房子公摊面积的法律规定

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  公摊面积并非法律概念，也没有明确的规定，它只是一个日常用语化的技术用词，通常指商品房购买过程中，除了套内建筑面积之外，同样以单价计算的“共有建筑面积分摊部分”。
  随着城市化和建筑技术的发展，多层、高层、超高层建筑的建造日益普遍，导致进出口、大堂、管井、过道、电梯、消防通道、屋顶等区域成为公共的区域，需要由所有业主共同承担建造和维护的费用，与专属部分的成本单独计算有所不同。
  宪法、民法典、建筑法和城市房地产管理法等法律对公摊面积本身和销售公摊面积都没有直接的明确规定。目前，公摊面积的规定主要出现在地方性法规、部门规章、规范性文件和有关部门制定的国家标准中。
  2001年建设部颁布的《商品房销售管理办法》规定了公用建筑面积的构成、计算原则及分摊系数计算等。该办法允许三种销售方式，其中之一是按照建筑面积（包含公摊面积）销售。根据该办法，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利、承担义务。
  1982年国家经委基本建设办公室通知印发的《建筑面积计算规则》将电梯井、提物井、垃圾道、管道井等规定为建筑面积的计算范围，但该规则已被宣布失效。
  1995年建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第五条明确规定，“商品房销售面积=套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”。公用建筑面积由两部分组成，即建筑物服务于整栋建筑的公共用房和管理用房建筑面积，以及套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。计算公用建筑面积的方法是，整栋建筑物的建筑面积减去各套（单元）套内建筑面积之和，并减去已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等不应计入公用建筑面积部分。
  国家标准如《房产测量规范》《建筑工程建筑面积计算规范》等也对公摊面积的测算作出了相应规定。例如，规范都规定作为人防工程的地下室不计入共有建筑面积的分摊。
  此外，各地区还颁布了一些相关规定。例如，2002年《重庆市城镇房地产交易管理条例》明确规定商品房的计价方式和要求：商品房现售和预售应以套内建筑面积为计价基础，商品房买卖合同和权证应注明共用部位及设施。同样，修订于2008年的《北京市城市房地产转让管理办法》规定“新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价”，而2000年北京市国土资源和房屋管理局印发的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》则对商品房的公摊面积进行了规定。虽然公摊面积的计算和销售受到一定的制度约束，但相关规范的层级较低，制度刚性不足。
  不同房屋的公摊率：
  1、多楼层的住房
  7层以下的住宅，公摊率是7%到12%，这种房屋大多数都是6层以下的砖混建筑，基本上不存在有电梯，所以公摊率是比较低的。
  2、小高层的住房
  7层到11层的住宅的公摊率是10%到16%，如果说底层存在有商铺或者是底层架空的情况，公摊系数会稍微高一些。
  3、高楼层的住房
  12层到33层的住宅公摊率为14%到24%，楼层越高的房子，公摊的系数就越高。

  查看全文↓ 2023-03-01 11:10:56

相关问题

• 问 仓库有公摊面积吗？公摊面积有怎样的法律规定吗？
  答

  目前国家在公摊面积上没有明确的规定必须控制在哪个区间范围内。一般多层住宅的公摊面积约在10％~13％，18层以下的板式住宅公摊约在13％~15％，点式的楼盘公摊大多在15％~17％，而30层以上的住宅因为电梯数量的增多，公摊通常都在25％左右。不应计算为公用建筑面积的：1、凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。2、作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。3、楼梯下方空间楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。4、公共通道临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。5、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积公摊面积的计算参考。1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。3、外墙墙体同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。4、斜面结构屋顶房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。5、不规则围护物阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。6、变形缝与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。7、非垂直墙体对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

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• 问 公摊面积可以使用吗？公摊面积有怎样的法律规定吗？
  答

  所谓的公摊系数，也就是房屋的得房率，国家并没有关于公摊面积需占建筑面积的百分之多少的规定。但一般得房率有个合适的区间：高层塔楼住宅（75%——78%），公摊系数为（22%——25%） ；高层板楼住宅（78%——85%）；小高层板楼住宅（85%——88%）；多层住宅（88%——95%） 。140㎡的套内面积除以175㎡的建筑面积，大约在80%左右，可以对照得房率区间进行比较。

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• 问 仓库有公摊面积吗？公摊面积有什么的法律规定吗？
  答

  目前国家在公摊面积上没有明确的规定必须控制在哪个区间范围内。一般多层住宅的公摊面积约在10％~13％，18层以下的板式住宅公摊约在13％~15％，点式的楼盘公摊大多在15％~17％，而30层以上的住宅因为电梯数量的增多，公摊通常都在25％左右。不应计算为公用建筑面积的：1、凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。2、作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。3、楼梯下方空间楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。4、公共通道临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。5、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积公摊面积的计算参考。1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。3、外墙墙体同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。4、斜面结构屋顶房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。5、不规则围护物阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。6、变形缝与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。7、非垂直墙体对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

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• 问 公摊面积业主能用吗？公摊面积业主有怎样使用的法律规定吗？
  答

  没有。公摊面积，摊的是公共面积或公共场所。类似楼道，电梯等等。业主可以正常使用，但不能侵占。有些公摊面积，如配电室，水泵房等，虽然是公共区域，但实际上都是封闭起来，禁止入内的。

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• 问 公摊面积可以业主用吗？有法律规定吗？
  答

  没有。公摊面积，摊的是公共面积或公共场所。类似楼道，电梯等等。业主可以正常使用，但不能侵占。有些公摊面积，如配电室，水泵房等，虽然是公共区域，但实际上都是封闭起来，禁止入内的。

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