年利润50万的商户拆迁可以赔多少?商铺拆迁，商户能否得到赔偿？

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• 136****1727

  商户属于商业经营，根据国务院领第590号第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
  
  （一）被征收房屋价值的补偿；
  
  （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
  
  （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
  
  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
  
  之规定，对于商户的补偿应当那个包含第三项即停产停业损失。对于该项补偿，依据国务院令第590号第二十三条　对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
  
  

  查看全文↓ 2019-10-29 23:28:01
• 134****7345

  拆迁在你合同期内，你可以向房东提出适当补偿，因为这是不可抗力，所以谈不上房东故意违约，如在合同期外，我建议你想贪那便宜，因为你无权要求补偿，除非你有证据证明这事影响到你的实际经营，这样你就可以向房东主张。
  这是和政府没什么实际的关系。

  查看全文↓ 2019-10-29 23:27:57
• 153****9107

  
  市民潘建忠在稽山路上租了两间商铺，面积约62平方。按照租赁合同，她的商铺2018年10月7号就到期了。去年年底她听说这一带的房子要征收，但一直没有得到房东明确的答复，租赁合同也没有续签。到了今年2月19号，他们接到一张函，说这里要征收拆迁了。潘建忠说的这张函是2月19号绍兴市工贸房地产经营管理有限公司，也就是这排商铺产权人发给他们的。记者看到，函上面写着，商户与公司的房屋租赁合同已期满自行终止，要求商户3月15号前将房屋腾空移交并支付相关的占用费。潘建忠说，她在这里租了14年，现在房子要拆了，损失不可避免，她希望能获得一定补偿。
  
  
  
  稽山路18号到48号的商铺，产权都是同一单位。其中有两位商户合同至今未到期。何月英租的商铺是2010拍租来的，要到今年12月才到期，去年她刚花了4万多装修过，而开宾馆的冯尚连租赁合同是2021年7月份才到期，他们的损失都还没有赔付。
  
  
  
  3月19号，商户们又接到了一张通知，要求他们在4月20号以前完成腾空。承租商户们觉得房屋征收补偿中有一些补偿款应该是属于他们的，但多次协商无果。随后，记者来到房屋征收办公点了解情况。塔山街道办事处副主任沈阳告诉记者，按照征收政策，房屋征收的所有补偿款都是支付给产权人的。
  
  
  
  记者了解到，在当初的租赁合同中关于拆迁有这么一条写着，拆迁所涉费用按政府有关拆迁政策办理，乙方没有任何异议。对此，目前产权人将如何处理，记者来到绍兴市工贸房地产经营管理有限公司了解情况。相关负责人表示，补偿标准还需要等他们公司党委敲定，这次征收，他们公司租赁的商铺涉及九户，其中七户合同已经在去年10月、11月到期，相关的征收补偿款可以给承租商户，但在这之前，其它费用也要结清。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-10-29 23:27:54
• 131****4489

  
  阅读提示：房屋拆迁情形下，对于所有权人以及承租房屋进行商业经营的人，都会带来经济利益的影响。那么，补偿应当怎么给？
  
  
  
  案情
  
  原告张某系经营服装个体户，承租了被告王某七十平方的房屋进行经营。
  
  2005年4月15日至2008年9月9日期间，双方以一年一签订的方式约定房屋租赁 。2009年起 ，双方口头约定按照上一年的标准执行租赁事宜，同时，被告加租了15平方房屋。
  
  2012 年底 ，王某为了便于对整体出租房屋进行统一管理，定于每年的 4月份为一个租赁周期的时间节点，张某即从2012年12月份缴纳租金至2014年4月份。
  
  期间于 2013年6月，因租赁房屋被政府征收，某县房屋征收管理办公室随后与承租人张某签订了补偿协议，补偿了张某装潢、搬家补助费、搬迁奖、提前签约奖等费用45026元。
  
