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一、商住两用房出售成本高1、买房契税高据了解，“商住两用”项目与住宅房的区别主要体现在产权年限不同，配套设施不同，容积率及绿化、公共设施面积不同，安全级别不同，物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。比如，商住两用房目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%（不超过144平方米）。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。对此，专业人士提醒：从投资置业的角度看，投资人出手这类物业或将承担巨大的出售成本。2、**比例、贷款成本高商住两用房不限购，也不受房贷限制，但不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，**比较高，50%左右，且不能申请公积金贷款，贷款利率为普通住宅的1.1倍。3、房子质量一般某商住两用房业主表示，“这样的房屋格局好，LOFT户型，很受年轻人青睐，花1万多元就可以把房子分成上下两层，上面住人，下面活动、休闲等，非常方便。买30平方米相当于买60平方米，很划算。”但该业主同时也表示，房子隔音效果不是很好。也有看房人表示“我看了一些商住两用的房子，但是感觉房屋质量并不是很好，而且也不怎么划算。”二、商住两用房生活成本高1、商业用水用电商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。虽然很多商住两用房在销售时承诺是民用的水电费标准，但也是偷偷摸摸不敢写入合同中，大部分“商住两用”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费，也就是表示购房者要承受较高的生活成本。2、无法签入户口，没有学区划分商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。根据相关规定，非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如**、商业、居委会等，也就是说不会被强制配套幼儿园、**，医疗机构以及相应的养老服务等。而这无形中造成了业主生活、学习上的不便。3、存在安全隐患目前大多数“商住两用”项目都是酒店式公寓设计，一梯往往容纳很多住户，出入也很不方便，安全问题也值得担忧。商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚，有的反映光污染问题，很多商家晚上开的霓虹灯、广告牌、射灯等很扰民。这些都是置业者必须要考虑的问题。“对于自由职业或者居家办公者，选择商住两用房是要慎之又慎。”专业人士提醒，因为这两种人的主要购买目的还是住，选择商住两用势必会受到“商”的干扰，并且很多公共部分的费用都要与“商”们平摊。对于建筑材料来说，商业楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范要比住宅严格，但是对于商住两用房，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，这也将是一个巨大的隐患。
全部4个回答>买商住两用楼投资商业住宅要注意些什么？
157****2045 | 2012-11-22 10:03:29
已有5个回答
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134****3496
商住两用房更适合长线投资
查看全文↓ 2012-11-22 10:13:12 -
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158****8778
该地区的地块价值没有提升，该社区的房屋价值则不会大幅提升，只能随着货币价值及地区平均经济增长率增长。因此在当前国家调控经济的背景下，商业住宅的造血功能仅限于租赁。在国际上，房屋每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，即租售比的均衡水平为1：300左右，而中国目前的租售比水平达到了1：800甚至900，房屋的价格严重偏离其真实价值。
查看全文↓ 2012-11-22 10:06:25
加之整个市场的供应量较多，因此住宅的造血能力是比较低的，其年回报率一般在3%-4%。 -
152****7368
商业住宅的面积小、总价低，能为大众阶层接受并参与投资。在现阶段国内市场条件下，由于物业管理公司的服务水准有限，很多小区很难保持物业品质，造成居住和办公的人员混杂，使得社区品质下降。
查看全文↓ 2012-11-22 10:05:29
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能不能买商住两用房？这是一个争议性极大的话题。一般我们不建议购买商住两用房，但有些商住房确实很便宜，可以买来作为过渡。购买之前，你需要知道如下的常识，作为购买前的决策参考。 1、产权 商住房只有40年产权，好点的话，申请到混合，可以到50年。房子贵在地上，现在看不出来，过些年就看出来了，而且产权是从人家拿地开始算的，你要是买了40年产权，很可能你入住的时候只剩下35年了。各位要买房子一定要去政府的房管网上看下到底是什么立项。不要受开发商的忽悠。 2、贷款 商住房贷款**多只能贷款10年，还不能用公积金贷款，而且**要50%。这对使用杠杆非常不便利。这是我们认为一般不能买商住房的关键原因。 3、水电、煤气、物业费 商住房一般没有天然气，而且商住水电。有些开发商比较强，可以申请到民用水电，并且还强大到申请到了天然气。但是大部分都是没有，所以生活成本高了很多，虽然眼看跟住房比起来九牛一毛，但是时间长了，你就会感到了，而且水电天然气都在涨价，而且买了的房子不会变。商住房的物业费也是很高的。 4、配套 既然是商业拿地，周围的配套也绝对是商业，不会给你菜市场，居委会，幼儿园，**，医院，生活成本更是高了很多。所以我们认为商住两用房主要用来作为过度比较好。两夫妻时候买了，等有了小孩后换正常70年产权住宅房。 5、政策 主要是商住房没法落户口，比如你是集体户口，想落户解决孩子上学问题，就没有办法。另外，现在国家已经规定了，禁止商改住。 6、** 必须承认，买房的人很多为了**，但目前来看，商住两用房**要慢一些。所以非要买的，我们一般建议买核心地段，或者地铁边上的。 7、大杀器，各种商业地产税 不建议买商住房还有一个关键原因是未来商住房可能被首先收各种税。这些税，你购买的时候，可能都没有听说过，卖的时候，麻烦就来了。
