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预测房价,能保持100%准确率的20大秘籍!

来源:大伟看楼市   发布时间:2018-01-05

今天看到一篇文章,《为什么有些地产大佬对楼市的预测,永远都是错的?》,恰好前几天伟哥也写过一篇《去年“预测房地产”准确率0%的人又来了》。

每年到这个时候,预测房价的歪风邪气就会刮起来。按说这些大公司老板也至于只要预测房价就会错呀,为什么年年被啪啪啪打,还快乐的年年开发布会预测?

甚至有人猜测,是不是这是个局啊,丁博士为什么要混个预测准确率0%的头衔呢?

回到正题,如何才能预测房价100%准确呢?伟哥觉得,预测房价的人都在吹牛逼。

人类曾求助于星象及梦幻;求助于纸牌、骰子及德尔菲神谕;求助于植物内脏、阿伦·格林斯潘、数学模型以及咱们的手掌。正如这些占卜预言技术的数量和种类所标明的,人类具备一个剧烈而固有的愿望:预知未来。所以这给了很多人赚钱的机会。

The fox knows many things, but the hedgehog knows one big thing。

但是分析师的预测是基于理论及证据之上;假设其余一切变量都可能管制的话,理想A能够招致预测B。

在之前伟哥的一篇文章中写过:动不动预测中国房地产未来一年涨跌如何的都是骗子,因为中国房地产并非完全市场经济,走势非市场化。而且从全国看,实际分化非常明显。一个字涨或者跌,也不代表全国。既无法确定地产的宏观调控政策(这是政府的事),也无法控制市场的资产价格趋势(这是市场本身的规律),两不靠谱,预测有何意义?

另外伟哥负责任的告诉你:不参与交易的机构所有数据都来自不完全准确的网签,所有论据基础就是滞后且不靠谱的。也就难怪为什么所谓地产大佬的准确率是0%了。

所以经常也有人让伟哥预测,伟哥都是拒绝的,而且每年都是一句话:有空就去银行问问理财价格,短期房价看资金价格,如果钱贵了房价肯定跌,如果钱便宜了,房价肯定涨。

1:从投资策略常识出发,比如巴菲特在历次股东大会上表态中(如“要相信美国的未来,但我不知道明年是涨还是跌”)看出,投资预测是很难具体地预测并且判断资产价格波动的方向的。

2:我们可以随便从农村里找十个文盲老大爷,让他们预测明年房价的价格走势,是涨、是跌还是平稳。他们当中肯定有能预测准的。

在现在的中国预测房地产走势就是玄学,不是科学。玄学就靠蒙,瞎子算命。蒙准了有奖,蒙不准不受罚,不担任何责任,是个只赚不赔的买卖。所以预测的就趋之若鹜了。

3:房地产从来不是一个孤立的行业,看房地产的发展其实有人说他是夜壶挺恰当,经济发展需要时。他就会刺激,不需要时,他就会调控。

房地产股最近火爆的不得了,其实原因是二线城市用人才这个口子,在房地产各种限制大门关上的时候,窗户开的比门大了!

买房不要看专家如何说,天天忽悠的专家,自己企业干的越来越小,你指望他能教你什么?有房的,有多套房的也不多。自己都搞不定的,你指望能学会什么?

千万别看学历,伟哥是个三流本科末流毕业生,也就是没钱,买个博士学位也不是难事,所以房地产这事啊真博士也很难搞定。何况是大兴货博士。

4:和股市一样,如果预测靠谱,并且相信自己的预测,就不会出现有些房地产专家还租房的现象了,专家也不用天天讲课发布排行榜了,开公司能赚多少钱?2016年很多翻倍的不限购城市,预测准了用了杠杆,这可比做总裁赚的还多。

5:预测这个事,千万不能听不参与交易的,因为他们的依据都是网签数据,做过房地产买过房的人都知道,网签是滞后的,有些地方甚至滞后半年以上,这种情况下,官方数据+签约数据根本不靠谱。

所以多听听二手房中介参与交易的,多听听开发商拿地卖房的,多听听代理行站售楼处的。那么你被忽悠的可能性就要低很多!

6:房地产没有一直涨,当然也没有一直跌,涨是主流,但2-3年必然会出现一次调整,有楼市调控导致的也有市场自发导致的,但的确是跌过。

7:房价未来3-6个月走势看金融信贷政策,未来6-12个月走势看经济基本面情况,长远发展看人口。归根结底房地产是看政策。

8:中国房地产最重要的经济指标是6.5%

考虑了与全面建成小康社会目标相衔接,考虑了推进结构性改革的需要,也有利于稳定和引导市场预期。稳增长主要是为了保就业、惠民生,有6.5%—7%的增速就能够实现比较充分的就业。

9:房地产从来不是一个孤立的行业,看房地产的发展其实有人说他是夜壶挺恰当,经济发展需要时。他就会刺激,不需要时,他就会调控。

10:买房别扎堆,普通人买房一定要考虑逃生指数,看着涨的多,卖不掉有什么用?所以对于普通人来说,买房首选是有学区有地铁的住宅,然后是城区住宅、公寓,最次才是郊区。

11:未来城市级别这个概念失效了,一二线和三四线的划分意义不大,反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。

12:别因为单价10万就嫌贵,别因为单价1万就疯买。即使总价一样好,城区的小房子远比郊区的大房子保值。

13:房地产税是多项税种,大部分人关心的是其中的房产税,持有税制的改革不是一年两年可以出的。

14:珍惜自己的第一次,首套房首套房信贷资格,不要随随便便用掉,未来这可能是普通人最大的本钱。

15:2017年对于开发商来说,最关键的当然是资金链,所以很多人说的,谁能借到跨周期的长钱就是牛逼的,所以在12月依然有企业在美元强势的情况下,依然借入美元债。

16:中国房地产还远远没有到崩溃的时候,因为城镇化率户籍人口城镇化率,两者之间存在着16.2个百分点的差距(数据未更新)。这其中,除部分城市落户难外,大部分都是买不起房的打工族,需求基础依然存在。

17:买房就是赌博,虽然都想赚钱,但抄到底部的概率太低,2015年初,2009年除。2012年初、2014年底,这四次底部,找对了,还要卖对。太难,在未来高房价下波动节奏也会加快。

18:对于房企来说,过去一年抢了地王的,肯定是要付出站岗几年的代价的,历史上,2011年后的地王,爽快的不多。

19:一线城市的房价看新房已经完全失真,因为有限的土地供应量和控制的网签节奏,所以看房价还是看二手房吧。

20:预测房价到目前为止唯一靠谱的办法其实就是看政策,别预测超过3个月,因为政策经常会打脸。千万别不要脸的预测2018年全年。

千万别只看中央和地方政府的报告,要看他们的信贷真实释放量和可售商品房住宅货量!

千万别看标杆房企特别是万科说什么,一定要看他们在做什么,拿了什么地,拿了多少地,拿地节奏。

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
大伟看楼市
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