二手房政策

买房，尤其是在买二手房的时候，一定要心态平稳，不要恐慌着急。很多买家一旦对目标房屋产生好感后，就想急于下手，这样非常不利于在与房主讨价还价中占优势。

因此，心态一定要调整好，即使很满意，也不要急于表现出内心的真实想法，可以多与房主谈判几次，不要表现的过于急躁。

二、如何利用房屋缺点？

不可否认的是，再好的房子，都有缺陷。在买二手房前，购房者一定要亲自或者在中介的协助下，对房子所在的小区、房屋本身情况、屋内设施做充分的了解，现场看房时不要只看到房屋的优点，更需要充分发现房屋潜在的缺点。

比如对小区环境、物业质量、设备损耗情况、房屋前后景观视野、邻里情况等各方面，都能挑些毛病出来，这些房屋的硬伤就是购房者在与房主谈判时压低房价的筹码。

三、如何“声东击西”？

看房时可适当告知房主自己已看中其他附近小区的房子，并犹豫不决，以此看房主是否着急出售。

当买方看到中意的房子后，可以告诉房主自己同时也看中了另外一套更加实惠一点的房子，让对方容许自己多花些时间再考虑。这么做的潜台词就是告诉房主，如果愿意在价格方面做出让步的话，还是有交易的可能。

四、如何掌握房价行情？

在购房前，购房者一定要对房屋所在小区近半年或者一年来的房价走势有所了解，掌握同小区同类户型的成交均价，这样在与业主谈判时，心中就能形成一个明确的价位目标。

此外，还可在私底下了解一下卖家出售房产的真实目的，由于卖家通常不会只在一家中介公司挂牌出售，所以买家可以通过别的中介了解该房源的其他情况，这样才能制定出较为明确的“砍价”计划。

五、如何从其他方面砍价？

购房者如果在与卖方谈判时，卖方实在不想再便宜了，那么可以考虑要求卖方来承担一部分费用。小账也需要细算，这些杂七杂八的交易费用通常也需要花去几千到上万元，如果房东愿意承担一部分，也能使想要购买的房屋总价有所下降，对买方来说，能省一点是一点。
买房砍价虽有招数，但购房者在砍价时一定要注意适可而止，不能太贪，要根据房屋的实际情况来制定砍价策略，不要为了一味的杀价而错失了买房的机会。

下半年杭州土拍“退烧”，开发商的谨慎，很快传递给了购房者。



以一周为周期，将房价进行横向对比，可以看出明显变化。



我们把杭州我爱我家统计的9月3日-9日与6月25日-7月1日这两周的二手房成交数据，进行对比，杭州市二手房成交量（含富阳区、大江东）分别为772套和2242套。



很明显，杭州**近一周成交量，仅为6月份一周成交量的1/3左右，形成了一条下滑曲线，感觉有些“卖不动”了。



我爱我家研究认为有两大原因：



一，9月初，主城区红盘预售证陆续公示，加上二手房与新房市场的持续倒挂，两个万人摇号楼盘给新房市场注入了活力的同时分流了一批购房者；



二，8月份以来，随着二手房市场进入调整期的预期越发明朗，中央“遏制房价上涨”的决心特别坚定，导致了市场观望情绪持续增加。二手房行情的急转直下，持续走低，打破了“金九”的传统，再结合现在成交价及挂牌价的下调，我爱我家谨慎表示，市场或已有逐渐向买方转换的迹象。



我们把对比数据分别拿给了刚买完房、想要买房的购房者，以及房地产业内人士，来听听他们的声音。





买房者说





1
“地铁要通，亚运会要办，长远看不担心”


今年26岁的小吴是一名编辑，3个月前，她还租住在翠苑小区一套精装修小户型里，月租金4000块。



今年5月份，小吴以130多万的价格，在余杭区购入一套80多平方米的二手房。现在正在装修中，小吴就租到了新房附近，方便监督装修。



从大学毕业到买房，小吴租了4年房子，“记得刚毕业那会儿，租金是1800元。这几年租房的面积越来越小，租金还越来越高，确实比较心塞”，这也是促使她下决心买房的原因之一。







文三西路上一家中介。李小房 摄



刚买了房子，如果遇上房价波动怎么办？



她自嘲：“钱是我爸出的，万一房价跌了，估计还是我爸心里波动比较大。可是，地铁要通，亚运会要办，杭州的房价能降到哪里去呢？长远来看，我还是不担心的。”