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楼市步入金九，住宅市场渐渐露出本色，但商铺市场疲软依旧。业内人士提醒道，普通散户需要适当回避商铺投资。 据上海中原地产研究咨询部数据显示，9月上半月商铺市场共销售3.6万平方米，同比减少5.3%，库存仍在向上攀升，去化周期为72.1个月。造成库存压力巨大的原因是供过于求，或与商业土地大量供应有关。 商服用地数量一直在增加，之前每年基本在70幅土地以内，但到2011年和2013年分别达到113幅和115幅，可建面积分别达到641万和804万平方米。而近3年每年销售量平均在152万平方米，超高的供应量为今后风险加剧埋下伏笔。此外，**新国家统计局数据显示，1-8月份住宅办公楼的库存开始下降，商营业用房待售面积增加157万平方米，说明全国都面临同样问题。 从区域来看，当前商铺交易量近八成集中在外环以外。尽管人口外迁是趋势，但是也需要看到，外围区域产品以刚需为主，区域消费力并不强。现在很多商业中心动辄10万平方米起，而且走中高端路线，和周边的消费力未必匹配。此外，很多外环外区域虽然交房了，但有大量空置房源，人气不足，即便营业也面临骑虎难下的困局。而且很多大型商业中心也有散售的商铺，但是位置和业主自持的部分差很多。商铺一街之隔就会产生客流上的巨大差异，所以能否有稳定的租金是需要考察的第一步。 其次，好的商业需要好的运营管理，当前多重开发轻运行。尤其是一些散售的项目，更难谈统一运营管理。租金无法增长，物业价值也就不能增值。此外，一般而言，一套商铺利润的四成是用来缴税的，对投资者来说是一个不小的考验。 商铺风险凸现，个人投资客入市须谨慎。上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦提醒道，个人投资者需摒弃“一铺养三代”的传统观念。当前还受电商冲击，实体商业经营压力巨大。商铺市场风险还在放大中，普通散户并不适合做商铺投资。
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楼盘名称：健康商住楼楼盘位置：健康商住楼位于白云健康路2号白云大酒店对面开发商：贵阳永茂房地产开发有限公司产权年限：70年建筑类型：高层,塔楼,公交线路：健康商住楼 位于白云区同心路十字路口旁边白云大酒店正对面其他交通方式：健康商住楼 位于白云区同心路十字路口旁边白云大酒店正对面规划信息：其占地面积为974.3平方米，容积率暂无数据，绿化率0%，共0栋楼，停车位有周边配套：健康商住楼：中**:白云二中,白云** 综合商场:白云大酒店隔壁菜市场 医院:白云医院
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从交易的情况来看，购买商住房的人群一般分为两类：一是不能再购买普通住宅的投资客，二是没有购房资格的自住需求者通过购买商住房来过渡。对于第二者来说，现在该不该买商住房呢？购买商住房是否存在风险呢？商住房，即商住两用房，既可以用作居住用房，又可以注册公司从事商业活动。其本质上属于非住宅，是将非住宅用地开发建设成可居住房屋，而且在房产证上也注明了是商业、办公类产权。土地使用权年限，如果40年，就是商住两用房，按照商业用房贷款利率（**低上浮10%），**5成；如果70年，就是住宅，按照住宅按揭贷款利率（**高下浮30%），大部分城市**20%（首套）。对于商住房有两种解释:一是既可以作店面，又可以作住房(商住两用)；二是楼下是店面,楼上是住房，产权为同一人。与普通住宅相比，商住房**大的优点就是价格低。商住公寓一般以高层、小面积为主，容积率较高，售价相对低出不少。对于那些暂时无法承担普通住宅或者没有购房资格的人来说，作为一种过渡型住宅，商住房是一种合适的选择。其次，商住房比普通住房高，可隔成两成。如房本面积为60平方米，那么，实际居住面积就可达到120平方米。既然是商住两用房，就可将楼下作为店面，楼上作为住房。如此看来，商住房不仅满足了居住功能，也兼具投资功能。与普通住宅相比，商住房购买门槛相对较低。尽管商住房有价格低、不限购的优势，但其缺点也是十分明显的：1、商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年，普通住宅则是70年；2、商住房**低**比例为45%，贷款期限一般不能超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍，且不能使用住房公积金贷款；3、商住房不能落户；4、商住房不能享受**、商业、居委会等配套服务；5、商住房在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高；6、商住房水电费、供暖费、物业费等费用标准高于普通住宅，且商住房基本上没有燃气，只能用电磁炉；7、商住房居住密度相对较大，宜居性较差；8、由于很难成立业委会，商住房的业主维权也很困难，而且商住不是住宅，所以用作居住时很多权益不受法律保障。商住房虽然满足了部分群体的居住需求，但是潜在的问题和风险也特别多。商住房的形成有其历史原因，就目前来说，一二线乃至三四线总库存还是不少的，这也导致了商住房**空间小、涨幅缓慢。如遇房价下跌，商住房首当其冲，将比普通住宅更快更早下跌，以上是需要购房者审慎考虑的内容。
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