房产如何约定份额?房产证上可以约定各自的份额吗？

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• 136****3186

  在案例一中，登记发生在婚姻关系存续期间，因此，属于婚内赠与，受法律保护。但是，如果未经登记，则赠与人享有任意撤销权。对此，**高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第6条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”因此，婚内赠与只有赠与协议的，不发生物权变动的效果，只有办理了转移登记，才真正发生赠与的效果。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-26 07:14:21
• 131****3640

  共有房产的，房产共有人可以在房产证上约定各自的份额。
  
  分割房产：
  共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；
  
  没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割；
  
  因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿；
  
  共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；
  
  难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割；
  
  共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失；
  
  按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

  查看全文↓ 2019-07-26 07:14:18
• 158****9927

  　　随着房产证加名现象的普遍，其引发的法律问题也随之增多。
  
  
  
  在房产证上加名字行为是否为赠与行为?
  
  如果是，该赠与行为是否可撤销?
  
  只有赠与协议，是否发生物权变动?加名后的房产共有形态是按份共有还是共同共有?
  
  民事调解书是否可以直接发生物权变动?
  
  
  
  **高人民法院官刊《人民司法·应用》2018年第16期浙江省金华市中级人民法院应秀良法官通过两个案例对房产加名所涉及的问题进行了分析，具体内容推送如下：
  
  
  
  一
  
  房产证上加名字现象与引发的法律问题
  
  案例一
  
  原告甲(女)与被告乙(男)系夫妻，讼争房屋由乙婚前建造取得，结婚后半个月，两人一起到房屋登记机关，将房屋登记为两人共有。不久，甲提起离婚诉讼，请求确认讼争房屋一半归甲所有，并依法进行分割。一审法院审理认为：结合原、被告共同生活时间较短，被告对财产的贡献度较大、投人较多，以及目前尚由被告居住等因素，酌情确定原告享有该财产的三分之一份额，并以货币形式进行补偿。问题：原告应有的份额是三分之一还是二分之一?
  
  
  
  案例二
  
  原告甲和乙是夫妻，因儿子丙的死亡赔偿金等分配纠纷，诉儿媳妇丁和孙女戊。诉讼中达成协议：甲乙丙共同共有的房屋中增加丁的名字。双方当事人请求法院确认调解协议。问题：登记簿上添加共有人的性质是什么?法院是否应当确认该协议?
  
  
  
  二
  
  个人婚前房屋加名字成为夫妻共有房屋
  
  1.物权变动的原因行为
  
  甲、乙在婚后到登记机关，把原本属于乙个人婚前财产的房屋登记为两人共有，之间必然存在一个法律行为，通常情况下应当是房屋份额的赠与。其逻辑是：首先，对原权利人来说，把原本属于其个人所有的不动产分割为两份，将其中部分份额赠与他人，另一部分自己保留。其次，赠与的对象是共同份额，即对新共有权人来说，接受了原权利人赠与的份额。**后，登记机关基于双方当事人的份额赠与协议，办理共有份额转移登记。据此，新登记的权利人取得共有权利的基础应当是接受赠与。因此，在申请共有权登记时，其提供的房屋权利合法来源的证明材料，应当是赠与协议。登记机关应当审查当事人提交的权利来源证明，并在登记簿上作登记。登记的结果是标的物由个人所有转化为两人共有。
  
  
  
  2.婚内赠与登记的意义
  
  在案例一中，登记发生在婚姻关系存续期间，因此，属于婚内赠与，受法律保护。但是，如果未经登记，则赠与人享有任意撤销权。对此，**高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第6条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”因此，婚内赠与只有赠与协议的，不发生物权变动的效果，只有办理了转移登记，才真正发生赠与的效果。
  
  
  
  3.共有物的共有性质
  
  确认共有时，应当明确是共同共有还是按份共有。在我国物权法上，共同共有与按份共有的性质不同，登记公信力的内容不同，对于第三人信赖内容及是否善意的判断极为重要，必须加以确定。例如，根据物权法第九十七条的规定，处分共有不动产或者对不动产作重大修缮的，共同共有与按份共有的限制不同。对于共同共有的不动产，必须征得全体共有人同意;而对于按份共有的不动产，只需征得三分之二以上的按份共有人同意即可。
  
  关于共同性质，根据婚姻法第十九条的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。物权法第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”案例一中，甲、乙向不动产登记机构申请转移登记时，应当提供赠与协议。协议内容除了赠与份额以外，还应当包含夫妻共有的性质，除非有明确约定，否则应认定为按份共有。
  
  值得探讨的是，在物权法中，共同共有主要有三种情形：夫妻共有、家庭共有、遗产分割前的共有。夫妻关系存续期间取得的物，原则上应当认定为夫妻共同共有，那么，夫妻之间的婚内赠与是否应当推定为共同共有?笔者认为不是。这是因为，夫妻、家庭共有仅限于夫妻、家庭共同建造、共同出资购买等行为产生的共有，夫妻之间赠与产生的共有不包括在其中。也就是说，对物权法第一百零三条中家庭关系的解释，不应当从文义上解释，应当作目的性限缩解释——共同出资或共同劳动，不包括婚内赠与。赠与是否产生共同共有，应当视赠与合同的约定。
  
  需要说明的是，我国台湾地区“民法”规定，依合伙协议产生的共有为共同共有。但在大陆地区，虽然合伙协议产生的共有被认定为按份共有，也认可共同性质可以通过约定。

  查看全文↓ 2019-07-26 07:14:12

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  可以，产权一般分为共同共有和按份共有，前者为平分，后者按比例来分的

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• 问 房产证如何约定份额? 房产证上份额该约定吗
  答

  这个在《房屋登记办法》中称为按份共有，当然可以办理。但在必须在申请登记时提供各人所占份额的书面约定，这个约定要签于买卖合同中，也可以在房屋登记时另外书面约定。这个约定一定要申请房屋登记的相关共有人签字确认。房屋登记后，登记机构会在房屋所有权证及共有权证上注明各自所占份额。

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