统计局公布房地产数据:金9月楼市爆发，杠杆牛的较后一月？

  一、房地产开发*完成情况

  2016年1-9月份，全国房地产开发*74598亿元，同比名义增长5.8%（扣除价格因素实际增长7.1%），增速比1-8月份提高0.4个百分点。其中，住宅*49931亿元，增长5.1%，增速提高0.3个百分点。住宅*占房地产开发*的比重为66.9%。

  1-9月份，商品房销售面积105185万平方米，同比增长26.9%，增速比1-8月份提高1.4个百分点。其中，住宅销售面积增长27.1%，办公楼销售面积增长33.5%，商业营业用房销售面积增长19.0%。商品房销售额80208亿元，增长41.3%，增速提高2.6个百分点。其中，住宅销售额增长43.2%，办公楼销售额增长50.8%，商业营业用房销售额增长21.7%。

  伟哥分析认为：

  1、首先看实际单月数据9月数据刷新历史单月纪录：

  (统计局公布数据为累积数据，可以拆分计算单月数据变化)

  从数据看，9月单月商品房销售面积是1.77亿平米，其中住宅是1.55亿平米，单独数据看，同比上涨幅度为35%.销售面积刷新了历史较高纪录，销售金额单月商品房达到了1.35万亿，其中住宅1.15万亿，同比涨幅分别达到了56%、61%。

  整体看，本轮房地产市场的火爆在9月份达到了历史顶点。

  但随着22个城市落地调控政策，预计10月开始市场将明显降温，信贷如果收紧，未来市场将快速告别价格过快上涨。

  4季度市场将平稳回落。

  9月单月所有签约数据均刷新了历史较高纪录，而出现这一纪录的原因有几点：

  9月，核心城市商品住宅销售量在上月企稳的基础上，环比明显上升。同时，商品住宅新批预售以及新开盘进一步明显增加，市场可谓是供求两旺。

  9月二线及三四线城市的平均楼面地价均创新高，且溢价率同样达到高位。热点城市土地市场的地皇潮仍在上演，无锡、东莞、苏州等地均在本月诞生单价历史地皇。

  9月，核心房企购地量进一步大幅飙升，平均地价保持高位，同时平均溢价率走势一路上扬，房企抢地局面愈发激烈。其中，新城、恒大、万科单月购地额均超过150亿元。

  9月，八大城市中原二手住宅价格指数环比全线大幅上涨，天津、北京、成都涨幅达历史高位。其中除了南京、重庆外，其他城市价格指数涨幅均出现扩大。目前上海已经持续20个月房价持续环比上涨。

  首先，信贷继续超发。个人贷款的中长期贷款当中，基本住房按揭贷款，前9月个人按揭贷款比例非常高，而银行对购房者加杠杆是出现这一轮市场爆发的*主要原因。

  其次，高价地普遍出现。2016年前9个月，百亿总价地块高达6宗、超过50亿的更是高达28宗。

  不仅仅高价地数量刷新历史记录，单宗地总价超过10亿的地块在9月也高达80宗，也刷新了历史。

  全年超过10亿的地块高达405宗、溢价率超过100%的高价地高达211宗，均创造了历史记录。

  虽然房价上涨的表面原因是供需结构导致的，房地产市场的供不应求所以房价加速上涨。但事实上，出现供不应求的主要原因恰恰是货币供应量过多。

  房地产的需求有两种，一种是自住需求，一种是*需求。在当下的高房价下，房租对比房价显得非常低，租售比大部分城市都达到了1:500甚至更高。也就是如果单独只考虑居住属性，不会有人买房。那么为什么需求量还会这么大。

  很简单，*需求旺盛，或者是看中未来上涨期待*获利，或者是害怕将来再涨，早买早安心。而出现这些*需求的主要原因都是过多的货币供应。在货币过多供应的影响下，*需求无限大的释放在房地产市场。

  2016年房地产贷款增长加快主要是受到个人购房贷款增长的影响。这也再次印证了正是由于信贷的强劲支持，加之去库存政策的大力刺激，引发了今年房地产销售市场的火爆行情。而过度的加杠杆事实上的确带来了越来越大的房地产风险！

