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回看2017土地刚需化元年,2018北京副中心别墅又如何聚焦?

来源:大伟看楼市   发布时间:2017-12-04

2017年楼市进入了调控年,这一年北京的土地供应明显增加,但为什么普通住宅成交趋弱的情况下,别墅市场成交依然非常活跃?

其实看最近2年,北京楼市不论是2016年的爆发还是2017年的调控,因为土地供应结构的变化,最热点的局部市场恰恰是未来最稀缺的别墅市场。

别墅市场的成交量放大非常明显:

2015年至今北京楼市别墅成交情况汇总:

最近2年,北京的别墅市场成交大爆发,截止今年11月,2016-2017年累计签约别墅项目高达1.28万套,而供应量只有9000多套,别墅市场明显的处于库存减少阶段。

2016年的8376套刷新了历史记录,在2017年已经过去的11个月,北京签约有146个别墅项目,合计签约别墅4437套,供应只有3872套,实际库存看,当下北京只有6000多套的可售量,还不足12个月的去化。

市场成交非常活跃,但供应量则越来越少,而且从潜在供应量看,别墅行业已经越来越萎缩,房源稀缺表现的越来越明显:

从最近2年的土地趋势看,出现新增别墅的可能性不大!

北京在2017年加大的土地供应中,接近一半都是共有产权与出租房,有完全产权的商品房住宅面积为296万平米,占比大约是35%。大约在3万套左右,执行了严格的7090政策,也就是90平米以上不足1万套!

在商品房容积率必须和项目配建的保障房一致后,北京未来再出现别墅用地已经不太可能!基本所有住宅用地的容积率都在2以上,也就是大部分都会是15层以上的高层住宅。

土地市场刚需化+别墅稀缺化将是未来北京市场最主要的特征!

那么在这个稀缺的背景下,改善客户在北京如何选择别墅中的优质项目?

如何选择别墅?

谈到选择别墅,其实任何人的逻辑都一样,和选择所有住宅一样,选择的指标最核心的肯定是位置+产品。

首先看区域:过去北京有很多传统别墅区,但从未来发展看,选择北京肯定绕不过看看通州:

北京在变的越来越好,通州变的越来越美:

副中心还是那个副中心,既有规划不变,还要继续扎实推进,但是作为北京新的两翼,北京市城市副中心和雄安新区有哪些不同呢?

城市副中心 VS 雄安新区

其实对比之下,我们发现北京城市副中心和雄安新区都要求做生态型的绿色宜居区域,但在规模和产业发展两方面存在差异,雄安新区在企业创新、高端高新产业发展上提出明确的要求,而北京城市副中心则明确提出以行政办公、商务服务、文化旅游为主导功能,并提出国际一流的和谐宜居之都示范区。

实际上,作为北京城市副中心,通州今年已经发布了详细的工程项目计划表,3月底公布的《2017年通州区重点工程项目计划表的通知》中,详细列出了86项重点工程,主要以交通基础设施、生态环境、公共服务类项目为主,其中生态环境类项目多达37项,占到四成以上。

为何生态环境类项目成为通州重点工程项目中占比最多的项目类别呢?

要知道,按照北京城市副中心提出的规划,要按照“蓝绿交织、清新明亮、水城共融”全力构建生态城市,其中绿色、生态是最突出的特点,并且要求到2020年,通州森林覆盖率达到33%,绿化率达到51%,人均公园绿地面积达到18平方米;公园绿地500米服务半径覆盖率达到90%,基本实现国家生态园林城市的目标。

从建设生态城市的角度出发,通州在正式成为北京城市副中心后,对土地规划也进行了严格的管理,统计数据显示,近年来,通州区域都无纯商品房住宅土地出让,最近3年成交的商品房住宅地块,全部都是带保障房属性的。平均容积率都在2.5以上。

以2017年为例,通州区住宅新增供应数量只有1300套,通州改善性住房成交占比明显增加。

其次看优质的项目产品:

选择优质项目其实最简单的办法是选标杆房企的项目,而在通州有个龙头房企万科与地方优质国企首开地产联合开发的项目——翡翠四季。

从交通看,从东三环开车向东南方去,只需25分钟,就能到达翡翠四季。它身处京沪、京津、京哈三条高速交汇之地,2.5公里内就是东南五环。它同时坐拥三条地铁线路,除了已经开通的亦庄线,地铁17号线和S6也有明确的通车时间表;

从配套看,它拥有三大湿地公园,翡翠四季享有地利之便;另外,它与更早成型的亦庄新城,几乎可以做到医疗、教育等资源的共享。

从区域定位看,这里是产、商、居、教合一的新城,比如SK集团,比如有着中关村基因的千方集团,都勾画出这片区域的高科技既视感,从规划上看,这里可能是下一个中关村,而未来通州环球影城的崛起,也将给这个区域注入全新活力。

翡翠系是目前万科布局于全国的高端产品系,翡翠系提倡文化氛围浓郁的、低密度、悠闲的生活形态,意在提供一种高品质、国际化视野的产品,营造一种更加开放、和谐、面向未来的高品质精英生活范本。

目前京城有三大翡翠,北边的翡翠公园,西边的翡翠长安和通州的翡翠四季。翡翠四季项目是以叠拼产品为主的低密居住区,使用面积150-300㎡叠墅产品。

翡翠四季的中央区域,设置为整体的高端低密别墅群,打造“巷”与“院”的结合,使建筑与景观合二为一,缔造最私密与通透的高端住宅;

另外项目的唯一一栋稀缺洋房,精装三居现房在售,满足家庭自住客户的需求。 

在建筑设计的过程中,通过对建筑体量的不断推敲,除了使建筑完善了其内部空间的功能与感受之余,也精炼出其外在体量上的“稳而透”,建筑从基座逐渐退台而上,体现稳重的比例,而四坡的中式屋顶及檐口,在园林中或是露台上,都能体现出一种传统的中式挑檐的挺拔感,也体现传统中国文化中蕴含的稳重而透出韵味的含蓄之气。

在建筑设计上,为了体现翡翠四季整体项目品质感,以新中式的建筑与园林设计作为出发点,创造独特的新中式尊贵的居住体验。住宅建筑以暖调的石材(岩彩)及砖体为主体材料,配以彰显尊贵感的深褐色金属来缔造中式屋檐的细节工艺。

万科对细节的用心在翡翠四季项目上随处可见,巧妙的收纳空间,乾坤处处的厨房,智能化的家居产品,处处彰显生活之美。

从社区配套看:自有美式风情商街,万科“五菜一汤” 标准社区配套,将引入超市、餐饮、洗衣店、药店、银行、菜市场等配套,让业主在社区内解决基本生活所需。从区域看,周围的居住氛围随着数百万平米住宅的入住,已经越来越完善,包括泰禾商业等已经开始使用,各种规划利好也将持续落地。

“生活的理想,就是为了理想的生活”。在城市副中心选择五环别墅作为改善居所,这对于当下这个刚需充裕改善稀缺的市场来说,不仅仅是对价值的选择,也是对生活品质的追求!

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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