二手房贷款办理流程

一、买方选银行办按揭贷款
在一般情况下，在二手房交易过程中，买家都会选择银行按揭贷款买房，去银行做贷款申请需要买卖双方到场。此时就需要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。
如果贷款额度达不到预期，买家就需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。另外，需要注意的就是：资金托管同按揭贷款可在银行同时办理的。
二、银行评估出具贷款承诺书
银行同意买房的贷款申请后，会指定评估公司去现场勘查交易过程中的二手房，对房屋进行价格评估。一般来说，影响评估价格的几大因素包含但不限于房屋所在区域、房屋房型、楼层、朝向、房龄、产权等信息。
评估完成后，评估公司会将对于该房屋出具评估报告给银行。而银行在收到评估报告后，会出具一份同意贷款承诺书。

三、担保公司出具保函、不要帮卖方赎楼
担保公司在收到银行的贷款承诺书后，对于该房屋出具担保函，然后交由银行。银行在收到担保公司的担保函后，就会在规定的日期内发放贷款。
另外，此处需要提醒的是：在二手房交易过程中，如果卖家的房子还抵押在银行的话，那么就需要先还清银行贷款，才能交易过户。卖家如果可以提前还清贷款**好，如果卖家没有足够的资金去偿还所欠银行的贷款，则需要找担保公司向银行借款。
当然了，上述中情况就是卖家所需要担心的问题，但与其同时也与购房者息息相关。因为如果卖家要求购房者用自己的房款来帮忙赎楼的话，建议**好不要做，风险太大了。

四、注销抵押、过户及缴税
在完成赎楼后，就可领取房屋不动产权证书，办理注销抵押登记。一般来说，所需材料包括有：本人有效身份证、不动产权证、土地证以及上述资料，到原抵押登记部门办理抵押注销手续。
去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、不动产权证原件、二手房买卖合同。过户完成后就需要去国土局缴纳相关税费，一般情况下税费是由买方承担的。

一、二手房一次性付清和按揭在流程的区别在于：按揭还需要去银行办理按揭手续，一次性不用。

二、二手房交易流程：

1、买卖前的产权审核：要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字；其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

2、交定金与签合同：如果看中的房子还在按揭中，定金不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管；如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”；如果没有可信赖的第三方，定金**好交由银行监管。

3、赎楼：赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭；其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

4、付首期及资金监管

5、签订买卖合同：签订书面协议时，**主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。

6、选银行和办按揭：如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。

7、过户及交税

8、后续事项：交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，**终业主才交钥匙，正式完成交易。

一、二手房按揭贷款的流程：

1、递交材料，提出申请。买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将材料交给工作人员审阅。工作人员就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。然后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。

2、评估。根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。具体多长时间会依据约定情况而定，一般3至5个工作日内即可完成。交易方需交纳评估费。

3、银行审批。银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右。

4、交**，办理过户。审批通过后，买方向卖方支付房屋**款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭**款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。

5、买方办理房产抵押登记、保险手续，银行放贷。领到房产证后，办理房产抵押登记和保险。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。

二、注意事项

1、明确房屋的产权情况。购房者从房屋信息中选择中意房源，并和房屋产权人联系实地考察房屋情况。在实地考察时除了要考察房屋的质量情况，还要记得核对房屋的产权状况，注意核对房屋产权证，产权人的身份证等信息。

2、注意二手房房龄。银行对二手房的房龄有比较严格的规定,若房龄过老,那么贷款申请很可能会被银行拒绝。有的银行要求二手房房龄和贷款时间加起来不能超过30年,有的直接规定二手房房龄不能超过15年,总之,购房者在选房时一定要考虑房龄的问题,以免贷款受影响。

3、利率选择因人而异。收入稳定并且月收入很高的人群,可以考虑选择固定利率,因为未来可以不受加息的影响；但如果是工作稳定但收入不高的阶层,建议选择浮动利息,因为他们在银行贷款客户中属于客户,可以享受优惠利率,所以浮动利率比较优惠。

