买开发商房子有哪些需要注意的？

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• 141****8336

  五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
  那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证**主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
  购房过程中涉及的法律问题
  作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。
  个人在购房中，大体上分三个阶段。
  第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些**基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。
  第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。
  第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

  查看全文↓ 2019-09-10 13:05:11
• 146****3533

  现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的房产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，购房者立即可以办理入住并取得产权证。买现房要注意什么?
  1、在房子的价格上面做好准备。计划购置现房的置业者要对自己的资金能力进行准确评估，对置业地段和所购房屋面积有一个准确的判断。
  2、看内部布局是否合理。比如客厅多面开门，不便摆设家具;下水管道是否在室内，通风、采光是否良好等。
  3、检查装修质量。比如，看墙体是否容易脱白，室内是否散发出刺激性的气体，电气线路的安装是否符合规范，电线、插座是否为次品或不合格产品等。
  4、小区的环境和生活配套也关乎居住质量。可以看看小区环境是否干净安全，绿化率情况，项目自身配套的设施是否与广告、合同相符。还需要看看配套是否完善齐备，如电梯的数量是否与小区的住户相匹配等，小区的停车位是否充足等。
  5、配套是否齐备。如交通条件、商业配套设施、教育、医疗设施是否齐备，还要关注距离的远近、规模的大小等。
  6、和开发商约定处理房产证的时间。

  查看全文↓ 2019-09-10 13:04:59
• 146****0901

  　购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。
  “二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 　　点评：买房置业是百姓的大事。一般人都知道，买房时应审查发展商所开发项目的五证，但是如何审查五证这是非常关键的。一般来说，五证中**重要的就是销售许可证和预售许可证即国有土地使用权证。按目前的操作规范，有了这两证就可以证明所涉项目的合法性。不过，笔者想提醒购房者的是，在审查时应注意，国有土地使用权证有两种，一种是临时土地使用权证：表明发展商仅交了部分土地出让金，另一种叫有偿出让土地使用权证：表明发展商已交纳了全部土地出让金。
  由于发展商只交纳了部分出让金，所以其销售范围受到了一定限制，主要体现在预售／销售许可证上销售范围的具体规定，购房者应注意购买房屋是否在销售范围之内。
  　　另外，在这里需要提醒购房者的是：一定要考察发展商的实力。根据笔者多年的实践经验，发展商的实力往往决定项目的成败。发展商的实力包括发展商的经济实力和项目运营能力。发展商的经济实力主要体现在注册资本、股东构成、企业资质等。项目运营能力主要体现在管理人员的素质，与政府管理部门的沟通能力，广告策划、销售策划能力等，在发展商的实力中管理人员的个人素质有时起着非常重要的作用。

  查看全文↓ 2019-09-10 13:04:54
• 141****1799

  1、首先，您在买房之前应该判断开发商是不是正规的，具体可以从开发商所持的证件是否齐全上判断，其中正规合法的开发商必须具备齐全的“五证”、“二书”。“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管。
  2、其次，接下来帮您解答买房需要注意什么，其实，买房**重要的就是签订买卖合同，在买卖合同里需要明确双方的权利义务。如下是签订买卖合同必不可忽视的内容，需要您注意：
  （1）当事人名称或者姓名和住所；
  （2）商品房基本情况；商品房销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；
  （3）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；
  （4）办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；
  （5）双方约定的其他事项。在买房之前，应该有准备地购房，到一个合法正规的房地产开发商购房，此时您就必须知道开发商是否具备齐全的“五证”、“二书”，还需要知道购买房子签的合同内容。