  2013年6月27日 ，某县房屋征收管理办公室协议补偿了出租人王某包括涉案房屋在内的征收补偿款共计3111024元，补偿项目分别为：170平方的房屋2890000元、装潢40824元、搬家费1700元（170平方×10元/平方）、搬迁奖13600元（170平方×80元/平方）、提前签约奖20400元（170平方×120元/平方）、营业损失144500元。
  
  2013年9月，经结算，出租人王某退还了承租人张某2013年6月30日后的房租费114388.89元，2013 年11月，张某陆续将房屋腾空。
  
  此后，承租人张某诉至法院，要求出租人王某按其实际租赁的房屋面积返还营业损失补偿76500元，搬家补助费850元、搬迁奖6800元、提前签约奖10200元，共计94350元。审理中，原、被告均认可营业损失补偿款标准系房屋补偿款的 5%。
  
  争议焦点：关于非住宅房屋因拆迁赔偿的停业停产损失，权利主体是承租人还是出租人，即本案中原告张某的主张是否应得到支持？
  
  争议
  
  第一种意见认为，因承租人租赁商铺经营，其作为实际经营者，拆迁行为给其造成了营业损失，故停业停产损失补偿费应当赔偿给承租人。
  
  第二种意见认为，被拆迁人即房屋所有权人将房屋对外出租也是一种经营行为，房屋拆迁也导致其无法对外出租而造成损失。另据现状看，被拆迁人房屋只要是商铺，自己没有实际经营或是没有出租给他人经营，拆迁人也会补偿其营业损失。故营业损失应赔偿给出租人，即房屋所有权人。
  
  第三种意见认为，对于被征收人与实际经营者不相符的情况，对于营业损失的分配应依照双方的合同约定；没有约定的，由被征收人参照相关标准对生产经营者给予适当补偿或协商分配。
  
  评析
  
  停产停业损失，即通常说的营业损失，是指因房屋征收而造成被征收人生产经营活动暂停或者终止而产生的损失。停业停产损失发生于非住宅房屋被征收时。由于住宅房屋并无生产经营活动用途，也就不存在停产停业损失的问题。停产停业损失补助费是拆迁人因拆迁非住宅房屋，给经营者造成停产停业损失的补偿。
  
  《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下文称《征收条例》）第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平的补偿。第十七条规定，对被征收人因征收房屋造成的停业停产损失应当进行补偿。第二十三条规定，因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
  
  根据上述规定，停业停产损失是赔偿给被征收人，即房屋的所有权人，并未涉及对承租人或实际经营者权益的保护。笔者认为2011年1月21日实施《征收条例》规定如此，或是为了减少征收拆迁的压力。因为非住宅房屋拆迁，对于承租人地位的合法性问题，拆迁人不得而知。将停业停产损失赔偿给被拆迁人，权利义务比较明晰，工作容易顺利进行。关于承租人的权利救济，其可以依据合同向出租人主张赔偿。
  
  关于停业停产损失补偿费用的分配问题。租赁合同合法有效，租赁期间内房屋被征收需拆迁，租赁合同无法继续履行，双方应解除租赁合同。若是合同对于停业停产损失补偿费有约定的，应按照约定处理；若是没有约定，双方协商处理；协商不成，诉讼处理。民事案件遵循 “谁主张，谁举证”原则，故承租人依据租赁合同向法院主张停业停产损失补助费，应提供证据证明拆迁给自己造成的损失。具体停产停产损失补偿费用数额，应根据具体案情，由被征收人对实际经营者给予适当补偿。
  
  上述案例中，原告即承租人在2013年6月即已获知涉案房屋将被征收，其又陆续在该房屋经营至11月份，有足够时间变更经营场所，征收行为并未影响其营业。但是同时也应当考虑到，原告承租涉案房屋经营近十年，积累了无法估量的客源。经营期间经营场所涉及征收而变更，原告在新场所的经营中，必然缺乏原有的人气，客观上给其营业带来了一定的损失。出租人即被告作为房屋所有权人，征收给其出租房屋收取租金的租赁活动亦必然带来损失。因此，原、被告均应获得征收补偿的停产停业损失补助费。原告获知房屋拆迁至其完全搬迁时间长达近半年，其应有足够时间另寻经营场所。期间其无偿使用该房客观上已获得了相应的利润，同时结合其也未能举证实际减损的数额等状况综合考虑，酌定给予被告适当补偿。

