2016财报速评8：华润置地唐勇下“罪已诏”，话里有话，言不由衷

华润置地2016年度业绩发布会现场问答实录+地产大哥评论：

现场提问：2017年的拿地策略是否会发生改变，拿地预算是否会提高。华润退出万科之后，集团对华润置地的定位，还有政策是否发生改变，是否会增加孵化等方面的投入？

唐勇：我想2017年华润置地的*策略不会有大的调整，所以我们*的区域，战略的选择，稳健的财务结构，还有整个公司的*纪律仍然会坚持。

是不是需要调整规模，我们也留意到有一些同行增速比较块，特别是在规模增长方面比较快，但是规模增长背后，他们的权益从公开的数据看不到，现在看到是相对规模，并不是*规模。华润也在关注这些方面的问题，也会不断地回顾检讨自己*的策略，是否要有更大的*力度去增加负债比率，让财务结构比较健康，我们的负债率在行业里是偏低的。但是由于特殊性，有我们自己的商业模式，有大量的*物业，有固定的租金收入。所以我希望公司还是能够维持在行业的前列，不希望掉队太多，这是整体的策略。

我觉得，华润置地一直是华润集团很重要的战略业务单元，相对集团的资产规模比例也比较高，我觉得从过去到现在，到未来，一直都会是华润集团重要的业务单元。

过去，因为集团的孵化和注资，其实比较快地支持了华润置地的成长。未来，我相信华润集团对华润置地的支持依然不变，而且会加大支持。从华润置地的管理团队本身而言，因为华润置地*的规模也有4000多亿港元的总资产，我们也希望通过本身、自身能力的提升，效力的提升，来持续的给股东带来好的*。

地产大哥点评：

唐勇说，千亿华润置地，不希望掉队太多。这是低调，还是自暴自弃?或是央企一贯的讲话风话，完全搞不懂。

对规模论，他持保留意见，并且定义了“*规模”和“相对规模”。事实上，华润置地在北京的诸多项目，绝大多数都是合作开发，唐勇这个话，说得言不由衷呀！

对于资产负债表的理解，他的意思可能是说，我大华润不用通过拿地规模换取低融资。但是，他错了。规模的背后，是资产，是**的期货，是土地*，除非你拿错地。拿错地是专业能力，拿地是企业的战略判断。莫非唐副主席对自己的专业能力有怀疑?

当然，央企的拿地风格，特别是华润的市场动作，也可能是风向标，政策的风向标。这个概率又有多大呢?搞不懂。

既然是通过自身能力提高，怎么提高?只闻楼梯响，不见梯下人。莫非是脚踩西瓜皮，滑到哪儿，算哪儿?

现场提问：在2016年10月，公司参加了中华企业重组，成为了第2大股东，持股大概是20.9％。华润置地参与重组还有入股是基于什么考虑？通过这一次入股，接下来在华东区是否有一个新的发展局面？

唐勇：华润置地参与中华企业的重组，出于几方面的考虑：第1个就是上海国有企业在推混改的战略举措。当然重组来讲，参与国企混改能够帮助中华企业有更好更快的发展，我觉得这也是双方共赢的一个战略。

第2其实这个入股并没有完全完成，目前只是意向。在相关政府的审批机构，包括股东大会还没有得到审批，还不能谈到后续的一些工作，也有可能会成功，也有可能这个方案有一定的变数。

从华润置地来讲，力争达成和上海地产集团合作，希望中华企业的混改能够按照他们的策略，顺利推进。

地产大哥点评：这个事，不便评论。

现场提问：有没有说华润集团今年已经会注入资产？还是说没有相关项目可以做？想问一下华润置地今年有没有跟万科在项目上有合作？去年华润置地的整体收入与预期是否有落差？请问怎么看今年房地产的表现，政府一些调控措施有没有对房地产的表现有影响？

唐勇：华润集团一直都是对华润置地非常地支持，过去的注资是一种。还有大家可能没有清晰看到的，比如在融资方面的一些支持，集团和很多大的银行有一些战略合作协议，还有人才的交换支持，这也是一个软的支持。我们对外讲的都是属于在资本或者在项目方面的。我觉得华润集团对于置地的支持也会持续。

*近公司在深圳落实了两个旧改项目，其实也是集团其他的业务单元，他们在深圳有一些商业或者物流用地，交给华润置地来进行旧改，做一些城市更新的项目，我觉得这也是在项目上对华润置地的支持。

其实，华润置地现在有四千多亿的总资产了，有这么多的营业收入和利润贡献，单靠几个项目的注资，其实是很难再比较快速地带动华润置地成长，更多的是要靠华润置地本身的成长，能力的提升，效率的提升。

第2个问题，华润置地和万科现在是有项目上的合作的，过去有，现在也有，我相信未来更会有，因为未来在项目上的合作会更加的便利。过去我们是关联企业，对方是在A股上市，我们是在港股上市，过去合作比较少，很多是因为双方在合规的审批机构审批审查的问题，不足以完成对外的共同*，或者在项目进展上、实践上的一些要求。我相信可能未来合作的机会会更多。