  二、高价地块潮持续下的几个可怕影响

  2：从新开工面积看，涨幅继续明显放缓：影响*，土地购置出现背离，金额涨幅超过购置面积。

  1:开发节奏缓慢。2016年来支撑房地产*的施工数据回落。

  2：国企抢高价地，地价高涨，导致入市节奏放缓，房价涨幅低于地皇要求。

  地价高于房价，影响了新开发节奏，一二线城市拥有土地的企业增加供应的积极性不高、而三四线库存依然高位，这些因素导致去库存难度加大。

  三、库存降速依然分化

  整体看，从全国看，库存结构去化依然非常不均衡，反而是之前库存较少的一二线城市成为了去库存的主力军。而库存较多的三四线城市，库存依然维持或者去化时代缓慢。

  从去库存的结构内容看，去化的大部分是一二线城市的住宅，商业地产与其他城市的住宅依然库存明显。

  从全国主要的21城市库存结构看，2016年前9个月库存去化达到了3811万平米，3季度去化达到了1127万平米。

  四、资金来源银行为主，房企到位资金中购房信贷占比刷新历史纪录

  1-9月份，房地产开发企业到位资金104711亿元，同比增长15.5%，增速比1-8月份提高0.7个百分点。其中，国内贷款15895亿元，增长1.2%；利用外资113亿元，下降50.8%；自筹资金36574亿元，增长0.8%；其他资金52129亿元，增长35.6%。在其他资金中，定金及预收款29618亿元，增长31.5%；个人按揭贷款17508亿元，增长51.4%。

  2016年前9个月房贷释放了3.63万亿刷新了历史纪录，同比上涨了100%，相比2015年同期多上涨了1.8万亿。

  超发的货币大量进入房地产领域！是本轮房地产去库存的主要原因。

  整体市场总结：

  如果说8月市场淡季不淡，9月的“金九”行情更是交出了一份亮眼的答卷。核心城市商品住宅销售面积环比上升15%，同比上升38%。且中原监测的19城市推售套数环比大幅上升53%，开盘认购率更是创新高达到81%。价格方面，国家统计局数据显示，8月全国多地新建商品住宅价格涨幅创历史新高。此外，二手住宅市场同样量价齐升。尤其值得关注的是，全国8月住宅待售面积同比增速头次出现负增长，整体来看去库存取得一定成效。而从销售市场前端的土地市场表现，无论是核心城市土地销售角度还是房企购地角度来看，都显示出地价高位、溢价率飙升的局面。

  而房价快速大幅上涨、市场供不应求、地皇频现成为“十一”期间政策收紧的*主要诱因。9月末以来，全国共有22个城市集中出台楼市调控收紧政策，一轮整体性的调控政策收紧局面确立。此次各地调控升级力度强劲，限购、信贷等对市场影响举足轻重的关键内容在新政中均有详细涉及。

  关注“十一”期间调控升级城市中的20个城市，接近半数城市9月销售量已经出现环比下滑，其中上海降幅超过四成，武汉、南昌、厦门、南宁降幅均超过两成，意味着这些城市本身已经出现市场疲弱。而东莞、苏州、济南等地环比增幅较大，后市新政影响有待观察。

  在“十一”期间22城调控收紧影响下，中原报价指数及中原经理指数作为市场先行指标，在新政后多地出现环比下跌。9个城市中7地报价指数下跌，同时5个城市经理指数全线下跌。且深圳经理指数跌破50%临界线，看跌的经理人数量已经超过看涨人数。中原报价指数及中原经理指数在新政后迅速作出反应，显示出政策风向转变给市场信心带来明显影响。短期内市场将出现观望行情，量价调整的情况不可避免。

  9月末以来，全国共有22个城市集中出台楼市调控收紧政策，一轮整体性的调控政策收紧局面确立。此次各地调控升级力度强劲，限购、信贷等对市场影响举足轻重的关键内容在新政中均有详细涉及。

  但随着22个城市落地调控政策，预计10月开始市场将明显降温，信贷如果收紧，未来市场将快速告别价格过快上涨，4季度市场将平稳回落。