物业费违约金哪有规定？物业管理费抵违约金合法吗？

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• 137****6890

  开发商延期交房、应付违约金时，提出免收业主一定时期的物业管理费予以抵销。物业管理是指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务包括房屋的保养、维修、住宅小区的清洁绿化、管理和小区内的商业服务、治安等一切社会活动。
  物业综合经营服务是指与房屋楼宇及住宅小区的住(用)户生活、工作、生产相配套的、为方便住(用)户生活而开展的多种特约便民和和经营服务。

  查看全文↓ 2019-10-06 22:01:32
• 145****8585

  物业管理费与违约金究竟能否相抵?下面三明律师为您详细介绍：
  
  《合同法》第99条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”，虽然物业费和违约金标的物种类、品质相同，但由于开发商支付延期交房的违约金，与业主向物业公司交纳物业费是两个不同的法律关系，存在不同的法律关系主体，因此两者不能相抵。
  
  可通过债务转移方式处理。《合同法》第84条规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”，开发商将向买受人支付延期交房违约金的债务，转移给物业公司承担(即折抵一定时期的物业管理费)应经债权人(即买受人)同意。且司法实践中，一般也要经债务受让人——第三人(即物业公司)同意。因此三方**好签订债务转移协议，以防后患。
  
  折抵一年以上物业费违法。相关规定禁止物业公司一次性收取一年以上物业费。而开发商以延期交房的违约金抵销一年以上物业费，实际上是变相收取一年以上的物业费。
  
  物业费折抵违约金，注意三点：第一、物业管理与开发商卖房是两个法律关系，买受人有权拒绝抵销;第二、与开发商、物业公司达成的债务转移协议，**多只能折抵一年物业费，其余仍可要求支付违约金;第三、办理入住手续时，应留存相关的逾期交房的书面违约证据，以防开发商否认违约事实。

  查看全文↓ 2019-10-06 22:01:27
• 143****1110

  近来，经常接到读者的来信和电话，反映一些开发商在延期交房、应付业主违约金的情况下，提出以免收业主一段时间的物业管理费来抵消。业主认为“背着抱着一边儿沉”，往往就答应了。但是在实际履行过程中，往往出现这样那样的问题，甚至引发新的纠纷。究竟用物业管理费来折抵违约金的做法是否合法？买房人遇到这种情况应该怎么办？ 物业费与违约金不能相抵 邓泽敏、刘晓琳二位律师首先明确指出，物业管理与开发商卖房是两个法律关系，是不同的合同主体。开发商向买受人支付“延期交房的违约金”，与业主向物业管理公司交纳“物业管理费”也是两个法律关系，是截然不同的两件事。因此，从法律关系上来说，“延期交房的违约金”与“物业管理费”是不能相互抵消的。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。”《合同法》虽然规定了抵消，但是，是基于相同的合同主体。虽然用物业费抵违约金符合“债务的标的物种类、品质相同的”这一点，但是，由于物业管理与开发商卖房是两个不同的法律关系，法律主体不同，因此，不能适用《合同法》规定的抵消。 “债务转移”应签协议 在本市商品房买卖中，这种用“延期交房的违约金”与业主应交的“物业管理费”相抵的情况很多。这种情况怎样解释呢？邓泽敏、刘晓琳二位律师认为，这种情况可以通过“债务转移”的方式进行处理。这种做法实际上是《合同法》第八十四条规定的合同转让中的“债务转移”行为，即“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”也就是说，开发商对买受人支付“延期交房违约金”的债务，如果转移给物业公司承担———折抵一年或二年的“物业管理费”，要经债权人———买受人同意。而且，司法实践中，一般也要经债务的受让人———第三人(物业管理公司)同意。因此，为防患于未然，**好由三方签订一个“债务转移协议”，以防开发商或物业管理公司反悔。 折抵一年以上物业费违法 二位律师特别指出，债务转移后，如果折抵一年或二年以上的“物业管理费”，这种做法是违法的。现行有关法规规定：禁止物业公司一次性收取一年以上物业费。而开发商以“延期交房的违约金”抵消一年或二年以上“物业管理费”的行为，事实上是变相收取一年以上的“物业管理费”。这种做法是违法的。 提醒买房人注意三点 由于大多数买房人对相关的知识、规定及法律都知之不多，稍有不慎，就可能导致利益受损，所以两位律师特别提醒买房人，在开发商提出以物业费抵违约金时，要注意三点： 第
  一、鉴于物业管理与开发商卖房是两个法律关系，买受人有权拒绝这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵的行为；第
  二、鉴于有关法规规定，禁止物业公司一次性收取一年以上物业费，所以即使业主与开发商及物业公司达成“债务转移协议”，**多也只要折抵一年的“物业管理费”即可，其余仍应要求支付违约金；第
  三、鉴于开发商可能否认逾期交房的违约行为，业主在办理入住手续时，应留存相关的开发商逾期交房的书面违约证据。

  查看全文↓ 2019-10-06 22:01:19
• 158****4824

  由于一些原因，业主可能会逾期缴纳物业费。但逾期缴纳物业费很可能会产生违约金，有些时候也叫滞纳金。关于欠缴物业费的违约金计算方法，法律没有明确约定，这主要取决于业主与物业管理单位之间的《物业服务合同》。
  有些合同内是没有约定违约金条款 的，但欠缴物业费违反了双方签订的《物业服务合同》，很显然属于违约行为。
  因此，如果合同中有关于违约金的条款，按合同约定执行。如果合同中没有约定，物业管理单位可以要求按银行同期借款利息支付，但不得擅自乱收费。从实践上来看，拖欠物业费是需要支付多少违约金，具体数额需看《物业管理合同》的具体约定，但一般是约定为千分之三。
  如果高于法律规定的违约金标准，可以要求适当减少。法律依据：《物业服务收费管理办法》第六条物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。