第三个问题，从我们自己管理层来看经营业绩，无论是销售规模，还是利润，还是派息，比如IP在*物业，我认为我们管理层是在市场是努力了的。当然从另外一个角度来看，资本市场对我们的预期更高，希望我们做得更好，可能也认为我们能做得更好。这证明华润自己的管理还有一些不足的地方，我相信我们的管理团队会认真反思自己的不足，去寻找和同行做得比较好的，一些竞争对手做得比较好的差距，然后进一步达到或者超过。我们会努力的。

调控的问题，我相信国家的宏观政策，很重要的一个环节。因为今年的国策总的基调是稳中有进。“稳”可能是比较稳定，资产价格稳定走势。“有进”是希望它防止一些泡沫的出现。其实我觉得是提早采取一些预防的行为，可能是对这个市场长期的健康会特别有帮助。

调控政策肯定会对短期的销售、客户的到访会有一定的影响，也会给发展带来一些压力。这个对华润置地来说，短期是挑战，长远来讲是机会和机遇。

地产大哥点评：

第1点，华润集团有支持，支持有限。大家不要有大期待。

第2点，置地要靠自己发展，明年干到几千亿，你猜，猜，猜。

第三，华润置地在2016年的表现，集团层面肯定批评了，不然唐勇不会在这种场合下“罪已诏”。

第四，建议置地也说说自己的中国梦，比如2017年较低2000亿，或是3000亿，或者利润100亿，敢于提目标，至少是保守目标，才是对股东的真正负责。否则，这些话，全是免责。

第五，和万科肯定会有交集和合作，这是赚钱的事，赚钱的事，就很简单，有利则往，无利则散。

现场提问：华润2015年在北京、上海就拿了一个地皇的项目，今年的调控政策也在收紧，对于这些地块的劣势，会不会有一些担心，或者是有什么样的对策？

唐勇：现在中国大部分土地都是公开市场拍到的，所以拍到的每一块地都是地皇。但是我们回头再看，就是*来看，甚至回到2016年来看，无论这个地销售的单价还是总价，都是价值非常可观的，风险也是极低的，或者从*来看是没有风险的。我觉得到现在来看，当时的销售价格还是比较便宜的。

从整个公司销售的安排来讲，北京的首开华润城和上海的静安府，在去年已经顺利推出市场了，而且无论从销售额的贡献，还是利润率较后的达成都是非常好，从现在来看，我觉得是比较成功的*。

今年的销售，主要是政府在某些项目上对于预售证审批、对价格管制有一些要求。但是对北京和上海所获取的项目来讲，可以说是没有风险的，仍然会在今年公司销售的预期目标里会作出重要的贡献。

地产大哥点评：

唐勇原来是个明白人，一是没有拿错地，二是当下确有实情，倒也说出来了。

问题又来了，之前讲的顾虑和担心，又从哪里来呢?心口不一的背后，莫非又有难言的小烦脑?

现场提问：但是北京现在已经控制预售价了，都是维持在8万以下。

唐勇：我刚才说风险是可控的，然后仍然会做。如果我们愿意卖8万以下，公司的利润率也是高的。

现在北京、上海，对很多发展商来说是两难的，一方面你要合规，政府不让捂盘。另外政府又不给你批，比较高的就要限制价格。同时还有一个大的市场背景，你在市场上获取土地，新的土地资源补充，价格非常的高，也非常地困难。所以对于开发商，对于以前有资源的发展商来讲是属于幸福的烦恼，因为市场上毕竟还是一切缓和。新的来讲，如果是没有地，没有资源的也是痛苦。

我觉得是一个比较复杂的决策环境，对项目来讲是没有风险的，对我们企业来讲，如果既要做到合规，又能做到公司的风险可控，我觉得公司需要综合平衡。

地产大哥点评：

北京这几个项目的户型，地产大哥已经看过，唐勇这个真不是吹牛皮，很好。

有地难受，没地更难受。说实话，难受就在一方面股东的*有要求，一方面股东又给制造麻烦。这个股东是谁呀，真是让下面人做事左右手互搏，真为难。

现场提问：集团今年有没有一个销售目标？因为*近内地都增加了调控的力度，今年会不会内部比较保守一点呢？

俞建：我们设了1200亿的销售目标，预期有10%左右的增长。

地产大哥点评：

外部目标是1200亿，内部目标又是多少?央企一向是少说多做。话说回来，是不是有点少呀。

现场提问：华润怎么看香港或者海外市场*？

唐勇：华润在香港*近参与了几块土地的投标，但是很遗憾，都没有获取项目。香港其实还是一个非常好的市场，资源环境，法制环境，食品安全各方面还是非常好的，这个市场也非常地正向，我们也还是有意在香港继续*。

但是我们还会坚持公司的*纪律，不去特别地冒进，希望在香港这个市场未来有华润的项目让大家能够看到。另外保持相对理性、积极的态度去关注海外的项目。

地产大哥点评：

*近核心政府对资本外流高度关注，这也影响了房企海外*。大家是不是怀念中国摩根宁高宁在位时的华润呢！