一房多卖人找不到怎么办?卖一手房和卖二手房的区别

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• 137****6806

  （一）回迁房，专指建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的，现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋。也就是说，建立在集体土地或者国有划拨上的旧村（居）改造房屋不是本文讨论的范围。
  （二）未取得房产证回迁房能否买卖，买卖双方签订的回迁房买卖协议能否有效？只要是出卖人有《拆迁协议》和《回迁证》，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，买卖双方签订的房地产买卖合同有效。 对于回迁房买卖合同，还需要尤其注意以下几点，并约定相应的违约责任。
  （一）一定要约定房产过户和交房的时间 签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。 签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳**之日即为交房时间。
  （二）严防“一房多卖”的发生 回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。购房人一定要注意这一点。
  （三）买方不要一次性付全款 没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。
  （四）要求卖方的配偶签名 实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果；其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。

  查看全文↓ 2019-09-18 00:28:55
• 143****2418

  我现在的情况跟你一样，不知道该怎么办

  查看全文↓ 2019-09-18 00:28:51
• 131****4321

  首先要看你有没有签订《商品房买卖合同》，如果没签那没办法了，如果签了就往下看。
  我们要理解，房屋登记备案不同于预告登记。预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。《商品房预售合同》的登记属于预告登记的性质，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。这种预告登记和房屋登记备案有根本的差别，而且法律并没有规定这种备案具有什么效力。因而房屋登记备案只是行政管理范畴，法律并未赋予其与预告登记相同的法律效力，即不能产生具有登记请求权的物权效力，不得对抗第三人，不享有排他权。

  查看全文↓ 2019-09-18 00:28:48
• 134****2714

  
  人生中要经历多个“第一次”
  
  而“第一次买房”
  
  是其中意义非凡的一个
  
  
  
  
  
  
  
  房子是动辄几十
  
  甚至几百万的消费
  
  任谁也会慎重再慎重
  
  一套称心如意的住房
  
  对家人来讲太重要了
  
  然而下面这些点
  
  忽视一个
  
  都可能给你带来相当的麻烦
  
  你都了解过了吗？
  
  
  
  买房心态
  
  
  
  
  
  
  
  1.如果你是第一次买房，那么难免会有点艰难，初学者总要摔个跟头，交点学费，第二次就不会了。
  
  
  
  2.宏观政策动态走向是炒房客看的，如果你是刚需，大致了解就好，因为大多数与你无关。
  
  
  
  3.买房，谨慎一点总没错，第一不要冲动，认清自己的目标，第二要有明确的合同意识，不要轻信任何口头承诺。
  
  
  
  4.刚需不建议存全款再买房，土豪请随意。
  
  
  
  5.不要指望政策短期内会有大调整。
  
  
  
  买房注意点
  
  
  
  
  
  
  1.认准房产五证：《国有土地证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。缺少一个，都是有风险的。
  
  
  
  买了五证不全的房子有何隐患？
  
  
  
  烂尾楼是五证不全楼盘的极端现象，五证不全的楼盘，要么是开发商实力太差，要么是开发商管理混乱，要么就是政府监管不严。
  
  
  
  即使购房者幸运地收到房子，后续的麻烦仍会接连不断困扰你，比如，正式商品房合同无法签订，网签无法进行，房产证无法办理，银行不做按揭，户口无法迁入，转让受到影响，抵押不能登记，**后买到的可能是一个只能自己居住的，非法律意义上的房子。
  
  
  
  2.购房前要确认资格，是否符合限制政策。
  
  
  
  目前沈阳限购政策已扩大至为全市行政区域(不含辽中区、新民市、法库县、康平县)
  
  
  
  具体要求为：
  
  
  
  本市户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女，下同)在本市行政区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域的商品住房。
  
  
  
  非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有1套及以上住房的，暂停向其销售限购区域的商品住房。
  
  
  
  非本市户籍居民家庭在本市行政区域内没有住房的，可在限购区域购买1套商品住房，购房时需提供购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明，通过补缴的个人所得税或社会保险证明不予认定。
  
  
  
  在本公众号“沈阳本地宝”首页对话框回复【限购】可以查看沈阳限购政策详情。
  
  
  
  3.征信报告很重要，未结清的账目越多、逾期还款的账目越多越容易被银行拒贷。
  
  
  
  4.买房子自己要学会判断，卖得好，并不能代表它就是个好盘：
  
  
  
  销售数据并不能完全代表它的价值，在房产市场中经常出现一些品质不高的楼盘却销量喜人，一般购房人看到这么火热的销量便一窝蜂涌去购买，等真的买完才发现掉坑里了，可是这样的现象究竟为啥？

  查看全文↓ 2019-09-18 00:28:44
• 135****8623

  　　昨天湾湾金曲奖颁奖啦，看了得奖名单，歌王陳奕迅，歌后张惠妹，**佳国语专辑蔡依林《呸！》。感觉得台湾十年来并没有什么改变#一个长情的岛#
  
  
  
