买公房注意什么？谁能说说呢？

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• 151****5254

  （1.）房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。 （
  2.）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 （
  3.）交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  （4）.土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （
  5.）市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 （
  7.）单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
  （8）物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
  （9）.中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 （
  10.）合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑 二、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
  （1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  （2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  （3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
  （4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
  （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  （6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
  （7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
  （8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
  三、北京：二手房买卖可找银行做付款中间人 首次做生意的两个人由于相互之间不了解，对交钱付货的安全没有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金，或者出现问题后卷款逃跑的风险。如果这笔钱的收和付都由银行来做，似乎买卖双方都能安下心来谈交易。浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务，从房产、汽车，到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割。 以二手房交易为例，买卖双方达成购买协议后，买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后，银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。 传统二手房交易 银行“监管”账户二二房交易 交易费用 流程 交易费用 流程 ●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即买卖双主各收取2.5‰至3‰的手续费 ●其它费用 通过中介公司办理，手续繁琐 ●按房屋交易金额的2.5‰收取手续费 ●申请贷款所缴纳的**款免收手续费 双方达成买卖协议后直接银行办理

  查看全文↓ 2019-06-26 15:08:45
• 157****4593

  以成本价购得的房屋，虽也可以取得房屋所有权，但它不同于完全意义上的商品房房屋所有权，其房产证上有未缴纳土地出让金等的标注，而以市场价购买的公房，则可以取得商品房房屋所有权证。因此，以成本价和市场价购得的住房，在转让时亦有所不同。
  
  以成本价购买的房屋，在再行转让时，出售方应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增殖税和个人所得税等，而对于买受方来说，则需缴纳土地出让金、过户手续费、印花税、契税等。但应当注意，以成本价购买的房屋在二次交易时则无需缴纳土地出让金，因为在第一次上市交易中已缴纳了土地出让金，所以此时已完成了向个人私房的转化，而个人私房在交易时是不用缴纳土地出让金的。另外，对于以成本价购买公有住房的产权人，在自己主动补缴土地出让金后，其房屋也可作为商品房进行上市交易。
  
  以市场价购买的公有房屋，由于已经取得了商品房屋所有权证，在性质上等同于私房，所以，在进行二次交易时，买卖双方只需按国家规定缴纳契税即可，不需再缴纳土地出让金。

  查看全文↓ 2019-06-26 15:08:14
• 148****2313

  手房交易需知（**详细版本） 买方持身份证，卖方持房屋两证等相关证件到房产交易所具体办理。 需要： 双方身份证及身份证复印件（不能过期）； 卖方的房产证。 手续： 去公证处凭有效身份证办理公证手续。 手续费： 第一部分费用：公证的手续费； 第二部分费用：根据二手房的价格，上缴税，具体税率是多少，看公证处给出的税率。 二手房交易费用包括
  一、房管局费用： 产权证登记费：80元一套（买方支付）。 印花税：成交价X 0.1%（双方各付50%）。 交易手续费：6元/平方（双方各付50%）。 契税：房改房1%（买方交）。 印花票：5元/张，（买方交）。 测绘费：住宅面积1.36/平方，门面2.07元/平方，多功能房（带门面住宅）2.72元/平方。（买方交）
  二、土地局费用：(买方交)
  1、年代基金费用：年代基金数X产权面积X1%（买方交）。
  2、土地证公本费：100元。
  三、地税局费用：（卖方出) n级地段X n元X 产权面积 = 个人所得税 一级地段为50元 二级地段为40元 三级地段为30元 四级地段为20元 五级地段为10元 个人用住房公积金和住房补贴购买二手住房均免征契税。

  查看全文↓ 2019-06-26 15:07:55
• 142****2944

  首先，你买的房子是要有产权证的，而且产权证必须已经办理下来了！其次，你是贷款买还是全款买？贷款买：你需要准备夫妻双方的结婚证（如果是单身需要当地民政局开的单身证明）、户口本、身份证、单位开具的收入证明、还有你近半年的银行流水，去银行做贷款资质的审批，其次买卖双方谈拢价格签《定金合同》，然后买卖双方去银行签约，你给卖方打**款，银行做冻结，接下来你们去房管局过户，过户完毕以后他的**款就能解冻，然后等着银行做完他项和抵押后就能把尾款放给卖方了，然后你去银行取你的产权证就行了！全款买：你需要准备夫妻双方的结婚证（如果是单身需要当地民政局开的单身证明）、户口本、身份证，交了定金后签《定金合同》，签《买卖契约》约定付款方式，切记如果没有通过中介，一定要过户手续办完了在给卖方打钱，而且不能打全款，因为过户不可能当天就能办完，一般来说要15的工作日才能结束（地域不一样时间不一样），这期间如果卖方去房管局可以随时叫停过户程序的，等新的产权证你拿到手了，保证房屋没有任何欠款（如物业费、水电费等），再把尾款给卖方！
  如果你和卖方不是很熟的话，还是建议你找一家大一点的中介公司，中介费也没多少，花钱买个放心和省心是值得的，买房子是大事，谨慎一些，没错！