  查看全文↓ 2019-10-06 22:01:13
• 145****9439

  北京市英岛律师事务所邓泽敏、刘晓琳律师明确指出,物业管理与开发商卖房是两个法律关系,是不同的合同主体。开发商向买受人支付“延期交房的违约金”,与业主向物业管理公司交纳“物业管理费”也是两个法律关系,是截然不同的两件事。因此,从法律关系上来说,“延期交房的违约金”与“物业管理费”是不能相互抵消的。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定:“当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。”《合同法》虽然规定了抵消,但是,是基于相同的合同主体。虽然用物业费抵违约金符合“债务的标的物种类、品质相同的”这一点,但是,由于物业管理与开发商卖房是两个不同的法律关系,法律主体不同,因此,不能适用《合同法》规定的抵消。“债务转移”应签协议
  在北京市商品房买卖中,这种用“延期交房的违约金”与业主应交的“物业管理费”相抵的情况很多。这种情况怎样解释呢?邓泽敏、刘晓琳二位律师认为,这种情况可以通过“债务转移”的方式进行处理。这种做法实际上是《合同法》第八十四条规定的合同转让中的“债务转移”行为,即“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。”也就是说,开发商对买受人支付“延期交房违约金”的债务,如果转移给物业公司承担——折抵一年或二年的“物业管理费”,要经债权人——买受人同意。而且,司法实践中,一般也要经债务的受让人——第三人(物业管理公司)同意。因此,为防患于未然,**好由三方签订一个“债务转移协议”,以防开发商或物业管理公司反悔。折抵一年以上物业费违法
  二位律师特别指出,债务转移后,如果折抵一年或二年以上的“物业管理费”,这种做法是违法的。现行有关法规规定:禁止物业公司一次性收取一年以上物业费。而开发商以“延期交房的违约金”抵消一年或二年以上“物业管理费”的行为,事实上是变相收取一年以上的“物业管理费”。这种做法是违法的。提醒买房人在开发商提出以物业费抵违约金时,要注意三点:
  第一、鉴于物业管理与开发商卖房是两个法律关系,买受人有权拒绝这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵的行为;
  第二、鉴于有关法规规定,禁止物业公司一次性收取一年以上物业费,所以即使业主与开发商及物业公司达成“债务转移协议”,**多也只要折抵一年的“物业管理费”即可,其余仍应要求支付违约金;
  第三、鉴于开发商可能否认逾期交房的违约行为,业主在办理入住手续时,应留存相关的开发商逾期交房的书面违约证据。

  查看全文↓ 2019-10-06 22:01:08

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• 问 物业费违约金哪有规定？物业管理费抵违约金合不合法？
  答

  合同中作出这种约定并不违法。但是，如果约定的违约金过高，违约一方可请求对违约金作出适当调整。违约金日千分之五相当于年违约金180%多，法院可认定为违约金过高。对于违约金过高的情况，目前法院通常按总金额的30%（每年）计算违约金。《合同法》第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。

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• 问 物业费违约金哪有规定？不交物业管理费违约金会强制执行吗？
  答

  是标的物不大的民事纠纷，你只要按时出庭，法院大多数以调解为主，你当庭付了物业费欠费本金，法官会让物业公司撤诉，没有违约金，如果你不去或过激，法院会全部支持物业公司的诉讼请求，一般是三点，要求被告支付所欠物业费，要求被告支付违约金，要求被告支付诉讼费。

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• 问 物业费违约金哪有规定？不交物业管理费违约金会不会强制执行？
  答

  物业是企业，不是政府单位。物业管理费，是服务性收费，服务性收费的，不能再收所谓违约金。物业收取所谓的管理费违约金，是乱收费行为，业主完全可以拒绝，并向物价部门举报。乱收费行为，不会被强制执行。法律链接：《物业服务收费管理办法》 第二十一条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

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• 问 物业费违约金哪有规定
  答

  对于拖欠物业费的业主是否应支付违约金这个问题，我们通过对裁判文书的统计、分析，将法院对于违约金支付的普遍意见总结如下：按照“谁主张，谁举证”的原则，物业公司请求法院支持违约金，应当举证证明：约定了违约金条款、违约金数、计算方式等。而物业服务合同中是否约定了违约金及相关计算方式是物业公司违约金请求权的前提条件。如果没有事先约定，法院会驳回物业公司的违约金请求。如果有事先约定，那么应区分以下情况进行处理：（1）业主没有提出物业公司违约的抗辩，或提出的抗辩理由明显不成立的，法院认为业主属于“无正当理由”而延迟履行支付义务，如果双方有违约金的约定，那么法院会判令业主支付违约金；（2）如果法院认定物业公司的服务存在较明显的瑕疵，即使这种瑕疵的程度不足以让业主拒交全部的物业费，法院也倾向于认定物业公司违约在先，业主拒交物业费的行为是在行使“先履行抗辩权”或“同时履行抗辩权”，会对违约金请求予以全部或部分驳回。

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• 问 物业费违约金哪有规定？欠交物业费违约金的标准是多少？
  答

  合同中作出这种约定并不违法。但是，如果约定的违约金过高，违约一方可请求对违约金作出适当调整。违约金日千分之五相当于年违约金180%多，法院可认定为违约金过高。对于违约金过高的情况，目前法院通常按总金额的30%（每年）计算违约金。《合同法》第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减 少。但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符；故此可交由法官自由裁量。法律规定预定违约金，除了给当事人施加心理压力外，也避免了违约后损失计算的麻烦和当事人证明损失大小的麻烦，使当事人能迅速确定自己应当承担的具体责任。因此，当事人如需要法院增加违约金额、或者当违约金过分高于损失时，则需承担证明损失大小的责任。

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