  查看全文↓ 2019-09-10 13:04:49
• 145****6652

  第一步 索要验收合格表
  《住宅工程质量分户验收管理规定》要求开发商在向购房者交房时，必须提供《住宅工程质量分户验收表》，该表必须详细记录该套住宅中房屋外观及尺寸偏差、防水、水电安装等8项内容的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况。
  住宅工程质量分户验收的主要内容包括：依据设计图纸的要求，在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，检查住宅观感质量和使用功能质量。
  分户验收合格后，开发商必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字(签章)确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章。住宅工程质量分户验收如果不合格，建设单位就不能组织整个工程竣工验收。
  第二步 业主自行检查
  买房人除收到相关验收表格外，自己也可以对房屋进行检查。自行检查的部分主要包括以下几大部分：
  一、房屋尺寸。石峰介绍，房屋在尺寸、高度、宽度上**容易出问题，出现面积缩水的问题，因此需要特别检查。
  二、检查卫生间是否漏水施工单位验收需要进行蓄水试验。购房人如果不放心，可在卫生间内蓄水，24小时后到下层住户的卫生间向上观察，如无漏水特征，即为合格。顶层住户要在下雨时重点查看屋顶是否漏水，可看边角是否有水印。
  三、在验房时要留心一下厨房是否有直接采光、自然通风。厨房应设置洗涤池、炉灶、排油烟机等设施或者预留位置。
  四、是否按装修标准进行交付。现在交付使用的房子基本是两个标准，一是初装修，二是精装修。购房人可在建设部相关网站查询清楚房子达到的标准要求。
  五、室内各种构建交付的成品是否完好，包括室内墙面是否平整光泽；地面是否平整、清洁；窗户玻璃及四周抹胶是否均匀等。
  第三步 请专业人士验收
  虽然购房人可以通过相关资料和自己的相关知识进行自行验房，可是对于一些细节的检查还是需要相关的建筑专业单位来进行，因为这些检查需要比较专业的知识和仪器。
  1.房屋墙面平整度、垂直度，门窗四周是否顺直平整。
  2.专业管线的位置是否合理，质量是否过关。
  3.房屋室内各种材料的质量是否合格。
  4.房屋室内空气质量、保温情况、照明状况等是否合格。
  收房时都应注意哪些问题？
  1、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。
  2、房屋内各处开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？
  3、屋顶上是否有裂缝？一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。
  4、看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。
  5、墙身顶棚有无部分隆起？用木棍敲一下有无空声？
  6、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？
  7、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。
  8、试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。

  查看全文↓ 2019-09-10 13:04:40

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  1，尽量选择品牌开发商，品牌开发商的小区环境设计比较合理，房屋质量相对可靠。2，查验五证是否齐全，一般看有没有<预售许可证>即可，因为这个证是**后办的。3，查看房屋有无明显纰漏，一般一楼会潮湿，顶楼多漏雨。4，谈价格，价格不是死的，能谈一点是一点。

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  买房子，是人生的大事，想要在一个城市安定下来，房子是似乎已然成为一个必需品。首次购房需要注意确定买房目标购房的前提是理性和有规划的消费，做好置业规划，学习买房常识学习必要的房地产基础知识，积累买房**款购房的关键，选好贷款方式，筛选买房范围购房量力而行，节省出行时间成本。想要更详细的解答，就到今日英才理财网校。