  查看全文↓ 2019-06-26 15:07:49
• 153****9008

  购买二手房需要注意以下几项：
  1. 选择房产中介公司，**好选择规模大、有营业许可证、有资质证书、信誉较好的房产中介公司。另外，在与房主签订购房协议之前，购房者应该多去几次中介公司的店铺，每次到访时，观察店中的业务员是否固定及有无其他买卖双方同这家公司发生争执。评估及考察房屋详情
  2. 中介公司审核房主身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等)，并留存备案。中介公司实地考察，掌握房屋详情，如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况，有没有破坏结构的装修，有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价，为确定售价提供参考。此环节中合适的房源及房屋评估**受关注。
  3. 验证核实房屋后，交易中介公司分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，到中介公司签订买卖合同。一般情况下，在合同上都要注明卖方的房子的详细情况，同时缴纳委托代理费。
  4. 为保证房产买卖双方的切身利益，杜绝交易中不必要的纠纷，中介接受买卖双方当事人的共同委托后，以中间保证人的身份为房产交易中的“购房款给付、房产交接”事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后，与中介共同签订《居间中保合同》，并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。
  5. 买卖双方缴纳相关税费，办理立契过户手续，然后中保方在买卖双方对房产确认无误后，协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出，将所卖房屋钥匙交与买方，将买方的房款交与卖方，三方进行中保结算；由经纪公司协助办理产权变更；如果买家需要贷款，由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。

  查看全文↓ 2019-06-26 15:07:38

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• 问 什么是单位公房？谁能说说呢？
  答

  一、关于公产房的性质 所谓公产房，是中国特殊体制下遗留下来的产物，它是指公有住房，是相对于所有权属于个人的私有住房而言的，一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。 按照产权人的不同又分为三种： 第一种是直管公有住房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产 管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。 第二种是单位自管产。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房，俗称企业产。 第三种公产房是行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前两种，在北京交易时一般需要取得上市许可证。 二、公房产继承中的法律问题 关于公产房能否继承的问题，实践中争议很大，众说纷纭，各执己见，很难统一。公产房的这种特殊形态，是中国社会所特有的一种事物。现在公产住房的产权在法律上讲是模糊的。司法实践中对于许多问题是用政策性的临时规定进行调整的，其合法性和合理性也存在矛盾。 从法律上讲，公产房出租人与承租人的权利之间存在某种脱节的联系，是一种不完整的不动产所有权，比如说，公产房的承租人可以通过租赁房屋获得一定的收益，其承租人的继承人当然也基于某种优先权继续获得房屋的租赁收益。 按照中国《继承法》的规定，遗产一般是公民死亡时遗留下来的的个人合法财产，对于公产房承租人只有使用权，没有所有权，所以并不在遗产范围，依法不能继承。 当然随着中国经济的发展，对于公产房的继承问题出现较多的缓冲处理。现在许多认为公产房可以继承的人认为住房是父母的辛勤劳动挣下来的，住房就是“遗产”，当然可由继承人继承。此种要求虽不合法，却也符合中国现实的社会实际。 实践中从社会安定、和谐的角度来考虑，一般来说可以变更承租人。建设部的《城市房屋租赁管理办法》规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。” 从这些规定来看，公有住房承租权的取得是有一定法定条件的，特别是原承租人死亡时，承租权并不能像其他可继承的财产权一样适用《继承法》的规定来继承。但对于符合承租条件的承租人要变更承租人姓名延续承租的，经过住房部门同意是可以变更的。

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• 问 谁能说说呢？
  答

  总建筑面积的计算需要查询《建筑工程建筑面积计算规则》，计算规则中规定了哪些构件该计算建筑面积，哪些构件不该计算建筑面积。

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• 问 什么是租用公房凭证？谁能说说呢？
  答

  《租用公房凭证》是公有居住房屋的出租人与承租人建立租赁关系的合法凭证。

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• 问 公房有购买什么条件？谁能说说呢？
  答

  一、房改房买卖政策规定 据有关房改房销售购买办法规定，在市政府作出的居民家庭中低收入标准认定办法之前，居民个人购买房改房需凭本市城镇居民常住户口卡、居民身份证直接到开发建设单位办理买房手续，也可以到本市住房资金管理中心和各商业银行申请购买经济适用住房贷款，但必须凭登记过的房改房预售(买卖)合同，到项目所在地房屋土地管理部门办理抵押登记手续。 二、房改房如何出售? 1、购买房改房的对象为中低收入者，但很多房改房项目都建成了100平方米以上的大户型。虽然每建筑平方米的单价控制在政府规定的范围内，但由于面积过大导致总价却居高不下，让中低收入家庭承担不起。据悉，新审批经房改房项目的主力户型都必须控制在80平方米左右，120平方米以上的大户型将越来越少。 2、房改房买卖和二手商品房买卖一样，消费者同样要弄清房改房的即时信息，并对房屋所有人的情况有大致的了解。“房改房”的真实年龄究竟有多大，消费者往往难以辨别，房改房不像商品房那样，在土地证上标示出土地明确的使用年限，只有在上市成交变成私房并补交土地出让金后，才会按照补交出让金的时间开始计算。

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• 问 什么叫直管公房？谁能说说呢？
  答

  直管公房这房子是公有的，就是国家所有的公产房屋，这种房屋由房管局直接代管，就称直管公房。如果是国有房屋由房屋的使用单位自己管理，就叫自管公房。 房产证属于房产局的房产登记部门发。土地证属于国土局发。 有的地方将这两个局合并为一个局，那就是一个部门发。1

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