这套房子在小吴结婚后，会作为她父母在杭州的养老房，小吴觉得，“早买肯定比晚买好”。





2
“明明不中意，却因为摇中了就一定要买”


小吴的男朋友，一直在参加一手房摇号，准备入手一套新房作婚房。



**近，他刚刚摇中，买到了新房子，按理说应该很高兴，但两个人为此吵了好几次。



这个楼盘位于余杭，在去年，小吴和男友两人就曾看过这个楼盘，感觉不满意，所以没入手，那个时候还没实施摇号。



今年实行一手房公证摇号后，小吴的男朋友和他身边的很多朋友都加入了“摇号大军”。



“他看到朋友们陆续摇中买了房，而他摇了很多个楼盘，一直没中，所以情绪很紧张，导致这次摇中后就一定要买，哪怕对房子没那么中意也还是要买。这个楼盘本身我俩就不是很喜欢，这套房子总价200多万，户型楼层都不太理想，我觉得他很不理智。”



小吴的男朋友则觉得，“结婚都提到日程上了，好不容易摇中，难道不买？我们是刚需房，没办法再等下去，去博房价下跌的概率。再说买房子很麻烦，不想再花那么多精力，还是得尽快抽身，把时间和精力花在生活和工作上。”

1、 不看建材看格局

想要知道房屋格局好不好，那就要看空房子，空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局，好格局的房子应该有效地把各种功能区分开。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。

2、 不看装潢看做工

好的装潢虽然看起来很靓丽，但是也会将房屋的问题都隐藏起来，因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，如果发生问题，就尽早跟售房者提出来，并抓紧修缮。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的盘源，其目的是低价高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。

3、 不看墙面看墙角

墙角相对于墙面有着更为重要的意义，查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解房屋是否有渗水的情况。此外，墙角起着承接上下左右结构力量的作用，如果发生地震，墙角的承重力便是关键，而墙角严重裂缝的话，漏水的问题也会随时出现。

4、 不开冷水开热水

如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄，检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况，要么是房子已经很久都没人住了，要么就是房子可能卖了很久都没卖出去，这时就需要多注意。

5、 不看地上看天上

看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果条件允许的恶化，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。

6、 不问屋主问警卫

多跟小区管理员或警卫聊天，他们是**了解该小区基本状况的人，有时他们比业主更能客观、准确地告知购房者房屋的相关情况，从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。

.）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
（4）.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
（5.）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
（7.）单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
（8）物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（9）.中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
（10.）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
3、北京：二手房买卖可找银行做付款中间人
首次做生意的两个人由于相互之间不了解，对交钱付货的安全没有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金，或者出现问题后卷款逃跑的风险。如果这笔钱的收和付都由银行来做，似乎买卖双方都能安下心来谈交易。浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务，从房产、汽车，到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割。
以二手房交易为例，买卖双方达成购买协议后，买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后，银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。

很多人困扰于不知如何选购二手房，有怕买贵的、有怕被欺骗的、有怕买到有问题、有忌讳的二手房，*和大家分享一下如何合理选购二手房，避免上述的问题。

房产中介负责人表示：交易有瑕疵？!







事后自查时才发现问题，当初和章先生签订合同的时候，没有工作人员去进行核实，在房产中介看来，这就是一个瑕疵。







近年来，房屋交易市场热火朝天。二手房更是因为具备完善的配套设施，和较低的价格受很多购房者的追捧。



但是，良莠不齐的中介市场，却让很多购房者望而却步。



8月14日，为进一步规范公证执业行为，司法部公布了《关于公证执业“五不准”的通知》。



通知规定：不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证。不准办理非金融机构融资合同公证。不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。不准办理具有担保性质的委托公证。不准未经实质审查出具公证书。



这些规定，将意味着不论是买房卖房，如果需要委托代理，交易时间都将延长，大大降低了买房风险。







那么，消费者在通过中介购买二手房时，需要注意哪些问题、陷阱，才能避免这些糟心事呢？



1. 查看房屋是否真实


在二手房交易之前，一定要查看业主的房产证，身份证以及其他资格证件，确定房屋的真实信息。可以凭业主身份证去房产交易中心查询，查看房屋状况及产权人信息，同时别忽略了土地状况、房地产权利限制状况等信息，这样就可以了解房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否是按揭贷款买的房，贷款额多少等等。对于中介公司，注意查看营业执照，尽量选择大品牌的中介公司。



