土地评估

评估土地的基本程序有以下几个步骤：
1、明确土地使用权评估的有关事项(包括委托方、评估目的、评估范围、基准日、评估时间要求等)；
2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表；
3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等；
4、调查待估宗地所在市县的自然条件(包括人口、面积、气候、水文、土壤)、行政区划、经济发展(包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等)、城市规划与城市性质、产业政策(与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策)和税收政策等；
5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等；
6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平；
7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况；
8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定**终地价。

根据现下情况来看，房产评估收费标准的收费标准采取积累计费率，就是说房屋总价不超过一百万元的，会收取评估价的0.42%，一百万元至五百万元的积累计费率为0.3%，若是五百万元到两千万元，收取评估价的0.12%。
因为房屋评估是二手房交易环节种非常重要的一个部分。目前来说平时买房按揭，过户，找中介，都会有对房屋进行评估这一项。比如说购房者需办理按揭贷款的情况下，银行就需依据评估机构的报告材料，才能够向购房者发放贷款。若是办理按揭贷款的评估，则需具有专业等级的评估机构才可以评估。 房产评估的收费标准是由政府定价和指导收费的，土地价格评估费定价的均是政府，采取差额定率分档积累制，房产价格评估收费不足三百元的，则是按照三百元收取。

根据现下情况来看，房产评估收费标准的收费标准采取积累计费率，就是说房屋总价不超过一百万元的，会收取评估价的0.42%，一百万元至五百万元的积累计费率为0.3%，若是五百万元到两千万元，收取评估价的0.12%。

土地评估时需要由专业人员，遵循土地评估的原则和方法，根据土地的经济以及自然属性进行在现实经济活动当中的收益评估。而资产评估需要根据国家的规定以及相关资料，在特定的目的之下，遵循适用的原则，对相应的资产做出估价。二者评估的对象不同，使用到的方法也各不相同，对于土地评估来说，更多的是综合评定出土地或者是多块土地在某一状态之下的价格。
二者在评估的过程当中，实际不是由评估人员进行定价，是通过市场价格的形成以及以社会经济发展为核心，预算出在经济活动当中的收益状况具有较高的专业性和技术性，并且是针对于某一特定时间内所给出的合理价格。在评估的过程当中，要遵循真实性和合法性，给予客观的评估结果。尤其是对于资产进行评估时，要对企业的资产情况、债权债务以及经营情况做全面的清查。

剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定土地价格的一种方法。
剩余法是一种科学实用的估价方法。剩余法更深的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年租金的剩余，剩余法是一次性的价格剩余。
计算公式：
地价＝楼价－建筑费用－专业费用－利息－发展商利润
根据剩余法估价的原理和特点，剩余法估价的程序为：（1）调查清楚待估宗地的基本情况；（2）确定土地的**佳开发利用方式；（3）估计开发完成后的不动产总价；（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润等；（5）测算土地价格。
剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价：（1）待开发土地的估价；（2）待拆迁改造的再开发房地产的估价；（3）仅将土地或房产整理成供直接利用的土地或房地产的估价，此时公式中的楼价为整理后的土地或房产价格，建筑费用为整理费用；（4）现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋现值，剩余之数即为地价。

一般来说具有资产评估的资质可以进行房地产评估，根据评估的目的不同，资产评估机构能够评估房地产土地，比如对整体企业或是股权进行评估。资产评估的范围比较广泛，包括无形资产，房屋，土地以及机器设备等等进行评估，主要是为了用于了解资产价值的大小，为以后产权交易的行为做保障。
针对于相应的土地评估，需要由县级以上的地方人民政府，房地产行政主管部门进行核准，具备有房地产评估能力，会由住房建设部门颁发房地产评估机构资质。进行土地评估时，必须具备公平公正客观到扬州，特别是在针对于征地拆迁的过程当中，房地产资质评估报告决定了拆迁人房屋的价格和能够得到的补偿。进行土地评估时，首先要有明确的估价目的和估价对象，根据相应的时间节点准确的评估报告。

