自建房如何计算房价差额交税?

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• 146****8477

  虽然是自建房，但是有房产证，说明是合法的。出售时大体交契税、印花税、评估费、工本费等各项费用。这些费用和买受人商量具体怎么支付。一般个负责一半费用。
  房照出来在5年以上的话，费用总共是2％左右（评估后的总价）。房照出来5年内的，费用总共是7～8％（评估后的总价）左右。

  查看全文↓ 2018-06-22 11:54:29
• 141****8074

  一、自建自用房销售。自建自用不缴纳营业税。自建销售需要缴纳建筑业营业税和销售不动产营业税。自建建成自用的时候不交，以后出售或者转让的时候要缴纳2道营业税，即3%的建筑营业税+5%的转让不动产营业税。
  建筑业，属于在中华人民共和国境内从事应税劳务的行为，依法应缴纳营业税。营业税率为3%。具体是指：建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业。
  1． 自建自用建筑物，其自建行为不是建筑业的征税范围；
  2． 出租或者投资入股的自建建筑物，不是建筑业的征税范围；
  3． 管道每期集资费（初装费）业务应按“建筑业”税目征收营业税。
  自建不动产销售，按全额计算缴纳转让不动产营业税。建筑业营业税的计算需要确定计税价格=营业成本（或者工程成本）×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）
  例子：某房地产开发公司自建同一规格和标准的商品房5栋，工程总成本为15880万元；销售自建商品房3栋，取得销售收入28600万元；另将其中的2栋作为办公楼。当地规定的建筑业利润率为10%,则该公司上述业务营业税的计算：
  销售不动产营业税=28600×5%
  自建行为按“建筑业”计算营业税=（15880×（1+10%）÷（1-3%）×3%×3÷5
  二、销售商品房。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》：销售不动产营业税税率为5%。
  2015年3月30日，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

  查看全文↓ 2018-06-22 11:53:51
• 142****3579

  1、普通住房（单套建筑面积≤144平方米）（1）满5年（房产证发证时间或契税完税证时间）买方：契税2%（按评估价，下同）。卖方：①印花税0.05%；②个人所税得税1%，属家庭唯一住房可免征个人所得税。（2）不满5年（房产证发证时间或契税完税证时间）买方：契税2%。卖方：①营业税5.55%（注：属自建房须提供房管部门证明可免征营业税）；②印花税0.05%；③个人所税得税1%。　　2、非普通住房（单套建筑面积＞144平方米）（1）满5年（房产证发证时间或契税完税证时间）买方：契税4%。卖方：①营业税5.55%（按差额），属自建房须提供房管部门证明可免征营业税；②印花税0.05%；③个人所得税1%，属家庭唯一住房可免征个人所得税；④土地增值税1%。（2）不满5年（房产证发证时间或契税完税证时间）买方：契税4% 卖方：①营业税5.55%（按差额），属自建房须提供房管部门证明可免征营业税；②印花税0.05%；③个人所税得税1%；④土地增值税1%。　　3、非住宅（营业用房、汽车库，无年限限制）买方：契税4% 卖方：①营业税5.55%（按差额）；②印花税0.05%；③个人所税得税1%（按评估价）或20%（按差额）；④土地增值税1.5%（按评估价）或30～60%（按差额）　　4、商住房（如市府东路2楼）买方：契税按4%。卖方：按住宅征税，参照普通和非普通住房类征收标准。　　5、企业厂房（无年限限制）（1）自建买方：契税4%（按评估价）卖方：①营业税5.55%；②印花税0.05%；③土地增值税1.5%（按评估价，必须含建筑物）或30～60%（按评估价与重置成本的差额）（2）购买买方：契税4% 卖方：①营业税5.55%（按差额）；②印花税0.05%；③土地增值税1.5%（按评估价，必须含建筑物）或30～60%（按差额）　　6、土地买方：契税4% 卖方：①营业税5.55%；②印花税0.05%。
  

