郑州二手房惨烈，去化周期*少23个月，门店一个月卖不出去一套

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郑州二手房有多惨烈？

先说两件*近经历的事情。

*件事，朋友正弘澜庭叙挂的二手房，价格中等，两个月过去了，别说带看了，一个询问的都没有，对他打击很大。

第二件事，上周末我去了北区的二手房门店想聊聊*近二手房怎么样？不聊不知道，一聊真尴尬，这个门店7个经纪人，在过去的一个月都没卖过一套二手房。

如果不是近距离接触二手房市场，你没法想象郑州二手房流动性这么差！

郑州的二手房正在经历一个*黑暗的时期。

我们来看看*近半年郑州二手房的大数据。

2019年11月

含上街等区域，郑州全市二手房共成交7073套（间），其中住宅二手房共成交6838套，市内八区成交5023套。

2019年12月

含上街等区域，郑州全市二手房共成交6645套（间），其中住宅二手房共成交6430套，市内八区成交4745套。

2020年1月

含上街等区域，郑州全市二手房共成交5135套（间），其中住宅二手房共成交4969套，市内八区成交3850套。

2020年2月

含上街等区域，郑州全市二手房共成交34套（间），其中住宅二手房共成交32套，市内八区成交19套。

2020年3月

含上街等区域，郑州全市二手房共成交1171套（间），其中住宅二手房共成交1139套，市内八区成交931套。

2020年4月

含上街等区域，郑州全市二手房共成交5720套（间），其中住宅二手房共成交5519套，市内八区成交3970套。

2020年5月

含上街等区域，郑州全市二手房共成交6184套（间），其中住宅二手房共成交6013套，市内八区成交4433套。

除去2020年2月、3月也就是今年疫情期间的特殊性不谈，现在整个郑州二手房单月平均去化速度不到4000套。

根据贝壳二手房挂牌统计，全郑州二手房106248套，高新、金水、中原、二七、经开、惠济、郑东、管城市内八区88460套，不考虑新增的大量商品房，仅仅当下的存量二手房流速，去化周期至少23个月！

如果位置不好、如果价格没有竞争力、你卖套二手房要奔着2年卖了。

这就是当下二手房*真实的状况！

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一边是二手房惨烈，去化极其艰难，另一边未来几年郑州新房大量入市、大量安置性住房入市、租房市场煎熬、租金持续崩塌！

1、郑州市新房供应量非常稳定，每年都有天量新房入市！

从2016年开始，郑州房地产固定投资持续加大！目前无论是主城区、三四环的近郊新区、郊区的文旅度假地产等，郑州每年新房预售量非常夸张，平均在33万套左右。

除去商业地产等，每年住宅预售增量在25万左右。

天量供应、天量预售、天量新房入市、正在无限稀释整个郑州市的投资价值，也在稀释整个郑州的二手房市场。

2、保障性住房持续增加，房屋租赁价值持续降低！

2019年郑州市共建成保障性住房9.3万余套，分配公租房1.1万套，安置竣工2832万平方米、网签10.1万套，回迁群众17万人。

随着房住不炒的推行，近年来保障性住房、公租房、人才公寓、租赁住房投资持续加大！这些物业正同巨大的存量商品房一起摊薄房屋租赁价值！

后果就是租不出去，而且租金持续崩塌！

疫情后，郑州房东摆摊租房的现象一度成为热搜！

但现实是今年大面积的房子租不出去，房屋租金也持续下跌，而整个郑州房租已经连续12个月持续下跌！

根据诸葛找房数据，2019年10月份郑州房租已连续下降5个月。

截止到2020年2月，郑州已连跌12个月，环比跌幅已触及2%。

仅贝壳租房挂牌统计，郑州租房挂牌量97713套，租金在2000元以下58429套，占比60%。大量整租房源再细分，租金2000元以下高达75%。

二手房销售惨淡、换手率极低、租金持续下跌，空租普遍，二手房市场无比艰难！

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比二手房市场惨烈更可怕的是，当下的郑州二手房市场正在成为极其畸形的二手房市场，原有的市场秩序正不断被带偏！

1、全郑州的二手房经纪人都去卖新房了；

说出来你可能不信，现在你去郑州各大二手房门店，尴尬的发现二手房经纪人却都在卖新房。

这是市场企业逆行化的畸形市场。

①二手房难卖、新房相对好卖；

新房销售是相对市场化的，开发商的集体响应决策更高效，比如更大胆更灵活的降价去促进销售，比如*分期等等，导致现在郑州买新房普遍比二手房划算。

对于改善来说，近年郑州改善产品换代非常快，产品有非常大的升级，而今年主城区改善项目非常多，这些都变相挤压着改善类二手房的销售。

② 分销逐步垄断市场，攫利*化

除此之外，经纪人普遍推新房的重要原因是，佣金更高、结佣更快！

二手房佣金在1%-2%之间，但新房分销普遍在2%-4%之间，7个点起跳的也有！前段时间推的郑东商业中心一套就有20万的佣金！

新房有开发商的集中推广、售楼部置业顾问配合接待、展示体系如样板间也非常齐全、购房流程比较简单，也没有繁琐的谈价过程，所以卖新房更省事一些。

更关键的是随着2017年贝壳入场，逐渐成为郑州分销市场的寡头，在现在的行情下跟开发商谈判能力越来越强，佣金也越要越高。

当二手房市场的*终端经纪人都不愿意推二手房的时候，这个畸形的市场对二手房是非常大的打击，对整个郑州的投资价值也是巨大打击。因为没有变现，一切都是空谈。

2、郑州二手房税费太高

对于郑州来说二手房除了各项税费、中介费以外，*诡异的是郑州一直坚持的高额差额税。

目前北京、郑州、东莞市全国唯三的执行20%差额税（未满五*缴纳，满五不*也要缴纳）的城市。

一线城市上海、广州都没有这个政策、房价上天的深圳也没有，全国调控限价*为严格的长沙也没有！

这份高额的差额税几乎吃掉了近一半的利润，买房的时候交各种税、卖房的时候又交各种税、赚钱了还要被吃掉不少的利润。从全国市场来看，这是投资客都不愿意来郑州的核心原因。

这也注定了郑州的市场是内生化的市场，未来二手房也很不乐观！

如果没有跃进式发展或者惊人的*政策，一个城市的人口流入是可以预估的，因此郑州非常依赖于各地市的输血。

去年是郑州市人口流入爆发之年，过去几年大郑州的人口流入是平均每年30万人，2019年整个大郑州人口流入46万人，抛去环郑、市内人口流入约30万人，等于郑州每年的预售量，每两个人就有一个人买套房才能消化。

人口流入无法有效消化，投资客也不愿进来，未来大量的二手房在郑州市场持续不断的沉淀是常态。

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严格意义上，二手房的变现才是投资价值的*后一步，在此之前一切都是纸面财富。

当下郑州的二手房要想变现，都要打8-9折，再加上高额的税费，基本都是7折价到手。站这个角度在郑州买房投资难度非常高，各位要当心了！

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