  查看全文↓ 2019-10-29 23:27:50
• 148****8150

  
  承租人与被拆迁人拆迁补偿分割问题。由于市面上商铺大多是以这种形式存在的，涉及到补偿利益分割问题，都很敏感，处理起来很容易出现矛盾纠纷。
  
  来咨询楹庭律师的朋友表示：租下商铺经营自助饭店刚半年，就被告知所在房屋面临拆迁，而房东拒退租金，租户一筹莫展。
  
  
  
  楹庭律师答疑
  
  这个问题有两个法律关系：
  
  一方面是拆迁方与被拆迁人法律上存在的损害利益大小关系；
  
  另一方面就是承租人与房东的租赁合同关系。
  
  承租人是行政征收行为的直接利害关系人，房屋征收补偿合同，属于行政合同而非民事合同。一般来说，遇到拆迁，拆迁方是直接找被拆迁人来谈补偿相关事宜的，但是承租人也是可以对拆迁补偿事宜提出异议的。
  
  政府征收行为要与承租人利益直接挂钩，主要是看租赁期内是否受政府征收这种不可抗力因素影响而解除合同，还有租赁期内进行的装修等补偿问题。承租人虽不是被拆迁征收房屋的所有权人，但是，拆迁活动势必会影响到房屋承租人的居住、生产经营和生活，势必给其带来损失。对承租人的法律关系如何处理，与征收工作能否顺利进行密切相关。
  
  房屋承租人可否依据《物权法》直接获得损失赔偿？首先，承租人对房屋享有的租赁权为用益物权。其次，用益物权人是可以得到补偿的。
  
  承租人该如何**大化维护自己的利益？
  
  第一，通过租赁合同约定好补偿项目和标准等，房屋所有人获得征收补偿后，承租人依据租赁合同向房屋所有人主张补偿金。
  
  第二，通过《物权法》用益物权理论，在房屋被征收时直接向征收人主张损失赔偿金。
  
  
  
  那么拆迁过程当中对承租人的补偿到底有哪些？
  
  拆迁中，对承租人的补偿部分一般包括：
  
  1.装修费用的补偿；
  
  2.搬迁费—主要牵涉到异地安置时搬迁过程中的运输费等；
  
  3.一次性停产停业损失—对于承租人来说，一般是根据前三年的营业额和纳税额来计算的，一般补偿三个月到半年。也可以参考月平均值，当然这个需要参考拆迁当地的具体政策和法律法规规定，是否对承租人有安置和补偿，可以和拆迁方协商确定。
  
  
  
  属于被拆迁人的补偿部分就只有土地的补偿和房屋本身的补偿了。土地的补偿根据土地的具体性质来确定补偿方案，当然也是以拆迁当时的土地区位价进行补偿的。
  
  至于具体怎么分割，租金退不退还得看双方签订的合同具体是怎么约定的。如果双方明确约定了如遇拆迁拆迁款的分割及租金是否退还的事宜，那就遵守合同约定；但是，不得违背法律规定和公平、诚信原则。

  查看全文↓ 2019-10-29 23:27:45

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  作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

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  1）如果是农村（集体土地）的，农村的房子拆迁有三种补偿方式，1. 有条件的，优先采取宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价；2. 纯货币补偿，就是房屋重建成本价+宅基地地价；3.房屋置换，相同地段按面积**低1：1；（2）如果是城市（国有土地）的，城市的房子有两种补偿方式：1.房屋置换，相同地段**低拆多少补多少；2.货币补偿，**低是周边房地产市场价。一、房屋价值补偿标准这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。如：石家庄市人民政府针对三年大变样政策，每年都出具了《石家庄拆迁区域住宅房屋市场价格表》。不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。二、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。以石家庄为例(自主搬迁)：2012年搬迁费20元/平方米，按2次计算;临时安置费(过渡费)按25元/平方米计算，逾期12月以内，每月增加

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