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（一）回迁房，专指建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的，现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋。也就是说，建立在集体土地或者国有划拨上的旧村（居）改造房屋不是本文讨论的范围。 （二）未取得房产证回迁房能否买卖，买卖双方签订的回迁房买卖协议能否有效？只要是出卖人有《拆迁协议》和《回迁证》，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，买卖双方签订的房地产买卖合同有效。 对于回迁房买卖合同，还需要尤其注意以下几点，并约定相应的违约责任。 （一）一定要约定房产过户和交房的时间 签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。 签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳**之日即为交房时间。 （二）严防“一房多卖”的发生 回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。购房人一定要注意这一点。 （三）买方不要一次性付全款 没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。 （四）要求卖方的配偶签名 实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果；其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。
全部5个回答>一房多卖人找不到怎么办?刚接触销售，卖一手房好还是二手房好？
132****6963 | 2019-09-24 05:41:46
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157****7135
（一）回迁房，专指建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的，现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋。也就是说，建立在集体土地或者国有划拨上的旧村（居）改造房屋不是本文讨论的范围。
查看全文↓ 2019-09-24 05:42:11
（二）未取得房产证回迁房能否买卖，买卖双方签订的回迁房买卖协议能否有效？只要是出卖人有《拆迁协议》和《回迁证》，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，买卖双方签订的房地产买卖合同有效。 对于回迁房买卖合同，还需要尤其注意以下几点，并约定相应的违约责任。
（一）一定要约定房产过户和交房的时间 签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。 签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳**之日即为交房时间。
（二）严防“一房多卖”的发生 回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。购房人一定要注意这一点。
（三）买方不要一次性付全款 没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。
（四）要求卖方的配偶签名 实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果；其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。 -
151****6573
购房者买房**怕遇到糟心事，**糟心的就是买了房子却发现房子不是自己的?开发商把同一套房子卖给了两个人，甚至是多个人。遇到这种一房二(多)卖的情况，该怎么办?根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，开发商一房二卖导致商品房买卖合同的目的不能实现，无法取得房屋的购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，遇到一房二卖的情况，购房者应当根据自己的实际情况和想要达到的目的，要求开发商赔偿损失，或者请求解除商品房买卖合同、返还已经支付的房款及利息。并且对于一房二卖的情况，法律还规定了额外的惩罚，即买受人可以要求出卖人承担不超过已经支付的购房款一倍的赔偿金。当然，在实践中，对于一房二卖的情况，购房者也应当时刻提高警惕，注意对证据的收集和保存，以备不时之需。法律依据：《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
查看全文↓ 2019-09-24 05:42:06
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 -
131****8472
如果当时交易的合同及转账记录等保存完善，那么可向法院提起诉讼起诉后者交易无效并申请强制过户。因为真实交易，因为住了五年，胜诉妥妥的。
查看全文↓ 2019-09-24 05:42:02