4、选择适合自己的贷款类型。贷款可以用公积金,也可用商业贷款,如果公积金不够的话,还可以用公积金和商业性贷款相结合的贷款方式。

5、办理产权过户。买卖双方应去房屋管理局办理产权过户手续，根据中国民法通则规定在中国境内不动产的物权转换需经主管机关登记后才生效。

​现在买房基本都是贷款买房，许多名列前茅次买房人不知道如何办理二手房贷款，二手房按揭贷款流程是怎样的呢？

1、看房，一般通过房产中介去看房源；

2、签订定金协议、居间协议，签订协议后付定金；

3、签订买卖合同，也就是房地产买卖合同，同时在网上做合同备案；

4、付**款，若上家有贷款，通常上家会用**款去提前还贷；

5、办下家的贷款手续，下家贷款要持买卖合同等材料向银行申请贷款；

6、办过户交易手续，过户手续办好后，交易会出具收件收据；

7、领取房地产权证，在收件收据出来后20天，下家就可以拿到房地产权证；

8、贷款银行向上家发放贷款，放贷款的时间有可能在产权办出前，也可能在产证办出后，这取决于下家和银行怎么约定；

9、交房和付尾款。

苏州 贷款流程很简单的  先到评估公司做评估报告 
房屋交易中心做好资金托管
把相应的材料递交到银行（评估报告，托管凭证，贷款人基本资料 收入证明 房屋产权证土地证）
 等审批就好了
贷款**一般3成  二套6成。

二手房贷款是指购房人以在住房二级市场上交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。

贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。广义的贷款指贷款、贴现 、透支等出贷资金的总称。银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要，促进经济的发展；同时，银行也可以由此取得贷款利息收入，增加银行自身的积累。

“二手房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专门用于购买二手房的房屋抵押贷款。







二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的**高贷款额度。



1、二手房贷款额度不超过总房价的70%。



2、一方缴存公积金的职工，**高可贷额度为30万元;夫妻双方均缴存公积金的职工，**高可贷额度为60万元。配偶方为军官的，配偶方则按照**高贷款额度确定其贷款额度。



3、借款人夫妻双方贷款额度分别按照可贷公式进行计算：可贷公式为：贷款职工月计缴公积金额÷贷款职工公积金缴存比例×还贷能力系数(目前为0.45)×12×实际可贷年限(按公式计算采取千位进位的方式，取整至万元)



4、借款人配偶方在省级机关分中心、铁路分中心、华东石油管理部、监狱管理部缴存公积金，则根据其配偶住房公积金缴存所属的分中心或管理部出具的贷款证明，确定其贷款额度。配偶方为军官的，在出具军官证后，其贷款额度可视为规定的个人贷款**高限额。在同时满足其他可贷额度条件的情况下，取**小值作为**终可贷额度。



5、二手房公积金贷款的额度还与房龄有关系。房龄在10年以内的，大部分地区规定的是**高贷款为七成;房龄在10-20年的，**高贷款额度为六成。购买房龄不超过20年的(房屋竣工年限以《房屋所有权证》为准)二手房、自(翻)建住房，贷款期限不超过20年，且与房龄之和**长不超过30年。

现在越来越多的人在买房时会选择购买二手房，在购买二手房市就会出现一些问题，尤其是对于不了解房产的购房者。那么在购买二手房时如果选择贷款购买，二手房贷款**是多少呢?由哪些确定贷款**呢?

二手房商贷**是多少

2017年对于商业贷款的**比例重新作出了一些调整，普通住宅**35%，二套60%;非普通住宅首套40%，二套80%。二手房商业贷款**计算方法不同于新房，二手房商业贷款**=成交价-房屋评估值x贷款比例，二手房可贷额度=房屋评估值x 贷款比例。

二手房商业贷款**

首二套

房屋性质

首套房**款

二套房**款

普通自住房

成交价-房屋评估值x65%

成交价-房屋评估值x 40%

非普通自住房

成交价-房屋评估值x 60%

成交价-房屋评估值x 20%

注:二手房首套一般高于实际所得值，因为二手房可贷额度一般取整数。如根据公式计算得出可贷额度是659000元，则银行批贷是650000。也就是剩下的9000需要购房者加到**里面去。

