如何寻找别墅客户?找卖别墅客户要去那里找

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• 137****1387

  定位和需求
  别墅的购买者一定是有豪车的，
  没有绝对的精准，但在高档4S店得合作营销一定会相对较准

  查看全文↓ 2019-07-21 14:16:41
• 141****5488

  海南高端别墅度假酒店多得很，亚龙湾和三亚湾多的是这种酒店，但有一家酒店你一定不可以错过，就是香水湾君澜度假酒店。
  那里给我的感觉就是人间天堂，不但风景优美，而且文化气息浓厚，人也不多，私密性很好，当然也有必不可少的私家沙滩。

  查看全文↓ 2019-07-21 14:16:36
• 136****2876

  开发商、物业、圈子

  查看全文↓ 2019-07-21 14:16:32
• 147****4987

  
  
  
  第三章 | 新房客源作业
  
  第二讲 | 客源开发：转化“种子客户”实现 1+N
  
  
  
  大家好！上一讲中，我们通过两个部分内容，详细交流了咱们经纪人在新房业务中的客户开发的难点和方式。这一讲，我们将进一步了解在开发了客户后怎样识别、维护关键的“种子客户”， 并在适当环节巧妙引导，实现1+N的客户增量。
  
  
  
  新房业务中，我们经常发现这样一种现象：一个客户成交后，在一个很短的时间内，一般1-2周的时间内，会带动身边2-3个，甚至更多的亲友成交。这样的客户也被称为“种子客户”。而二手业务中，似乎这种种子客户的出现概率并不高。
  
  
  
  这种现象，是偶然，还是必然？如果是必然，那么，我们应该如何去判断和寻找这些种子客户？带着这些问题，铁牛采访了很多销冠经理人。总结出以下一些共同的经验。
  
  
  
  首先说说，二手业务中为什么没有经常出现“种子客户”？
  
  
  
  大家都知道，咱们二手业务是现房销售，往往是解决客户迫在眉睫的需求，要么是婚房、学区房、家庭功能改善房等。大多数情况下，都是对于这个家庭这个阶段非常具体需求的一种解决。这种需求的细分和差异性，一方面提高了房客匹配的门槛。比如通常二手业务一般要有20-30组左右带看，才成交一组。另一方面，也增加了客户转介绍直接成交的难度。因为客户成交了，他很难在短期内推荐他的朋友去购买同样一种户型和产品，即使有这种高度匹配的需求，也不一定正好有符合的房源。二手的同类型产品有不确定性，以及朋友间的需求的多样化增加了二手业务“种子客户”扩散的难度。
  
  
  
  而新房业务是期房销售，客户购买后，更多是一种未来的需求，甚至是投资性需求。因而，对于未来潜在需求的匹配，难度相对会小很多。甚至，很多新房购买的客户，更多也是投资行为。因而只要总价合适，购买力能够接受，产品或者客户认同后，往往新房的成交，呈现出一种呼朋引伴式的抱团。而在这其中，总有那么一个或几个人成为此次销售大达成的关键人物，或者我们所说的种子客户。
  
  
  
  在了解了种子客户的存在的原理后，我们会发现，“种子用户”是一种新房特有的、非常有效的拓客渠道，维护得当甚至可以带来连环式业务增长。那么什么样的人才是种子用户呢？我们如何去高效的去发现这些种子客户？
  
  
  
  在销冠经纪人的实战业务中，大家总结出经验，新房的“种子客户”，有两个常见个类型：第一种，是意见领袖。比如从事过企事业单位的小领导，教师、律师、医生等职业者，他们共有的特征，往往是具备较强的逻辑思维能力，被身边的朋友和亲友所认同。在了解了这些情况后，在面对这类型的客户时，我们往往可以提高服务的标准。这类客户要么比较挑剔，成交过程困难一点，但是，一旦成交后，他们往往有可以，成为咱们的种子客户，为我们提供其他客户的推荐和连锁成交效应。
  
  
  
  还有一个类型，我们往往比较容易忽视的就是：问题客户。我们在新房项目销售过程中，往往会遇到一些麻烦。我经常听二手的经纪人交流，一个合格的二手经纪人必须完整的处理一次二手纠纷。而新房业务，也会因为购房本身流程的复杂性和行业的周期性波动，我们经常会遇到问题客户。那么，这些问题客户，很多时候，随着我们诚实而专业的服务，解决问题后，往往成为我们**忠实的粉丝。
  
  
  
  
  
  识别到了种子客户，第二步，铁牛想来和大家分享一下如何维护种子客户，赢得信任和认可。这是也是之后从种子用户身上扩展商机的基础。
  
  
  