建议委托本地专业律师。 -
142****8193
有一个非常棘手的问题就是户口问题。有些人买了房子以后自己要落户时才发现户口问题；有些人没有按照合同的约定迁出户口；还有一些人在卖房子的时候才发现户口问题等等不一而足。出现上述种种问题怎么办？起诉到法院要求法院处理，法院答复不属于法院受理范围。要求公安机关处理，公安机关答复不能强迁，你只能找卖家沟通。这时候你肠子都悔青了。
查看全文↓ 2019-09-24 05:41:58
一、户口问题可能带来的麻烦
买房子的时候户口问题处理不好，会带来三个方面的麻烦。
1. 会不会影响自己落户？
以前根据相关规定，出卖人房屋上有户口，如果不迁出，买受人是不能落户的。这对买受人是极不公平的。如：我买房子就是为了落户的，以便更好的工作、求学的，但却因为出卖人拒绝迁出户口，我就不能落户了。为了维护买受人的利益，一定要到房屋所在地的公安派出机构去落实清楚房屋上已经有户口了，买受人还能否落户。
2. 会不会影响房屋再转让？
答案是肯定的，会影响。
你卖房子的时候，如果房子里面只有你自己家的户口，那还好办，你迁出就可以了。如果房子里还有上家的户口，甚至上上家的户口，懂行的人一般是不敢买这种房子的。即使你承诺你能把所有的户口都迁出，买受人也不一定敢买。因为虽然你承诺把所有户口都迁出，但有时候不是你的能力能做到的，如：上家因为种种原因主观上就不愿意迁；上家客观上没有落户的房子而不能迁；上家人都找不到了等等。所以如果你的房子上还有上家的户口，一般人是不敢买的，除非你在出卖前就把户口问题都解决了。
这里有一个问题需要提醒注意：
如果你购买的房子比市场价格低了很多，这时候你一定要警惕，不是你走大运了，你没那种命，没有天上掉馅饼的事，极有可能掉的不是馅饼而是陷阱。他这房子里面极可能有解决不了的户口问题。我们处理过一件事情，客户看上了一套房子，非常满意，这套房子市场价要250万，但房东借口说急需用钱**后谈下来190万就愿意卖掉，客户以为捡了个大便宜，问了一下中介房子上有没有户口问题，中介拍胸脯说上面绝对没有户口问题。客户怕这么好的房子被别人买走，急于想签合同。律师做久了，形成一个思维习惯，没看到证据，很难相信别人说的话。我们当时就到派出所去落实户口问题，一查吓一跳，幸亏没签合同，这个房子里上家还有四个户口没有迁走。后来一了解才知道原来就是因为户口问题没法解决才这么便宜的。尼玛坑人啊！
3. 会不会影响房屋征收补偿？
对房屋征收补偿款没什么影响，但对购买拆迁安置房可能会产生一定的影响。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定房屋征收补偿款是补偿给房屋所有人的。出卖人的房子已经过户给买受人了，这时候房屋的所有权已经属于买受人了。即使出卖人没有将户口迁出，也不影响房屋所有权的归属。所以即使购买的房屋上还有上家的户口，也不影响房屋征收补偿款的归属。但被征收人在购买安置房时涉及到户口问题。被征收人能申请购买几套安置房，跟常住户口和常住人口有关。如果上家还有户口没有迁出，就会比较麻烦。总之，如果遇到房屋征收，如果上家还有户口没有迁出，虽然**后对你的权利没有产生什么影响，但就怕上家倒腾事情，一旦上家倒腾事情，你就会很烦。买房子当然希望买一个干干净净的房子了，不要买一个屁股没擦干净的房子。
二、如果遇到户口迁移纠纷怎么办
遇到户口纠纷，协商解决不了的，自然就会想到找法院、找派出所解决。结果又会怎样呢？
1. 找法院解决
法院不予受理，就是说这个事情不归法院管。
二手房买卖中，当事人因户口迁移问题发生争执，诉至法院，法院是否受理？答案是肯定的，不予受理。因为户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。上海高院在2003年第3期《民事法律适用问答》及上海高院在2005年《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中对这一问题都做出了明确的答复。其他地方也会有类似的规定，这种纠纷本身就不属于法院的主管，而是应该由行政机关主管。 -
138****0628
10年前，常老太为了筹钱给小儿子娶媳妇，把自己名下的一套回迁房卖给了张龙（化名），但张龙却一直拖欠常老太45000元房款至今。“现在张龙失踪了，欠我们的钱要不回来，他还把房子转卖给了好几个人，我们该怎么办？”近日，常老太的小儿媳郭女士拨打民生热线2096009向本报反映了一件让她们一家人都犯愁的事。
查看全文↓ 2019-09-24 05:41:55
筹钱结婚卖房子
事情还要从10年前说起。2005年，常老太的小儿子到了该娶妻的年龄，为了筹钱给儿子结婚，她决定把自己名下的一套回迁房卖掉。通过中间人介绍，常老太认识了张龙，一翻商议后，双方签订了房屋买卖协议，协议书上明确写着：2005年7月25日，甲方常老太以77785元的价格将位于黄花街城中村改造的一套回迁房出售给了乙方张龙。“当时张龙可能没那么多钱，说先付一部分，剩下的随后再给，我婆婆急着用钱就答应了对方。”小儿媳郭女士说。
欠钱十年仍未还
常老太一共有两套回迁房，均在一个单元。卖给张龙的那一套是楼上701室，自己和小儿子一家住楼下601室。虽然张龙一直没给常老太付清房款，但考虑到两家人相处得不错，常老太也没好意思催要。日子就这么一天天过去了，转眼到了2014年底，一位来催张龙还钱的债主打破了两家人的平静生活。郭女士告诉记者，2014年底的一天，她听见楼上好像有人在吵架，于是就上楼看看发生了什么事。“我听见一个女人说张龙欠她30万没还，让他赶紧还钱，双方吵得很激烈，还动了手。”郭女士说。