2. 怎么缴纳购房**款或定金



通过中介购买二手房，一般要签两个合同，即与房屋产权所有人签署的《买卖契约》 ，还有与中介公司签署的《房产中介合同》 。 在签订合同时，买房需缴纳购房**款或定金，该款项应亲自交给卖主，如果是委托人，一定要审查对方的委托授权书，以确认对方是否是卖主的合法代理人。由中介公司统一的委托代理合同，应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。



3. 确定交房时间



如果达成买卖意向，关于交房时间应当在合同中做明确约定，避免后期因交房时间而引发纠纷。因此，在签定合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以什么方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿。



4. 确定卖方户口是否全部签出



买卖二手房的时候，人们**关注的是房产证、土地证等，往往忽视了户口迁移问题。按照户口管理政策的相关规定，一户头上只能上一户人，如果卖方中有一人没有将户口迁出，买房是无法将户口迁入的。购买“二手房”，必须在原房主户口全部迁出后，方能办理新产权人及其共同生活的直系亲属的入户手续。因此，要确认卖方户口是否全部迁出。



5. 留心维修基金


一般情况下，房屋交接时，买卖双方需共同到相应的物业管理公司，针对维修基金的帐户余额，进行资金交割，户名的变更。买卖双方**好当面进行了解，如果是将维修基金赠予买家，双方需在“购房条件约定”条款中进行约定说明。避免不良中介利用缺口“吃”进维修基金。



6. 合同条款仔细看


在收到购房合同时，一定要认真阅读条款，不要草率签订合同，有需要可以让律师帮忙，确保合同中没有对买方不利的霸王条例。

很多时刻我们其实不会去买新房,而是买二手房。有些职工申请了住宅公积金轨制的就会想公积金贷款,可是采办二手房若何公积金贷款呢?

【本资讯是由河源房产网提供~】河源二手房买卖 四招教你如何挑选二手房？下面就和小编一起来看一下吧~ 买房知识要清楚

营改增后，二手房交易需要缴纳哪些税？



目前个人买卖二手房过程中，主要需要缴纳营业税（包括城建、教育附加）、个税、契税。



营改增后，个人二手房交易营业税改为增值税，同时契税和个税的计税依据也将发生调整。







改革后，契税和个税会有怎样的变化？








解读：“营改增”对二手房交易影响有限



财经问题专家 王亚宏：营业税改增值税从整体上来看，会增加房地产企业的税收负担。此前房地产企业一直叫苦说自己成本高，不排除企业又一次会将这次增加的成本转移到终端消费者身上。但另一方面，本来房地产市场就面里面临“去库存化”的难题，如果价格再次上升的话，那么会阻碍这一进程的推进。因此如何妥善消化“营改增”带来的合规等一系列内部成本，对房地产企业，尤其是管理能力不足的中小型房地产企业来说是一大考验。而对终端消费者来说，在经过企业的内部消化后，在“营改增”后受到的影响则较为间接，而且幅度有限。



在“北上广深”几个一线城市，虽然受到的去库存压力较小，但二手房市场更为活跃。在个人二手房交易中，“营改增”更多涉及到计征的变化。一般来说，二手房交易中税率保持不变，税负根据情况可能会有所下降。但是由于二手房交易在买卖双方协定的成交价格中都已经包括税费负担的内容，因此无论从增值税，还是从契税和个税来看，个人二手房交易“营改增”后，实际的税负基本保持稳定，对个人的负担也不会有太大变化。



总的来说，“营改增”打通了增值税抵扣链条，消除了对企业的重复征税，优化了税制结构，为房地产市场发展创造了更好的税制环境，也是房地产税收体系改革的重要一步。从宏观形势看，和过去有所差别的是，近年来土地财政给政府贡献的财政收入在不断收紧，因此政府寻找新的财政收入来源势在必行，房地产税收体系改革也会因此不断向前推进。