  　　然后人们就在谈论陈奕迅。昨天，他串烧香港歌手国语经典，把26首耳熟能详的流行歌以爵士、百老汇等多种风格重新演绎，每首之间只给了简单的进歌而迅速切换，这样听似简单实则十分容易跑Key，据说陈奕迅只用两天的时间熟悉，将26首歌串烧得近乎无差错。
  
  
  
  　　怎么办！我一个老公唱另一个老公的歌！！
  
  
  
  　　一点都不好听，我只听了30几遍而已。
  
  
  
  　　好好好，你唱歌好听记性好，道理我都懂，可是梳个三胖的发型是什么鬼？
  
  

  查看全文↓ 2019-09-18 00:28:40

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• 问 一房多卖人找不到怎么办?刚接触销售，卖一手房好还是二手房好？
  答

  （一）回迁房，专指建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的，现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋。也就是说，建立在集体土地或者国有划拨上的旧村（居）改造房屋不是本文讨论的范围。 （二）未取得房产证回迁房能否买卖，买卖双方签订的回迁房买卖协议能否有效？只要是出卖人有《拆迁协议》和《回迁证》，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，买卖双方签订的房地产买卖合同有效。 对于回迁房买卖合同，还需要尤其注意以下几点，并约定相应的违约责任。 （一）一定要约定房产过户和交房的时间 签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。 签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳**之日即为交房时间。 （二）严防“一房多卖”的发生 回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。购房人一定要注意这一点。 （三）买方不要一次性付全款 没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。 （四）要求卖方的配偶签名 实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果；其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。

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• 问 一房多卖人找不到怎么办？
  答

  有欠条之类的证据吗？去法院起诉他吧。万不得已只能够这么做了。

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• 问 一房多卖人找不到怎么办?找不到被告人怎么办
  答

  房屋所有权的转移须办理登记。无论合同是否作出约定，出卖人都应当协助买受人办理所有权的变更登记手续。作为消费者，在购买房屋过程中，买受人应要求出卖人配合完成过户登记，及时地办理房屋过户手续，由交易当事人共同到登记机构申请过户手续登记，从而保护自己的合法权益。如果卖方收取价款后迟迟不予过户，应予以提醒。如卖方在收取买方价款后，一直不为买方办理过户登记手续，后经买方请求，卖方仍拒绝协助登记，买方可诉请法院强制卖方履行登记义务并要求其承担违约责任，在获得胜诉裁判文书后，登记权利人可凭此裁判文书单独申请并完成登记。

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• 问 一房二卖怎么办?买一手房怎么防止一房多卖?
  答

  购房者一定要对相关的利益维护有所认识。买房时首先要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。这样，买方先将房款交至房地产交易登记中心的托管账户，相关证件办理完毕后，该账户才会把房款交给卖方。在签订购房合同时，也可以尽量明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。　　证件方面，一定要查看开发商的《商品房预售许可证》，确保这房子是在预售许可范围之内，不要贸然交付定金。二手房买卖方面，购房者要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证，也应尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付**款，并在交易后及时办理产权转移登记。　　预告登记是关键　　更为关键的是物权的“预告登记”制度。预告登记是指买卖双方在签署完预售合同后，到房产登记机关共同或单方面办理预告登记。付完房款后，再通过产权登记，将房产真正纳入业主名下。预告登记与**终的产权本登记相连，从而有效实现对第一购房者合法权益的保护。未经预告登记权利人同意，卖方无权处分该房屋，这就从法律上杜绝了“一房多卖”现象的发生。　　购房者办理了预告登记手续后，其所购房屋的产权人即具有了排他性；同时，在办理预告登记时，房屋登记部门会把购房人的影像资料扫描进电脑系统，在注销预告登记时则会将之与购房人本人面貌进行核对。

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• 问 二手房一房多卖怎么办?买二手房：“一房多卖”纠纷怎么解决？
  答

  一、防止一房多卖的方法：1、交定金前，购房者应该查询房产的所有权人。　一套房子不可能同时归属到很多人名下的(共有产权人除外)，过户前，只要你确定房产所有权人是和你交易的卖家就行了。至于房屋产权查询，则需要产权本人持房产证原件和身份证件去房管部门查询。买家也可同去，以便核实房源产权是否为卖家所有。如果你要求查询房源产权状况，房东却以各种理由推脱，你就得小心了。虽然不一定是“一房多卖”，但至少产权可能存在问题。2、及时网签。通过网签锁定房源买卖是防止“一房多卖”的重要手段。二、一房多卖的处理原则一房多卖会产生两种后果：第一种，已经完成过户的购房者将获得商品房所有权。凡是办理登记过户手续的购房人，已经合法取得该房产的所有权，其他购房人无法再要求过户。另外，如果办理过户的购房者被认定为和卖房人恶意勾结过户，其他购房者则可以主张该过户手续无效，房屋交易无效。第二种，没有完成过户手续的购房人可追求卖房者违约责任。由于仅仅完成了购房合同签订，但房屋所有权并没有过户。这种情况下，购房者即使付了全款，也只能追求违约责任。

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