周三企业说｜“债多不愁”！房企负债总额创新高

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2016年，房企销售整体向好，财务状况普遍改善。梳理了55家*房企1的债务指标，大体呈现出以下几大特点：

一、快速扩张房企有息负债增长显著

2016年55家房企总有息负债（不含永续债）为31037.27亿元，同比增长28%，净增加约6786亿元。从总有息负债排名来看，债务规模与销售规模呈现正相关，企业规模越大，其总有息负债也会相对越高。以融创中国为例，2016年成功发行了225亿元低成本的公司债券及ABS，此外，由于融创2016年收购动作不断，企业*开发力度不断加大，企业银行贷款和其他金融机构贷款也分别从2015年的246和29亿元，大幅上涨至379亿元和441亿元，从而促进了其有息负债总量大幅增长169.97%。

55家*房企包含宝龙地产、保利地产、保利置业、北辰实业、北京城建、碧桂园、滨江集团、当代置业、富力地产、合景泰富、合生创展、华发股份、华润置地、华夏幸福、建发房产、建业地产、金地集团、金科股份、金融街、金隅股份、景瑞地产、九龙仓、朗诗绿色地产、龙光集团、龙湖地产、路劲基建、绿城中国、仁恒置地、荣盛发展、融创中国、融信中国、瑞安房地产、时代地产、世茂房地产、首创置业、首开股份、苏州高新、万科地产、五矿地产、新城控股、信达地产、旭辉集团、雅居乐、阳光城、禹洲集团、远洋地产、越秀地产、招商蛇口、中国奥园、中国恒大、中国金茂、中海地产、中航地产、中骏置业、中粮地产

虽然有息负债总量有了显著提升，但房企的净负债率整体呈现微降趋势，平均净负债率由2015年的60.65%下降至59.23%，从风控角度说，整体的债务风险并没有增加。值得注意的是，永续债作为一种新的融资工具被部分房企加以运用，尤其是在公司债发行收紧之后。事实上，永续债是一把双刃剑，放大永续债来降低负债率的方式在*来看并不是特别适合，永续债也成为部分房企利润被“侵蚀”的重要原因。

二、负债结构不断优化，融资成本持续走低

从长短期负债比的情况来看，大多数的企业都维持在2到4之间，长期贷款基本也都高于短期贷款。在2016年整体融资环境宽松的背景下，七成企业债务结构有了不同程度的改善，债务长期化趋势较为明显。

在长短期债务比*TOP10房企中，一直以稳健著称的龙湖以9.85的长短期债务比名列第三，同比增长32.05%，取得如此显著的进步主要得益于长债从2015年的460.88亿元上升至525.39亿元，年内企业借助境内AAA评级和公司债发行契机，成功发行了3笔共计118亿元的公司债券，期限基本在5~10年，从而促进了债务结构的不断优化。

此外，大部分企业的融资成本呈现下行趋势，平均融资成本由2015年的7.37%下降至6.39%，一方面得益于境内宽松的融资环境，房企普遍选择以银行贷款、债券等直接融资方式募资；另一方面，火*售带来的资金回流也使得房企在调整长短期债务结构方面更为从容。

三、展望：2017年应“稳”字当先，控风险为*要务

2017年和2016年*的差异就是整个房地产进入调控期，影响房企的主要有两方面政策，一是从销售层面，通过“四限”影响销售，在三季度的表现可能更为显著，二是从信贷层面，对房企的融资渠道又开始收紧，目前效果已经显现。

故今年房企的*在于一方面要确保整个企业的现金流，另一方面扩张也需相对谨慎一些，万不可把希望完全寄托在能够源源不断获得低成本资金，否则当政策风险来临，整个扩张也会变成另一种负担。

总体而言，2017年的整体形势依旧严峻，房企也应继续调整负债结构，可以说，稳健在某种程度上比进取更为重要。