1. 新房的户型设计新颖，符合现代人的生活理念。

比如玄关、飘窗落地窗等新型设计已经成了当今户型的标配，未来出手更容易。但老户型就不一定具备这些设计思路了。

2. 新房房龄短，贷款可以达到**长年限和**高额度。

3. 新房比二手房交易流程简单。

新房的流程是：售楼处看房→签订购房合同→选择贷款银行→交房缴纳相关税费→收房。比起二手房的繁杂，新房能省心不少。

4. 新房税费少＋交易费少＝占用现金少

同一价位的房子，新房缴纳的税款比二手房少很多。新房只需交纳基本的契税、公共设施维修基金费和房屋产权登记费等少数费用。

5. 新房比二手房产权清晰，产权年限长，使用时间也长。

产权年限是从开发商拿地之日开始算起，一般情况下，二手房剩余的产权年限普遍比新房少，而且新房产权简单清晰，能避免很多不必要的纠纷。



新房的劣势

1. 交通单薄

一般以市中心为原点扩散的地方，形成了醇熟的住宅商圈。在一个新的社区落成之后，尤其是现在建在城市外围的新楼盘，在业主入住初期，基本上交通条件不会特别理想。

2. 交付晚、拿证晚

新房大多都是期房，购房时一般是看不到实际房子的，而且有时候交房还要面临向开发商进行维权的风险。这就要求购房者在选择新房时，具备一双“火眼金睛”了，以便选择一个更加可靠的项目。

如果是精装房，那就更要注意，装修方面也是满地坑的。可能精装的标准很高，结果收房时发现完全不是那么回事。

3. 配套设施有待完善

新房周边区域的配套，大多都是待建或者在建中，基本上到业主入住后，各种生活配套设施才会逐步完善，生活不太便利。

4. 学区不确定

买学区房已经是越来越多人换房的原因，但新房大多在城郊，不利于孩子进入城中优质学区。

二手房**款如何计算？
二手房的**款是指除了银行贷款的部分之外需要一次性支付给卖家的费用，其**款的计算方式为：
净**款=实际成交价-客户贷款额（净**款：不包括国家税费和中介服务佣金的**款）
贷款额=二手房评估价×70%（首次贷款额度可达70%）贷款额估算方式,预估出大致评估价格。
二手房**比例也不是固定不变的，在二手房交易过程中，关于二手房**比例多少的问题是可以跟卖家商量的，以一套总价100万的房屋为例，买二手房贷款时，银行出于风险考虑，会对二手房进行评估。一般二手房评估价为总房价的80%，则总价100万的二手房评估价为80万。

　无论是新房还是二手房，都可以办理按揭贷款。二手房办理按揭贷款事先一定要去房管局查清楚房屋所有权、有无贷款的情况。



　　二手房按揭贷款流程示意图



　　贷款方案咨询—抵押物评估—预审贷款资料通过签署贷款合同(下家) —贷款资料进银行,银行审核通过 —房地产交易中心办理房屋抵押过户(上/下家) —领取新产证、他项权利抵押证明—银行发放贷款。

　　




　　二手房按揭贷款办理日程



　　第1日:递交材料，提出申请



　　买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将材料交给工作人员审阅。工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。



　　第2至7日:评估



　　根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3至5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。



　　第8至10日:银行审批



　　银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼，报批速度快，每单业务审批时间1至2天即可完成。



　　第11至33日:交**，办理过户



　　审批通过后，买方向卖方支付房屋**款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭**款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。



　　第34至35天:办房产抵押登记、保险手续，银行放贷



　　买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险，保险费2000元左右。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。



　　二手房按揭贷款注意事项



　　1、哪些二手房可以向银行贷款?



　　购买按规定可出售的公有住房，需要购房贷款的;购买具有产权的二手住房,需要购房贷款的。



　　2、哪些人符合二手房贷款申请条件?



　　境内人士:1、本市城镇常住户口。2、本市居住并工作的外地人,需要提供暂住证等。



　　境外人士:1、本市居住工作的境外人士,需要提供暂住证和劳动就业证等。2、境外居住工作的境外人士若有律师及使领馆认证的公证书,也可向银行申请贷款。



　　3、选择适合自己的贷款类型?



　　可以用公积金,也可用商业贷款,如你的公积金不够您的贷款额度,还可以用公积金和商业性贷款相结合的贷款方式。



　　4、银行对二手房的**高贷款额度是否有限制?



　　一般城市，银行规定个人购房贷款额度**高为房价的70%,但如果您的贷款额度超过50%或60%,就须由银行指定的评估公司进行评估,并且审核的要求有所不同。



　　5、**款额度要求?