  在和很多销冠交流的过程中，铁牛发现，他们在客户养护的过程中，所谓的“绝招”。其实并不是什么特殊的神功。秘诀就是两点：“诚实而专业”的服务+“持续长期的积累”。
  
  先说说第一点，如何做到“诚实而专业”的服务？相信在技术、方法上，大家在日常作业中都有了很多积累。而铁牛在这想强调的是，心态上的软实力储备。当大家面对种子客户，知道对方有很强的人脉关系和影响力，同时也可能存在很多选择机会时。其实**终比拼的往往是心态和软实力。
  
  
  
  一要保持不卑不亢的服务姿态，二要维持耐心，不要急功近利。
  
  
  
  我记得以前自己做销售的时候，有一次，一个非常高意向的客户，周末来看青城山的别墅。本来那天销售氛围特别好，可以当场下单，但是那位女客户想下周带老公一起来看一下再下定。虽然当时非要下定，应该也大概率会成功。但是**后，我还是耐心的陪客户看了所有的样板房，选好了3个备选户型后，送她回去了。当时有些老员工还笑话我，说度假型产品，客户回去后就不会再回来了。但是出乎大家意料，第二周，客户如约来访，带着一家人过来，我又陪着他们一见人，重新看了一遍小区的所有户型，**后花了8个小时，选到自己满意的产品。在接下来的1个月时间里，客户几乎每周都带自己2,3个朋友来青城山玩，顺便看了他们的房子，大家都买在一起住。一个种子客户给我带来了10套的成交。可见，保持一颗平常心，持续细致、耐心的服务，反而会获得这些意见领袖的认同。面对高价值的种子用户，保持耐心和克制，往往能帮我们实现更长远的目标。
  
  
  
  再来说说第二点，如何做到”持续长期的积累”客户。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-21 14:16:29

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  有效的客户来源自己的平时跟进。想找别墅客很简单：一、盘里，一些卖中高端公寓房的房东，这些人一般卖房子都是置换，因为他卖掉的房子属于中高端，置换一套别墅，基本没问题。二、出租或出售别墅的房东，这些人不用我介绍了吧，有的是钱，看你怎么说服他。三、租高端住房的客户，而且又不用自己掏钱的境内人士，这些人有才又有财，对房产投资了解很少，好忽悠。四、在网站上发布各类低价别墅，介绍要相当吸引人，那样你才有电话，一般都以房东出国发展为由（体现他这套房子风水好）。五、对于以上高端客户，切勿群发短信，这些人排斥很大，直接打电话，礼貌点，效果会出乎意料，而且每打一个电话，你必须要有一个主题，跟他们沟通5分钟左右。比方：张先生，您现在出租或自住的这套别墅，可以卖一个很好的价格，你考虑出手吧？这样，客户基本都会疑惑，价格能好到哪里，然后你在引导着他的思路回到买房问题上。 希望对你有所帮助追问很好的见解，谢谢追答经验而已

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  1、网络　　每天登陆当地房产网站，收集网上业主自租自售的信息，同时了解网上目前该区域的售价和租价。公司外网、其他门户网站会有一栏业主自售 的栏目，对于以上的房源信息，我们也必须跟进，这也是一种获取信息的途径。首先要确保这套房子是否还在进行销售，其次要求接受中介为 您服务，说服他接受中介的好处，**后，还可以询问是否有其他物业可以出租或出售的，以及是否在房子买了还有购房需求呢？不要放弃一丝 机会！　　个人房源：时间段：21：00之后，信用度较低的客户　　工具：推荐使用“易房大师”批量采集口碑、赶集、58、百姓、搜房等所有网站个人房源。　　2、社区驻守（社区推广）　　在每家连锁店的商圈里，都有几个重点小区，对于这些小区，可以跟物业接洽，每星期双休日定期在小区中做宣传活动，发传单送礼品等；还 可以在小区中张贴海报等。还有疏通保安和物业（和保安聊天，相互诉苦。发烟。拉家常。尽量表示对他们工作的配合）等方式。　　另一种方式是在热闹的区域如路口，超市门口，小区门口等派发广告。还可以在某个刚开盘的小区售楼处驻守，会有大量的购房者或是观望准 备购房者出现，这里会是一个产生客房资源的集中地，或者某个刚交房的小区门口，会有很多的房东信息可以采集。　　3、上门登记-----知名度高、地理位置好、服务质量好　　4、熟人、老客户介绍　　推销自己，让自己的亲朋好友都知道自己目前在美好佳业做置业顾问，他们或他们的朋友亲人有房产需求时，可以在第一时间跟你联系。每个 人的影响力范围清单有：同事、同学、同乡、同好、邻居、亲人、专业人士、其他。　　对于自己已经成交的或以前未成交的客户进行回访，可能会有新的收获。可能他们的朋友要买房呢，作为置业顾问我们不要放弃任何一条 开发的渠道，推荐自己。从不同的侧面引导老客户尽可能多的透露小区里的信息。　　5、通过小区的住户　　6、扫街-----宣传栏中的“出售”、“出租”信息　　7、通过保安、通过物业公司

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