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  又是一年春节到，回家的游子们，不只是来一场轰轰烈烈的团聚，买几件新衣裳、买辆新车犒劳下在外辛苦多年的自己，那都是过去式了，现在该买房了。不过别忙着高兴，揣着大把钞票回家的人们，早已被开发商盯上了，买房且看清楚点。 开发商常用招数大揭秘： 熟人更好蒙 买东西找熟人，买房也一样，找个熟人，说不定能便宜点，也不至于坑自己，品质还有保障。具体到买房子，那可能意味着有更多好户型可供选择，折扣更大。不过，熟人之间的交易，掺杂了一点“人情”，放心之余被坑的案例也不在少数，多注意点总是好的。毕竟买房的成本真的不低。 小心期房 中小城市买期房一定要当心！不要只听开发商的销售人员对着沙盘对你的一通推销，配套商业、交通、**说得天花乱坠也只是画饼充饥，规划赶不上变化，中小城市的开发商实力有限，经常会出现规划缩水的情况，如果项目烂尾，那损失的可都是真金白银。开发商如果破产，房款几无要回的可能。 广告不能全信 开发商的广告都会很“走心”，不过“走心”之余，广告的真实性还是得考察一番。从传单到楼宇广告，各式推销已经入侵我们的生活，这些广告总是宣传自己的项目是多漂亮，地段是多么优越、户型是多么完美、环境是多么漂亮。如果是期房，这一切还是虚的，如果是现房，还是现场考察一下再说吧。签合同也请保留相关宣传广告，如果能写入合同那**好不过了。 内部认购 如果你跟开发商没有很很很很铁的关系，或者是直系亲属，内部认购一定要小心！一般来说，这种内部认购是开发商为了试探行情开展的不公开的小规模预售，价格都很低，因为还没拿到预售证，很难保证参加预售的购房者权益。很多小产权房就是通过这种渠道销售的，拿不到预售证就跟人没有户口一样，太危险。 零** 央行也在降**，开发商也在降**，两成**变零**，但这样的零**是很危险的。我们以前说过，零**虽然首笔投入很少，但是在未来两三年内要负担**成本和月供成本，负担非常大。如果你没有这个财力预期，不要参加零**的营销。 贪便宜要当心 开发商的“特价房”诱惑力不小，但天上掉馅饼这种好事，就轮得到你头上？往往会有各种问题，比如户型、采光、通风、楼层等各种瑕疵。 代理商和开发商 现在房地产开发模式基本上是这样的，开发商从银行贷款拿地，找自家或者第三方测绘和预算机构做好成本核算，再按照一定的利润率招标建筑承包商，然后找房地产代理公司负责销售。说得简单点，一套房子，开发商参与的就是拿地和算成本利润，其他的事都外包了。代理商在销售时为了卖房，往往会有各种开发商不曾授权的优惠或者赠送，一定要注意核实。 这个春节，返乡置业，买套放心房，一定要记住上面这些点。

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  主要是业主交的税费吧，契税3%，非住宅转移手续费1%，维修基金（按当地标准）这是**大的三种费用，其他的都很少啦。即便买一栋**好也分割，因为买一栋的目的可能多样，如果考虑对外出租的话，有分割的产品便于收取租金和收取物业管理费，对于企业小额融资来说也方便，不需要一次性拿个大本给人家。在二次转卖部分物业的时候也相对灵活，不至于一卖就的事一栋楼，可以部分持有，部分转卖！开发商肯定喜欢你就一个证，或者按层分割，他们工作量减少很多的。个人建议还是能分割就分割。办理房产证的流程和一般产品一样，就是产品竣工验收完成以后，办理整个建筑的大产权证，然后再办理小的产权证。

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  、居民住宅每套80元，如有共有权证增收工本费10元/本。2、其它房产建筑面积500(含500)㎡以下的每宗200元，500——1000㎡的为300元，1000——2000㎡的为 500元，2000——5000㎡的为800元，5000㎡以上的为1000元;如共有权证增收工本费10元/本。3、印花税：印花税：分为“产权转移书据”印花税和“权利、许可证照”印花税。“产权转移书 据”税目税率为万分之五，计税依据为书据中所载的金额，买卖双方均要交纳：“权利、许可证 照”税目适用5元/件的定额税率，买方交纳。4、契税：由购房人交纳，是房屋总价的3%。5. 维修基金：(一)购买不配备电梯房屋的购房人按75元/平方米(按房屋建筑面积计)交存。(二)购买配备电梯房屋的购房人按120元/平方米(按房屋建筑面积计)交存。(三)对定销商品房(含动迁安置房等)不配备电梯的房屋，购房人按40元/平方米(按房屋建筑面 积计)交存;配备电梯的房屋，购房人按90元/平方米(按房屋建筑面积计)交存。

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