　　一般城市，申请贷款之前必须已付清总房款的20%或40%左右。



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事项一：
购房者要弄清二手房首次购买的时间，以此了解房屋还可以使用多久，有利于了解片区未来的规划。

事项二：
弄明白原房主出售房子的原因，如果是因为缺钱或房子多确实想卖，那么这种房子可以买；如果是因为房屋质量问题或房屋内有人去世而出售房屋，这种房子则不能买，即将拆迁或违反市政规划的房屋也不能买。

事项三：
清点原房主附赠的所有物品，交易时这些物品的费用应该都算在房价里，有了这些东西二手房翻新时也会省下不少钱。

事项项四：检查二手房的室内设施，比如墙壁是否有裂缝、顶部是否渗水等，房屋有没裂缝要重点查看，包括顶部和墙面。除了查看房屋自身有没裂缝，还要查看水箱、上下水管道、卫生间洁具等，这些物品通通都要检查是否坏掉。

事项五：
接下来检查门窗情况，窗户是否能完全关上，关上隔音效果怎么样，窗台有没有水渍，门窗上的油漆是不是完好，门插是不是完好，总之屋内所有的情况都是购房者和原房主谈房价的基础，东西好则价格高，如果东西有损坏需要购房者自己掏钱维修的，价格上自然有所降。

事项六：
二手房中如果有家具，购房者记得把所有家具移开，看看地面情况，有些房主会为了掩盖房屋自身的问题用家具来遮掩地面。

事项七：
除了房屋自身，购房者还要问清原房主有关水电、燃气、电话、网络、电视等的费用，以防止承担自己不该承担的费用。决定购买前要查看原房主是否具有该套房屋所有的产权凭证，防止过户后出现纠纷。

你应该到当地的房产管理部门（如房产局等）办理相关的过户手续，以加强现实交易中的自我保护。

对于当下不少准备买二手房的人来说，买一套二手房要花费很多经历，因为在买二手房期间，我们应该仔细进行挑选，否则一旦买到坑人的二手房到时候可就倒了大霉了，毕竟一套房子的价格这么贵，稍微损失一点就是好几万的问题。那么，买二手房如何挑选？买二手房忌讳有哪些？

隆重给大家介绍一位候鸟星球新嘉宾——房之家，房叔从事二手房经纪业务近20年，是真正的二手房交易专家。非常熟悉产权过户、审税、银行按揭、提前还贷、等房产手续，以及办理手续的相关部门。



令人欣喜的是，星球已经有了房产的“一站办”平台的雏形，希望有一天关于房产的所有问题，在这里都能找到答案。





Q：请教一下二手房的税是怎么计算的呢？



A：如果卖方的产权证不满两年是7.65%，满了两年是2%，如满了五年且是家里人唯一的生活住房则免税，买方以家庭为单位，90平以下，一、二套是1%，90平以上，一套是1.5，二套是2,第三套不论面积是3。




Q：房哥，请问贷款买房后办理的不动产证，上面写得有按揭。那么在交易的时候，满二满五是不是以这个证的时间起算啊？还是以结清贷款的时间起算？



A：债务是银行的问题，满二满五是税务涉税的因素，所以，是以产权证的打印时间为准。




Q：请问卖门面的税是怎么算的，门面第一次交易，谢谢。



A：商业地产的交易税收非常高也非常的复杂，一两句说不清楚，就单土地增值税就是百分之三十到六十，具体要看产权证，还要根据评估值才能算。




Q：你好，我准备买一套国际城二手房，准备签合同，100平方，113万，评估价可以做到105万，中间差价8万，现在房东要求10万定金，这样的话去银行办按揭**我们还付多少啊，签合同时在合同上需要补充什么条款，要注意什么，谢谢，急问急问。



A：打比方，如你准备贷70万，那过户价写的也是105万的话，你的**款就是35万加8万，包含定金在内，要注意的问题是，所产的税收和费用叫中介的先算好，由谁付，先明确，还有如定金交了，银行贷款审核通不过的话怎么办。还有，要求中介的查实一下该房产是否银行欠款，查封抵押等情况没。