二手房商贷**受哪些因素影响

二手房商贷**受贷款额度和评估值两个因素的影响。

1、受贷款额度影响

2、二手房商贷的贷款额度决定了**的多少，贷款额度=房屋评估值x 贷款比例。

二手房商业贷款额度

首套房贷款额度

二套房贷款额度

评估值x 65%

评估值x 40%

评估值x 60%

评估值x 20%

注:二手房的评估值是由贷款银行认可的评估公司评估出来的，是根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出来的一个价格，一般为房屋市场价的80%到90%。

3、受成交价影响

一套二手房的成交价除了贷款的部分，剩下的就是**了。这里的成交价指的是房屋的实际成交价，也就是买家和卖家协商成功，**终交易的价格。

二手房商贷**怎么算

根据上面的知识，我们来举例看看二手房商业贷款**究竟怎么计算。

例:

在北京的单身的李某名下无房无贷，但是在外省有一套住房且贷款未还清(征信中只显示这一次住房贷款记录)，现准备买一套位于五环至六环之间的60平米、网签价370万元(评估价>网签价)、成交价为400万元的普通住宅，****低是多少?

二手房**低**计算公式

二手房**低**=成交价-网签价x 可贷成数(评估价>网签价)

二手房贷款办理流程主要包括以下4点：准备所需材料、银行估价、银行审批过户、做抵押。
准备所需材料
建议购房者先要向银行进行咨询，买卖双方需要哪些的证明材料，一般包括有《购房抵押贷款申请表》、《购房意向书》证明和其它资料。所提交的材料不仅要真实，而且有些材料需要提供原件。
银行估价
并不是所有的二手房都能够通过房屋抵押贷款，如果二手房的房龄比较高或者是二手房的面积比较小，待提交之后，银行不认为具备要再次上市流通的能力，就可能会拒绝抵押贷款，会有相关的房产评估机构，对于房产给予市场价的评估。
银行审批过户
所有的资料和房屋在审核批准之后确定贷款的额度，双方办理过户手续，购房者可以支付**款。
做抵押
凭借着**款的凭证，买卖双方以及银行的工作人员一同在交易中心办理所有产权的过户完成抵押手续。

目前商品房的土地使用年限是70年，一般二手房的土地使用年限为70年与基楼盘原始竣工的时间之差。一般是二手房房龄越小越好。
二手房按揭贷款，一般来说，有这几方面限制：
产权证：已取得房地产权证的商品房，或立即可以取得房地产权证并入住的商品房;
房龄：不超过20年的普通住房和不超过15年的其他房产;
贷款成数：普通住房**高8成，而其他房产**高6成;
贷款期限：普通住房的房产已使用年限与贷款年限之和**长不超过30年，其他房产的已使用年限与贷款年限之和**长不超过20年(且贷款期限**长不超过10年);贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。
利率选择因人而异：收入稳定并且月收入很高的人群，可以考虑选择固定利率，因为未来可以不受加息的影响。但如果是工作稳定但收入不高的阶层，如老师、大学教授、公务员等，则建议选择浮动利息，因为他们在银行贷款客户中属于优质客户，可以享受优惠利率，所以浮动利率比较优惠。
收入证明与还款能力：银行在批贷时，会要求借款人提供收入证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则夫妻双方可以同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。
特别提醒，有一些二手房是无法贷款的，如回迁房，安置房，公产房，企业产房，小产权房等产证不齐全的二手房都不能贷款。大家在选房子的时候一定要注意房子是否具备产权证。

二手房贷款流程主要是以下3点：准备材料、银行审批、过户放贷。如果大家进行二手房交易的过程当中，房屋处于出租的状态，要求卖方提供房屋承租人出具放弃优先购买权的证明。
准备材料
需要买卖双方都提交相关的材料，领取并填写二手房个人借款申请表，一般需要提交个人的身份证、所有产权证、收入证明等等，银行会对相关的材料做出提前的评估。
银行审批
银行会有相关的评估机构，针对于所抵押的房子进行评估，一般3－5个工作日内即可完成，评估机构向银行出具评估报告。银行会根据评估报告，对于所提交的材料进行审批，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。
过户放贷
贷款审批通过之后会通知买房支付**款，办理完过户手续之后向卖方存入房款。