  查看全文↓ 2018-06-22 11:53:22
• 143****4942

  自建房出售，需要交纳营业税（建筑业，自建环节，税率3%，税基按照当地省级税务机关规定的成本利润率以及自建时的成本确定），营业税（销售不动产，销售环节，税率5%，税基按照当地的房产销售公允价格确定），土地增值税（销售环节，税基是房产销售价减去成本费用及可扣除的税金等，税率30%----60%的超率累进税率，按照增值率确定），个人所得税（销售环节，能确定成本费用的，按照实际的所得交纳，税率20%。不能确定的核定征收，按照销售价的1%--3%交纳），印花税（销售合同确定时，税率很低，万分之五），还有 就是随营业税附征的城建税，教育费附加等，这两项的税基是交纳的营业税，税额不大
  

  查看全文↓ 2018-06-22 11:53:09
• 157****9697

  自建房自用不用交税.
  以自建楼的相关成本入固定资产账,要提折旧.
  15年后,将相关房产移交时,先按建筑业交3%的营业税及附加税,再按销售不动产交5%的营业税及相关附加税.
  这种做法有缺点,因为就目前的房价趋势,15年后房产价值会比现在高,销售不动产是按公允价格计税的,15年后计税基础可能会比现在大.但是会计处理比较简单.
  比较好的办法是,先将自建房视同销售,房产由你公司租回.先按建筑业交3%的营业税及附加税,再按销售不动产交5%的营业税及相关附加税.可以将因此产生的相关费用计入租赁费中按15年摊销,避让一定的所得税.
  这种做法也有缺点:就是对企业当期的现金流影响较大,因为相关流转税费太高,且会计处理比较复杂.

  查看全文↓ 2018-06-22 11:52:57

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  房子契税的计算：　　第一、建筑面积90平米以下，同区域首次购房，农村户口全免契税;　　第二、建筑面积90-140平米之间，首次购房，不管城镇户口还是农村户口，则契税1.5%;　　第三、建筑面积90平米以下，首次购房，城镇户口，契税1% 第四：以下条件契税均为3%。　　契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。　　根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第四条规定：契税的计税依据(二)：土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。因此，赠与房产的领受人是需要全额缴纳契税的。　　另《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》 [国税发(2006)144号] 中第一条第二款明确规定：“对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。”　　赠与房产的契税是全额征收的，即由受领人按照3%的比例缴纳。

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  《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。按照该文件规定，非普通住房两年以上的才能执行差额征收增值税。

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  一、个人出租非住房（商铺、写字间等）应缴纳以下税款： 1.房产税：以租金收入12%计算缴纳（根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定）。 2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳（根据《中华人民共和国营业税暂行条例》税目税率表）。 3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。 4.个人所得税：按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%（根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定）。 5.印花税：按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花（根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。 二、个人出租住房应缴纳以下税款，根据财税〔2008〕24号文件（对房产税、营业税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税分别做以下优惠）： 1.房产税：以租金收入4%计算缴纳。 2.营业税：3%税率的基础上减半计算缴纳。 3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。 4.个人所得税：对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。 5.免征城镇土地使用税。 6.免征印花税。 三、企业纳税人出租，房产承租方用于经营应缴纳以下税款： 1.房产税：以租金收入12%计算缴纳。 2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳。 3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。4.企业所得税：年终汇算清缴。 5.印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。 四、企业纳税人按市场价格向个人出租用于居住的住房，应缴纳以下税款： 1.房产税：以租金收入4%计算缴纳（根据财税〔2008〕24号文件的规定）。 2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳。 3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。 4.企业所得税：年终汇算清缴。 5.印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花

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  一、需要双方签订合同缴纳定金-委托测绘公司测绘出测绘图-委托评估公司评估出评估报告-到财政部门缴纳契税-到地税部门审核营业税、个税-到房管部门受理-出证-缴纳交易费-取证！二、这类房屋属于非普通住房，满了五年税费也很高啊！税费如下根据评估价格、面积后对号入座1、测绘费1.36元/平方，买方；2、评估费0.5%（评估额，允许浮动）；3、契税评估额3%（面积144平方以上3%）买方；4、所得税1%（要五年外的唯一普通住房免），卖方；5、交易费6/平方，买方；6、工本费80元，买方（工本印花税5元）；7、营业税5.6%（差额）！

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