地产大佬喊话不怕调控 如何在上海做一家成功的房企？

态度盛会、IP云集。大佬观点碰撞，洞见房地产未来。

3月23日，在2017网易有态度城市峰会现场，融创中国执行总裁上海区域总裁田强、万科集团一等副总裁张 海、仁恒置业执行副总裁王晞、正荣地产副总裁肖春和、中城*执行总裁张 海泉、上海致颢*董事长赵男男、东原地产上海公司总经理耿旻黎，7位上海滩的老司机和小鲜肉现身圆桌论坛，共谈企业的沉淀积累，个人的独特经历以及对未来的价值思考。

那么问题来了！

面对去年开始的政策调控，7位大佬谁“方”了？

地产下半场，房企不转型一定会“狗带”吗？

作为上海滩的老司机和小鲜肉，他们有哪些“史料”被扒出？

面对调控谁怕了？

“说不怕的人是职业经理人，说怕的人自己是老板”

从第1轮政策调控开始到现在，楼市共经历了64轮调控。从去年开始，各地楼市调控政策又开始此起彼伏。宏观调控之下、风起云涌之时，房企该以何种姿态应对？

对此，7位大佬手执提板，各自亮出态度。有意思的是，只有赵男男一人在提板上写下了“怕”。

— 王晞 —

我发现了一个规律，这里说不怕的人都是职业经理人，说怕的人自己是老板。政策变化老板*怕，如果职业经理人都喊怕了，我们就下课了，所以我们得喊，不怕。政策永远都是悬在我们头上的剑，我们必须去面对。

— 赵男男 —

我怕！入行时老板（吴亚军）说过，企业再大也是企业，政府再小也是政府。它掌握了我们所有人的命运，所以怕。

— 张 海泉 —

活着*重要。之所以不怕，是因为作为*商只要在市场里找到好的*机会就可以了。

— 张 海 —

不怕，因为怕和不怕政策都在。调控的当下，虽有新的变化，但地产行业还是很有希望的。

— 田强 —

市场基本面在那里，主要还是敬畏市场。第2是面对它。

— 肖春和 —

我不怕。只要强调“房子是用来住的”，调整好自己的定位，没什么可怕的。

— 耿旻黎 —

政策调控手段非常市场化，开发商越来越自律，从这两方面来说，面对政策调控，我的结论是不怕。

下半场企业转型秘籍是什么？

“房地产下半场是从卖到营。”、“上半场下半场之说是伪造出来的。”

地产行业进入下半场，房企不能再靠老脸（造楼卖房）吃饭，欲打破惯性寻求转型。但如何转型、往哪个方向转型，房企真的想好了吗？

在市场环境的变化之中，各家企业洞见了哪些不为人知晓的先机？

— 王晞 —

房地产下半场是从卖到营。现在还是一个卖的时代，所以卖要有卖相，如果没有卖相，别人不会买。营是什么？是要抓到客户痛点。

24年中，仁恒随着城市升级、产业变化，演绎了三部曲。仁恒在上海做第1个项目时，谁都不接受精装修，也没有人知道地暖是什么。虽然现在看来很常规，但在90年代却难以想像。

十年过后，仁恒做的第2个动作是转型，即看准城市运营，瞄准未来可预期的土地。这实际上是一次从住宅开发商向城市运营商转变的转型过程。

现在进入到运营时代。当成为一个片区运营商，*重要的在于如何管理好这片土地。这是目前仁恒正在打造的核心价值。

— 赵男男 —

上半场下半场之说是伪造出来的。有上半场就要有下半场，还要有中局，所以提上下半场为时过早。

真正的转型既是一个大概念，也是一个非常实在的、很小很具体一些选择和行为。转型、升级真正核心是需求。有一些需求已经显化出来，有一些需求还有待于去发觉。

— 张 海 —

城市变化发展经历了分化、升级、转型。过去五年来，万科在上海实践相当大一部分是升级，有一小部分是转型。

比如万科的养老业务中，嵌入式养老和即将发布的集中式养老，是转型。尽管商业模式不清晰，实验速度不匀速，但实践成果给人以启发和思考。转型，你可以不做，但不做会有问题。因为客户需求已经多元化。