Q：你好兄台！我想请问一下，民间借贷，有人把房子抵押给我，房产证，发票等都在我手上，我能不能自己查一下这房子是否抵押出去过？？谢谢！



A：原则上你是没有权利查询别人的隐私的，当然产权处也不会帮你查。





Q：请问一下，是否房屋没有做正式的抵押登记，他私自抵押的一些民间借贷是无效的吗？但是法院在判这种案子的时候不是都是按先到先得的原则吗？现在**怕二手房一房二卖，我一个朋友就遭遇了买一套二手房，结果一房二卖，钱交了，房子没得，现在官司打了两年了，无结果，二手房感觉水深，有点怵，房叔能不能教教大家怎么尽量少踩雷吗？谢谢了。

二手房**可以交到银行做资金监管。
二手房款资金监管流程具体如下：
1、买卖双方签订《房屋买卖合同》、买卖双方共同提出办理交易资金监管服务需求；
2、银行审核买卖双方的资质，并与买方签署贷款相关合同；
3、评估该套房产，根据评估报告确定**款金额；
4、买方支付**款，款项直接进入资金监管账户中，由银行监管。同时买卖双方签订《买卖双方资金监管协议》；
5、买卖双方办理缴纳税费、过户手续；
6、办理完过户手续后，根据买卖双方授权，银行按指令拨付**款；
7、银行见他项权利证后，支付尾款给卖方。
二手房不做资金监管的风险：
1、卖方将买方的资金挪用，导致房子不能如约解除抵押，无法顺利过户；
2、卖方的房子实际存在多笔抵押，买方支付的资金仅能解决其中部分抵押款，导致房子解除抵押被延迟，对于买方来说轻则延迟交易，重则钱房两空。
3、卖方无法取得全部房款；
4、买方无法在合同约定时间内取得房屋所有权，亦无法追回已支付的房款等。
5、如果买方只有极少的自由资金，又想通过购得房屋抵押贷款获得资金，从而实现滚动购买多套房屋，此举极容易引起资金链断裂，导致卖方无法收回尾款，同时房屋产权已过户而失去房屋所有权。

买家肯定是想花合理的钱来买到更好的房子



那么二手房如何砍价吗?

二手房砍价的套路有哪些?







如果是购买房屋，还价的时候也是需要对症下药，不能盲目的还价。只要在双方都能接受的情况下，还是可以还价的。



第一种是要换新房的，想要以高价来减轻自己的负担，这样的就不容易接受还价了。



另一种是急甩房，这种房主是急需要钱的，所以买家也不能砍价过很，这样会让卖家觉得你是在趁火打劫，让好的机会白白溜走。







购房者在还价的过程中千万不要狮子大开口，因为很多卖家都是不会接受你这样还价的，一定需要根据市场的行情来进行还价，这样才能把成功率提升为**大。



一般来说房子的缺陷都是买家自己去发现的，因为卖家不会主动告知的，如果发现这类问题，那就就还价的至尊法宝，这样就可以根据维修程度或损坏程度来弥补还价了。







相信购房者也都应该知道，卖主都是想在卖房中捞点钱的，如果说你是一点都不想吃亏那是不可能的。只有抱着互利双赢、认真沟通想法，卖家才会有所改变。

使用公积金进行贷款用如何打点呢？在打点的过程中间要照顾什么需要的资料？我们一路来看一下。

商业贷款贷款额度高、办理流程、手续简单，相比公积金贷款有其优势。那么购买二手房，如何办理商业贷款呢？商业贷款有哪些流程？合肥**新商业贷款政策是什么？







一、什么是商业贷款？


个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例**款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向银行申请的贷款，即为二手房商业按揭贷款。





二、商贷基本流程是什么？


按先后顺序为：签署买卖合同-->限购查询-->网签-->银行预审（面签）及通过-->缴税-->资金托管-->过户-->出房产证-->评估-->抵押登记-->出房屋他项权利证-->银行放款（具体时间看银行额度情况）-->物业交割-->业主领取房款



三、合肥当前“限贷”执行政策是什么？








四、商贷其他情况说明


1.商贷中哪些情况银行会拒贷？



1）不符合贷款政策



合肥市区有两套及以上住宅，禁贷；在全国有两次及以上住房贷款记录且仍有两次及以上贷款未还清，禁贷；



2）提供虚假材料



**主要的是收入证明和银行流水，如果银行发现材料造假，即使其他材料并无问题，也有可能被认为存在主观恶意，拒贷的可能性大。



3）征信存在明显问题



逾期次数过多，（信用卡和其他房款、车贷还款逾期都计算，原则上2年内连续三次或累计六次逾期，即“连三累六”，银行可以拒贷。）