一般来说具有资产评估的资质可以进行房地产评估，根据评估的目的不同，资产评估机构能够评估房地产土地，比如对整体企业或是股权进行评估。资产评估的范围比较广泛，包括无形资产，房屋，土地以及机器设备等等进行评估，主要是为了用于了解资产价值的大小，为以后产权交易的行为做保障。
针对于相应的土地评估，需要由县级以上的地方人民政府，房地产行政主管部门进行核准，具备有房地产评估能力，会由住房建设部门颁发房地产评估机构资质。进行土地评估时，必须具备公平公正客观到扬州，特别是在针对于征地拆迁的过程当中，房地产资质评估报告决定了拆迁人房屋的价格和能够得到的补偿。进行土地评估时，首先要有明确的估价目的和估价对象，根据相应的时间节点准确的评估报告。

房地产评估有时是必须的。所谓必须评估是指国家有法律规定的，一般说来，涉及到房地产的产权变化如转让、抵押、拍卖及拆迁补偿等情况，或者向有关机构缴纳税费时，都是要评估的． 在办理过户，缴纳契税时，有的交易双方为了少交契税，存在不真实申报成交价的情况，这时，政府部门会要求评估出一个合理的价格，而且，政府规定，当交易价格明显低于市场价时，政府有优先购买权。

本文介绍了现有的房产评估收费标准以及其存在的问题，提出了收费标准应更加灵活，评估机构应提高专业水平，购房者应了解评估机构的资质和服务等建议，希望能够为更好地促进房屋交易提供参考。

　　目前评估费收费标准采取累进计费率：
　　房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的0.42%;
　　100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%;
　　500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%;
　　2000万元到5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%;
　　5000万元以上的收取评估总价的0.012%。
　　房产评估是二手房交易过程中一个重要的环节。现在，买房贷款、卖房过户、找中介、进银行，都会要求房子需要评估。比如购房者需要办理抵押贷款，银行要根据评估机构的评估报告，才能向购房者发放贷款。办理按揭贷款的评估，需要具有专业资质的评估机构进行。

（1）旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减10％。

（2）楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为－3％，7层为－5％，3层和4层为＋3％，若是楼顶则为－5％；而朝向如无朝南窗则为－5％。



（3）房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率，混合一等结构房屋的折旧期限为50年，每年的折旧率为2％。
（4）一般旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，在这方面是无法和新建商品房相比的。此外，朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。

清产核资中的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的30%计收评估费

因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金额的1-1.5%向征用拆迁单位收取评估费；

仲裁房地产价格评估中出现的价格纠纷，需重新核定价格的，按标准的20-40%计收评估费

房屋评估费用收费标准采取累进计费率，如下：①房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的0.42%。②100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%。③500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%。C④2000万元到5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%。⑤5000万元以上的收取评估总价的0.012%。二手房在交易的时候需要把交易的房子进行评估，而此时评估机构所收取的费用就是房屋的评估费。

现在很多的人会因为各种原因而选择买二手现房，但是在双方交易买卖二手房之前，一般都会有个程序，那就是房产评估，房产评估是为了让买方了解这个房子的市场价大概是多少，而对于卖房也是更加公正的把房子的价值用数字体现出来，这样买卖双方都可以更加公平的选择，而这个评估其实是要收费的，那么房产评估收费标准什么呢？来多了解些知识吧。

土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。

土地出让金(land transaction fees) 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。

或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

2018年上半年，地方政府获得的土地出让金26941亿元，同比增长43%。

有很多人都不知道房产评估，什么样的情况下要进行房产评估？在二手房买卖合同签订之后，一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。那么新乡房产评估有哪些类型？房产评估收费标准是什么？下面让吉屋网小编带大家了解一下这个问题吧！

（一）成本逼近法

利用成本逼近法评估划拨土地使用权价格，主要是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金等来推算土地价格的。在测算过程中，不需要考虑土地增值收益或土地使用权出让金，也不需要进行年期修正。同时在确定评估参数时，要考虑其划拨土地使用权特点。由于划拨土地使用权的特殊性，在评估过程中某些参数与出让地会有所不同，比如利润率等，具体差别有多大，需要按照具体情况不同来分析。一般来说，利润率是一种投资回报率，一般而言，权能越大，投资回报越高。

鉴于以上分析，利用成本逼近法评估划拨土地使用权价格的基本公式为：

V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2

式中：V－－－划拨土地使用权价格；

Ea－－－划拨土地取得费；

Ed－－－土地开发费；

T－－－税费；

R1－－－利息；

R2－－－利润。

(二)市场比较法

利用市场比较法评估划拨土地使用权，是根据替代原理，将待估划拨土地与具有替代性的、且在近期交易的类似划拨土地使用权交易实例相比较，并对类似划拨土地使用权价格进行适当修正，评估出待估划拨土地使用权价格。