   — 田强 —

变化周期越来越短，越来越激烈。把握中周期，是融创一直以来一个基本的原则。

在业务方面，融创将做以下三件事：第1，积极主动地面对机会，保证上海的增量份额。第2，紧跟潮流，提升基本产品能力、服务能力。第三，储备力量，关注下一步机会。

— 肖春和 —

在城镇化不断推进过程当中，改善型客户需求增多。正荣想抓住房地产行业的细分市场中改善客户，做好改善转型。

— 张 海泉 —

作为一个*方来讲，*关注的是企业长治久安的能力。企业具有长治久安能力，即运营能力、商管能力，才有更大竞争力。

— 耿旻黎 —

在当前形式下，东原没有考虑转型，而是考虑如何做更好的精细化生根，以及跟自有资源的结合。

 房企与上海有哪些不得不说的故事？

“企业发展历程是城市发展的缩影”、“上海还有许多存量资产没有得到价值的较大显化。”

为求在未来城市发展进程中一展宏图，各家房企先后“看上”上海，且在上海不断释放其洪荒之力。作为一家地产开发商，它们是如何融入进上海这座不断变化、不断升级的城市，又是如何找到与城市共同发展契合点？

各路房企有酒有故事，回忆中带情怀，感慨中见观点。

— 张 海 —

1992年万科进入上海之时，现在的虹桥商务区还是一片农田，飞机的班次不多且噪音很大，万科在水稻田里盖了房子。印象深刻的是，长宁区国际贸易大厦楼里的玻璃门、弹簧门被交钱客户冲碎了，那时候万科开始意识到市场力量很强大。

当时万科给第1个项目做了广告，广告词是“明天你将住在哪里”；广告画面是一排自行车等待绿灯放行，这是当时中国城市的典型的状态，也是对中国中产阶层萌芽的呼应。

万科在上海的25年里，有意无意间做了若干个新的拓展，如住宅、商业办公、*、养老等。以前买万科房子是20岁年轻人，现在已经40、50岁了，他们的工作、购物、教育、养老等需求都需要万科的产品来解决。一方面是万科的发展过程，另一方面也是中国城市发展的缩影。

— 王晞 —

“仁恒粉”这个关键词特别打动我。仁恒1993年进入上海，之所以有“仁恒粉”这种现象存在，是因为仁恒一直将追求品质放在第1位。特别是在追求规模化的时代，仁恒仍然坚持做一件事情，把客户服务到较好。

仁恒做的第1个项目是滨江苑。前一段时间带一个合资伙伴去看，他说30年前的房子，现在看上去还这么精彩、实用。这说明建筑是一个永恒的艺术。上海在不断发展、更新、提升，仁恒的品质也跟着上海不断提升。仁恒还会继续演绎与上海的故事，但永远会是一个精品的演绎。

   — 田强 —

融创2012年进入上海，虽然来得比较晚，但还是赶上好的成长时期。上海是融创的一个福地，融创在上海有一个口号“与中国较好的城市共成长”。

上海很多精品住宅我们都参与了建设，有从头开始的，也有半路接手的；如玫瑰园、滨江壹号院，还有今年将推出的上海桃花源。

— 肖春和 —

正荣到上海的确有故事。正荣与上海的关系，是在某一个契机下开始的。

一次，于上海举行的一个会议结束后，主席领着包括我在内的若干同事在外滩18号，一个景观比较好的地方，喝了几杯酒。在黄浦江两岸景观映衬下，促使很多人产生了正荣来上海的遐想。回去后，正荣就开始对上海进行城市研究。2013年初正荣在上海宝山拿下第1块地，2016年又将总部牵到上海，现在融入了上海。站在上海这座城市，感觉可以放眼世界。

— 赵男男 —

2006年凭着一个乡下人的生猛，孤身一人来到上海，拿下外环一幅单价过万的土地。该项目第1个广告立意上为海浪漫复兴，背景是一位穿着旗袍的姑娘，打了一把油纸伞。在上海业界引起很大关注。

上海还有许多存量资产没有得到价值的较大显化。资产本身没有发挥较大的价值，是整个社会的不足。所谓真正地去库存，是为资产赋予*合适的内容，让它产生较好的价值。

— 耿旻黎 —

东原地产是地道的重庆房企，我本人是地道的上海人。东原就如一个上海的老司机开了一辆外牌车在上海溜达。

在上海耕耘了两年多时间里面，东原地产在逐步推进华东战略布局。4月9日，东原地产会将总部搬到上海。未来十年，东原将以上海为基础，更好地为客户服务。

— 张 海泉 —

1999年在上海成立中城联盟*公司，2013年*20亿购买中城国际大厦。在上海很多区域与很多运营管理公司发生交集。中城发源、根植、酝酿在上海，事业生活与上海息息相关，也希望为上海的发展尽一份力。