计算?商品房价格是怎么算的？

已有3个回答

• 137****0863

  一、先要知道你所要评估的房屋是什么用途、结构、楼层、装修等，才能选定评估方法。
  二、房产评估的方法有市场法、成本法、收益法、剩余法等，要根据具体评估对象选择相应的评估方法，市场法一般评估住宅、商网，成本法、剩余法一般是评估工业，收益法很少使用。
  三、房地产评估的方法有以下几种：
  1、成本法　
  (1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
  (2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
  2、市场比较法
  挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
  3、剩余法
  房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

  查看全文↓ 2019-06-21 00:17:53
• 157****1169

  商品房价格的计算方法很复杂的，要考虑的因素也很多，我们只能简单地了解下。
  1.土地取得费用
  2.前期工程费用
  3.基础设施建设费用
  4.建筑安装工程费用
  5.公共配套设施建设费用
  6.管理费用
  7.销售费用
  8.利息
  9.税费
  10.利润 具体到每一套商品房.其价格的估算在上述基础上还应再加上商品房差价，包括商品房结构、质量。

  查看全文↓ 2019-06-21 00:17:49
• 155****8990

  
  1、新建商品住宅全装修价格核算，应编制工程量清单，执行行业相关规定;清单内容描述需注明装修内容、部位、主要材料，洁具、家具、厨柜、电气设备应标明品牌、规格、材质、颜色、型号、产品系列号;主要材料、设备价格按实际价格计算，且不得高于本市市场实际零售价格。
  
  
  
  2、公共部分装修、普通入户门、室内排水、强(弱)电的配管、配线，应计入毛坯房价格，不计入全装修价格。
  
  
  
  3、第三方造价咨询机构应公平、公正、实事求是，按计价原则进行价格核算，并承担相应法律责任。
  
  
  
  4、全装修价格核算时，消耗量标准工日单价 ( 包括安装、装饰 ) 按 140 元 /天计算。
  
  
  
  5、全装标准是按套内面积还是建筑面积计算?针对此前市民这一热议的话题，《通知》强调，全装修主要材料、设备价格按实际价格计算 (不得高于本市市场实际零售价格 ) ;公共部分装修、普通入户门、室内排水、强 ( 弱 )电的配管、配线，应计入毛坯房价格，不计入全装修价格;其他费用包含设计费、监理费、检测费、预算核算费等 ，其总额不超过工程费的 3.0%。
  
  
  
  重点提醒
  
  
  全装修的装修内容只有套内装修部分。所有的套内装修实物累加得出全装修总价格(公共装修部分也没有纳入该总价)。大家一定要避免概念误区：全装修价格与价值是否相符，体现在装修总价和整个装修内容是否对等上，与按套内面积还是建筑面积折算无直接逻辑关系。房屋确实没有对公共部分装修，但是房屋总价也没有将公共装修部分纳入。
  
  
  
  在实际操作中，因预售时房屋还没有建成，为方便预售，进行了预售许可面积测量，毛坯销售以该预售许可面积为基准。《实施细则》和《核算规定》中，全装修均为了与毛坯同步，也选择按预售许可面积折算。
  
  
  
  限地价竞房价试点地块等刚性需求项目，其全装修部分的价格是指房屋装修总价(未纳入公共部分价格)÷预售许可面积所得之值，该值不得超过2500元/平方米。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-21 00:17:45

相关问题

• 问 限价房价格是如何定价的？限价房价格是不是比商品房价格便宜很多？
  答

  限价房价格确实要比商品房价格便宜很多

  全部2个回答>
• 问 商品房价格构成是什么 商品房价格知识普及
  答

  对于商品房价格构成，购房者需要有个明确认识，在商品房价格构成不断上涨的同时，商品房价格也在上涨，因此很多购房者想了解商品房商品房价格构成。 （一）土地使用权取得费 商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。 （二）住宅开发成本 1．前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。 2．建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。 3．附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。 住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电(含一户一表)、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗(含每户或单元保安门)、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施(设备)及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车 库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 4．开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。 5．其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。 (三)住宅开发期间费用 指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。 1．管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。 2．财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。 3．销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。 (四)利润 以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。 (五)税金 指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。 (六)住宅差价 包括楼层差价、朝向差价。楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。 （七）下列费用不得计入商品住宅成本 (一)开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用 (二)企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用 (三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款 (四)国家规定不得列入成本费用的其他支出。

• 问 什么是商品房 目前沈阳商品房价格趋势如何变化
  答

  通常情况下，房屋按照其用途可以划分成不同种类，对于住宅而言，房屋可以划分成商品房、经济适用房、保障房等种类。那么究竟什么是商品房，沈阳商品房价格趋势又如何呢？ 什么是商品房？ 从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。 沈阳商品房价格趋势 据9月份公布的数据显示，10月份沈阳新建商品住宅价格环比涨幅与9月份相比，收窄0.8%。 从同比数据来看，70个大中城市中，仅温州1个城市出现下降，同比下降1.5%。同比上涨的城市有69个，**高涨幅为21.4%，其中上海同比上涨21.4%、北京同比上涨21.2%、广州同比上涨20.7%、深圳同比上涨20.6%、厦门同比上涨16.9%、南京同比上涨15.3%、福州同比上涨12.8%、杭州同比上涨11%、成都同比上涨9.6%、三亚同比上涨4.7%。 而就沈阳来看，10月份沈阳新建商品住宅价格同比上涨13.3%，同比涨幅较9月份上涨0.6%。

• 问 商品房价格怎么样
  答

  商品住宅差价包括楼层差价、朝向差价。楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。

  全部4个回答>
• 问 商品房价格怎么样
  答

  未来10年房价还会上涨，如果有钱却还没房子那就买吧，如果还有闲钱，再买点理财产品与收藏品什么的，总之就是多元化的配置自己的资产，才可能保证自己这辈子都是个有钱人。房子上涨的原因：1、更多的人要从乡镇进入城市，不管是进城务工还是农村乡镇富裕人士进入城市改善居住环境，这都导致了需求总量在未来的增长动力。而土地就是这么多，可拓展的城市土地就这么多，并且一线、二线城市的可拓展土地更是极为有限。2、未来一段时间内，地方政府仍然严重的依赖土地出让金，房企的营业税、增值税、所得税，房地产开发带动的建筑材料产业链的产出；公路、公建、桥梁、铁路、机场、公园、环境整治、保障房等，这些都需要庞大的资金。只有不断向上的房地产市场才能支撑各地不断扩张的基础设施建设。3、丈母娘精神带来的刚需群体短期内不会改变，结婚买房仍然会是未来十年的主流。改善居住环境的客群会保持高增长，而投资群体面临的问题是投资渠道的狭窄，有钱没处投资，实体经济进入瓶颈，而投资不动产尽管未必是回报率**高的渠道，但绝对是**省事并且风险**小的一种投资方式。4、改革开放到现在，通胀从来没有停止步伐，可以说通胀年年有，近年特别大；远的不说，如果按2000年拿30万存银行和30万买房做对比，就很直观了，钱只是印着数字的纸张，哪一天TG有需要了，就多印10倍，谁都无奈何，只有不动产、金属、奢侈品、艺术品才是未来长期可以保值增值的资产，而中国投资与需求群体**大的肯定是房产与金属。

  全部3个回答>