目前存在大量的城市土地收购储备、拆迁补偿、转让、作价入股（出资）等多种形式的交易，其体现的就是划拨土地使用权价格。而且随着市场经济的逐步完善，目前的多种划拨土地价格主要依据市场确定，在评估划拨土地价格时，这些都是很好的市场交易案例。

由于划拨土地不同于出让土地，在评估过程中，要考虑划拨土地的不同特点：一是要选择符合条件的划拨土地使用权交易案例；二是不需要对评估结果进行年期修正；三是划拨土地与出让土地评估在修正系数上是有区别的。划拨土地使用权与出让土地使用权是不同的，其内在的权能和交易内涵也是不同的，因此其修正系数与出让土地也是有差别的。

利用市场比较法评估划拨土地使用权的程序和过程与出让土地使用权基本一致，其难点主要是收集划拨土地交易实例。一般来说，划拨土地使用权交易案例的选取有以下几种类型：

①符合国土资源部《划拨用地目录》的土地使用权划拨

②当地政府对划拨土地收购贮备的价格

③划拨土地使用权拆迁补偿价格

④以前发生交易的划拨土地使用权价格

⑤其他类型的划拨土地使用权交易类型。

（三）收益还原法

利用收益还原法评估划拨土地使用权，主要是将待估划拨土地的总收益减去总费用得到土地的纯收益，再扣除国家土地收益部分（划拨土地使用权年租制租金标准很好地体现了国家在划拨土地中的收益），然后按一定的土地还原利率还原成现时划拨土地使用权价格。

国有土地使用权年租制租金标准，相当于划拨土地使用权出租中，政府应该收取的土地年收益，它是政府在划拨土地中享有的权益。目前许多地方都制定了划拨土地使用权年租制租金标准，可以直接作为划拨土地使用权评估的参数。也可以通过划拨土地补交出让金标准推算划拨土地国家年租金。它是国家在土地划拨收益的体现。同时，划拨土地使用权评估也不需要进行使用年期修正。

根据以上分析，利用收益还原法评估划拨土地使用权基本公式为：

V＝（R-C-RO）/r

其中：V － 划拨土地收益价格；

R － 划拨土地总收益

C — 划拨土地总费用

RO — 划拨土地年租制租金标准

R － 划拨土地还原利率。



(四)剩余法（假设开发法）

利用剩余法评估划拨土地使用权，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等之后，再扣减划拨土地使用权补交出让金标准，从而得到划拨土地使用权价格。具体来说，就是在将得到的出让土地价格评估结果，扣除划拨土地补交出让金标准。

对于空地及在建工程用地来说：

划拨土地评估价格＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税费—划拨土地补交出让金标准

对于地上已有建筑物用地来说：

划拨土地评估价格＝不动产总价－房屋现值—划拨土地补交出让金标准

（五）基准地价系数修正法

利用基准地价系数修正法评估划拨土地使用权，主要是在基准地价基础上，扣除划拨土地补交出让金标准，然后利用基准地价修正体系，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选择相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日划拨土地使用权价格。

基准地价系数修正法评估划拨土地价格时，其基本原理、计算公式、步骤与出让土地价格用基准地价系数修正法类似，只是要注意几个事项：一是所使用的基准地价要扣除当地划拨土地补交出让金标准，或者通过年租制租金，推算出的划拨土地出让金；二是不考虑年期修正问题，不利用年期修正系数；三是待估划拨土地必须在基准地价范围内。如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围外，可以参照基准地价的末级进行地进行评估。

其基本测算公式为

P=（P0—P1）×(1±∑K 1)×K2

或 P=（P0—R1/r1）×(1±∑K 1)×K2

式中：P－划拨土地价格；

P0－某用途土地在某一土地级上的基准地价；

P1—— 当地同级别同用途划拨土地补交出让金标准

∑K1－宗地区域因素修正系数；

K2－估价期日、开发程度、容积率等其它修正系数。

R1—— 土地年租制同用途同级别年租金

r1—— 同用途同级别土地还原利率

在计算缴纳土地增值税时，与转让有关的税金允许扣除，该税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。
财税字【1995】48号文件第十条规定：转让环节缴纳的税金对于个人购入房地产再转让的，在其购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
财税【2006】21号文件第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
综上，该契税是否能扣除，主要看缴纳契税时被归属什么项目及是否取得合法有效凭证。