二手房贷款流程如下：
①看房，确定意向房屋，双方达成协议，支付购房定金。
②确定按揭服务公司和贷款方案，查询公积金，签订房屋买卖合同。
③准备贷款资料，提交贷款申请，银行审核贷款资质，签署贷款合同，办理房屋过户和抵押手续，支付首付款。
④缴纳各自的费用，税费，过户费，领取新房产证。
⑤银行领取贷款合同、房屋抵押登记，银行放款给卖方，物业交割并支付尾款。
⑥买方还款，结清后取回房地产登记证书，注销抵押登记。 在办理贷款前，买卖双方要向银行了解清楚需要提前准备好的资料，有《购房抵押贷款申请表》，《购房意向书》证明，购房者盖了公章的收入证明，身份证、婚姻状况等方面的证明及其可联系人员，地址等，售房者需提供身份证，户口簿，房屋产权证明，共有人同意出售等证明材料。

二手房贷款流程简单来说就是分为三个步骤，先看房签订合同，然后到银行申请贷款，通过银行的贷款审批之后等待放款就可以了，其实交易的流程是比较简单的，只不过中间提供的材料会比较多一些，如果是自己申请房屋抵押贷款的话，需要提交自己的个人身份证，工作证明，财力证明以及个人征信证明结婚的话还需要提供夫妻双方的相应材料。
银行在审核之后会直接放款打到卖方的账户，二手房在交易的过程当中是需要先支付首付款向银行申请贷款之后才能够办理过户的，也就是说银行同意贷款之后才能够到当地的房屋交易中心去办理过户，买方凭借着银行给出的贷款同意书缴纳相应的税费之后，等待1~2周的时间取得新的房产证后，再到银行去办理房产抵押，这样才能够让银行放款。

二手房贷款的流程相对于购买新房要更加复杂，但只要按照一定的流程和注意事项进行申请，就能够顺利地完成贷款。

二手房按揭贷款是指购房人在采办房屋时有房屋产权证,可以在商场下层通买卖中的房屋或商品房,付出一定比率的*款,其余以采办房产动作典质,向贷款机构申请贷款。假如是按揭贷款,二手房贷款*如何算?

二手房贷款流程如下：看房，确定意向房屋，双方达成协议，支付购房定金。确定按揭服务公司和贷款方案，查询公积金，签订房屋买卖合同。

一、什么是二手房按揭贷款？

二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例**款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请的贷款。

二、二手房按揭贷款流程是怎样的？

二手房交易按揭流程如下：

1、借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。

2、查询公积金(如需公积金贷款)

与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。

3、签定房屋买卖合同

借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。

4、准备贷款资料，审核贷款资质

按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估；并且由按揭服务公司进行初步审核。

5、签贷款协议，公证，保险

按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。

6、办理房屋过户和抵押手续

借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。

7、办理房产证和抵押证明

贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。

8、银行放款

银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。

1、买卖双方签订房屋贷款合同,并购买卖方支付一定数额的**款,大多数情况下的**款不少于70%,一些贷款人的资质特别好,可以记入80%。支付**款后,卖方需出具收据,收据将用于贷款的数据。
2、购房人向银行提出申请贷款,并提交书面资料,包括购房合同、买卖双方身份证(身份证和户籍簿)、婚姻状况证明,并对房产产权证、付款证明、证明复印件。
3,由银行指定评估房地产机构的估值,买家也需要承担的费用,一般从几百美元到一千美元不等的费用。
4,由法律公司指定的银行出具的“法律意见”。银行贷款、贷款承诺。
5、银行与购房者(借款方和借款方)签订抵押合同,并办理按揭和律师见证。
6、建立存款和贷款账户,配置购房贷款。
7、房地产保险转让的当天,办理房屋过户手续和银行按揭登记,办理贷款保险手续或担保公司的贷款担保,为购房者需要支付保险费用或担保费用。
8,银行贷款。可以在卖方的帐户发出的,也可以是买方,也可以是一个中介的公司账户,目前大部分的做法是直接贷款给卖方账户(家),沈律师强烈建议你不要贷款中介公司账户,以免引起严重的法律后果,如中介公司用于其他目的,卷款逃跑。
9、每月还本付息,直至终止偿还贷款,贷款合同。