商品房什么时候可以卖？有没有什么影响吗？

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• 152****2100

  1、利用集体所有土地开发的房子，也就是所谓的小产权房；
  2、未经立项批准或私自变更立项的楼盘；
  3、未取得规划审批的楼盘；
  4、私自变更规划的楼盘；
  5、私自改变土地用途的楼盘；
  6、土地产权存在纠纷；
  7、没有销售许可证又无产权证的房屋；
  8、未经验收或验收不合格的房屋；
  9、土地或房屋未解除抵押的；
  10、开发商未交纳相关税费的；
  11、土地、房屋被有关部门司法查封。
  对于以上这些没有房产证的房子，给再低的价钱也别买也别理会。否则，一旦出事，没有法律保护。而下面这些对于房产证没办下来的才是我们需要关注如何卖房的问题。
  

  查看全文↓ 2019-06-28 09:10:20
• 132****7557

  1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  
  2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  
  3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
  
  4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
  
  5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  
  6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
  
  7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
  

  查看全文↓ 2019-06-28 09:10:12
• 154****5279

  1、通常情况下，新房交付使用后，只要房屋产权证办理好后就可以进行买卖等房产交易。
  2、若房产证暂未办理好，则需要到公证处进行公证后方可进行交易。
  交易过程需注意：
  （1）、尽可能买现房或准现房。这样可以避免不少风险，如：窗台的高低、净高太低、阳台设计不合理、房屋太小、管道设备层、房屋烂尾、室内有害气体、改变房屋结构、裂缝等表面质量问题。
  （2）、争取一步到位直接签订合同，不要交定金，也不要签订认购书等，否则，容易被动和受制约。实在要交定金，也不要交太多。虽然在签订正式合同之前，从法律上一般定金是可以退的，但大家不要给自己添麻烦。
  （3）、按照法律规定，将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议。如果开发商不同意写，事前可准备一部小录音机，将开发商的口头承诺录下来。
  （4）、签订合同时，按照法律规定，同时也签订物业管理协议，以防办理入住时物业管理费发生变化。
  （5）、列明应交费用清单，避免乱收费。
  注意需要交的税：
  1、印花税：房款的0.05%
  2、 交易费：3元/平方米
  3、 中介费：房款的2%
  4、 营业税：成交价*5.5%(房产证未满5年的)
  5、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者总房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）
  

  查看全文↓ 2019-06-28 09:10:03
• 135****2769

  房地产买卖双方达成交易，签署买卖协议；房地产买方选择贷款银行，卖方向原贷款银行申请提前还贷款赎楼，买方向银行申请二手房按揭贷款，并提交银行所需资料，办理资金监管手续；融资公司进行调查与审批后，房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证；经银行审批同意后，同意提前还贷，融资担保公司向银行还卖方原贷款的余额，赎楼成功。
  

  查看全文↓ 2019-06-28 09:09:57

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• 问 期房什么时候可以卖？有没有什么影响吗？
  答

  房子随时都可以卖，只是承担税费多少的问题。1、印花税：房款的0.05% 2、 交易费：3元/平方米3、 中介费：房款的2%4、 营业税：成交价*5.5%(房产证未满5年的) 5、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者总房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）

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• 问 商品房从什么时候开始的？有没有什么影响吗？
  答

  （一）、决定购买房屋，确定购买房屋的价位，制定购房预算。 （二）、收集购房信息、进行实地调查，确定购买楼盘。 （三）、签订认购书，确定购买具体房屋。 （四）、签订商品房买卖合同，交纳**款或全款。 （五）、贷款购房人办理贷款手续。 （六）、办理预售登记手续 ( 七 ) 、办理入住手续、领取房屋钥匙。 ( 八 ) ：签订物业管理公约，对房屋进行装修。 （九）办理产权过户、领取房屋所有权证。 ( 十 ) 在保修期内有质量问题开发商负责维修。

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  购房税按税法规定应是在签约合同后的10天内交。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第九条规定，纳税人应当纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

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  房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。

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