这件事发生后，张龙就时常不在家住了，郭女士就想着赶紧得把张龙欠她婆婆的45000元钱要回来，但要了几次也没结果。无奈，郭女士只好让张龙写下了一张借条。“借条上写着‘今借到常老太45000元’，签名人是张龙，但并没有盖章。我当时就想着留个证据，别让他抵赖就行，也不知道这借条有没有法律效力？”郭女士说。
一房多卖人失联
接下来的日子里，郭女士虽然很少见到张龙本人，也没能要回欠款，但还是念着以前两家关系不错，偶尔催张龙还钱也只是通过打电话、发短信的方式。可接下来发生的一件事，彻底激怒了郭女士。
她告诉记者，今年5月5日，她又听见楼上有人吵架，就赶紧上楼，可吵架的双方她并不认识，一问才知道，原来是张龙把房子分别卖给了这两个人，而这两人都说房子是自己掏钱从张龙手里买来的，并且都能拿出此房的国有土地使用证。“他们拿的土地证可能是张龙伪造的，因为我刚到国土局查过，这套房子的土地使用权人依然是我婆婆。”郭女士表示，既然张龙已经把事情做到了这个地步，她婆婆也想要解除当初那份房屋买卖协议，要回这套原本属于自己的房子。
律师：借条有效，房子可以要回
就郭女士遇到的问题，记者咨询了12348法律援助中心，律师表示，借条是本人书写，内容清晰，且有本人签名，就有法律效力。
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有欠条之类的证据吗？去法院起诉他吧。万不得已只能够这么做了。
全部3个回答> -
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房屋所有权的转移须办理登记。无论合同是否作出约定，出卖人都应当协助买受人办理所有权的变更登记手续。作为消费者，在购买房屋过程中，买受人应要求出卖人配合完成过户登记，及时地办理房屋过户手续，由交易当事人共同到登记机构申请过户手续登记，从而保护自己的合法权益。如果卖方收取价款后迟迟不予过户，应予以提醒。如卖方在收取买方价款后，一直不为买方办理过户登记手续，后经买方请求，卖方仍拒绝协助登记，买方可诉请法院强制卖方履行登记义务并要求其承担违约责任，在获得胜诉裁判文书后，登记权利人可凭此裁判文书单独申请并完成登记。
全部5个回答> -
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购房者一定要对相关的利益维护有所认识。买房时首先要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。这样，买方先将房款交至房地产交易登记中心的托管账户，相关证件办理完毕后，该账户才会把房款交给卖方。在签订购房合同时，也可以尽量明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。 证件方面，一定要查看开发商的《商品房预售许可证》，确保这房子是在预售许可范围之内，不要贸然交付定金。二手房买卖方面，购房者要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证，也应尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付**款，并在交易后及时办理产权转移登记。 预告登记是关键 更为关键的是物权的“预告登记”制度。预告登记是指买卖双方在签署完预售合同后，到房产登记机关共同或单方面办理预告登记。付完房款后，再通过产权登记，将房产真正纳入业主名下。预告登记与**终的产权本登记相连，从而有效实现对第一购房者合法权益的保护。未经预告登记权利人同意，卖方无权处分该房屋，这就从法律上杜绝了“一房多卖”现象的发生。 购房者办理了预告登记手续后，其所购房屋的产权人即具有了排他性；同时，在办理预告登记时，房屋登记部门会把购房人的影像资料扫描进电脑系统，在注销预告登记时则会将之与购房人本人面貌进行核对。
全部3个回答> -
答
对于购房者而言，应重视从源头、从**初就开始防止和避免掉入“一房二卖”的陷阱。(一)买房时一定要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。根据目前的房屋买卖交易设置，二手房网签可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方当事人的合法利益，通过备案有效防止一房二卖。同时，买房者在签订购房合同时，应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。(二)购房者要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证。从签订房屋买卖合同到正式办理房屋产权变更登记手续之间还有一段时间。由于房地产市场价格的波动，卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，购房者可以调查所购房屋产权，提存房屋产权证对卖房者的“一房二卖”行为加以防范。(三)购房者应尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付**款，这样安排可以避免部分卖房者通过对房屋“一房二卖”而诈骗购房者的购房款，使购房者蒙受巨大经济损失。
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