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关于自住型商品房的性质，只需要抓住三个要点就可以了：商品住房、自住属性、共有产权。 （一）商品住房 自住型商品房是不是商品房呢？答案是肯定的。有三个原因： 1.土地流转过程与普通商品房一样。自住型商品房的土地并非政策性划拨或优惠价出让，而是经过跟商品房一样的招拍挂全过程，开发商进行了激烈的叫价和拍卖，从形式上实现了公开和公平。因此，自住型商品房的价格中，地价占有50%以上的比重，甚至达到90%。这与普通商品房没什么区别。 2.交易价格和上市交易过程与普通商品房基本一致。虽然自住型商品房采取限价政策，售价只有周边地段的70%左右，但定价机制是随行就市，跟市场行情保持一致。此外，自住型商品房是允许再上市转为二手房的，虽说要五年以后，且所得溢价收益的30%要交给政府，但依旧是可以按照市场行情进行变现交易的。这两点与普通商品房无区别。 3.建筑质量和风格与普通商品房大体一致。自住型商品房的承建开发商，基本是具有一定品牌影响力的大型房地产企业（小企业基本拿不到地），虽说或许会有店大欺客之嫌，但作为市领导的面子工程，基本的道德水准还是会有的。从建筑风格来说，目前上市的自住型商品房，都设计成高层或小高层板楼，而非保障房通常意义的塔楼；户型面积从50多平米到135平米，更加丰富和多样。一些自住型商品房主打绿色环保、低密度花园洋房、一梯两户、人车分流、商业配套、配建**幼儿园，这都比保障房的品质要强得多，甚至不亚于目前在售的普通商品房。 （二）自住属性 自住型商品房与普通商品房的**大区别，在于其规定的自住属性，其实就是弱化了投资属性。对于这个问题，我觉得可以从五个方面来解释： 1.优先针对无房户。自住型商品房的供应对象里，优先针对北京户口的无房居民，包括保障性住房轮候家庭。这说明，自住型商品房重点确保符合条件的无房户有房住，而且拥有一定比例的产权。对于名下有一套房的北京户口居民，则列为非优先供应对象，排在后面。 2.限制购买数量。按照北京市的限购政策，北京户口无房户名下可以拥有两套住宅房产，至于中间怎么交易、倒手都无所谓，确保名下不超过2套就可以。即便是夫妻离婚，各自作为单身状态名下也可以各维持1套房产。然而，自住型商品房的购买数量约束更加严格。符合条件的北京居民只能购买一套自住型商品房，而且一旦转卖，不得再次购买自住型商品房。拥有一套自住型商品房的两口子离婚，净身出户的那位无论是单身还是再婚，都不得再购买自住型商品房。因此，不要为了房子轻易离婚。理论上讲，离婚也没用。这也就是为什么自住型商品房在申购登记时，必须把夫妻二人的名字都登上。至于房本上写谁的名字，都会被视为这俩人的共同财产。 注：对付这一规定，希望增持自住型商品房，大概只有一个合法的办法：两名已满25岁的年轻人分别申购自住型商品房，各自中签买到后结婚。这样两口子就拥有了两套自住型商品房。当然，这种事可遇不可求，等也等不起。 3.限制交易时间。买到自住型商品房五年内不得转租转售，否则会遭遇严格的罚则“修理”。五年时间，基本上新的装修也住旧了。而且大笔资金沉淀在房子上超过五年，大概也算自住了。我倒是认为，这个时间应该延长到十年甚至二十年。而且，这个“五年”的概念，我觉得应该是以房本登记时间为准，一般情况下，房本登记时间是收房以后两三年内。目前上市的自住型商品房，**早也要2015年下半年才会交房。因此，中国共产党百年诞辰或党的二十大决策层新老领导交接权力之前，北京的二手房市场不应该出现自住型商品房的身影。希望监管部门加强监督，宁可让炒房人沉淀资金空着，也不能让它出租出售牟利。 4.限制交易收益。对于溢价收益，政府采取了见一面，分一半的方式。虽然有些近乎赤裸裸的“抢劫”，而且政府这么做并没有付出太多经济成本，但这样的确限制了投资投机的收益额度。此外，自住型商品房推出半年来，北京二手房市场步入下行通道，完全产权的二手房都卖不动，价格小幅下探，随着劳动力结构的变化和京津冀一体化的实现，北京吸纳新增人口的能力很可能逐渐减弱，加上即将走入社会的90后家庭普遍比80后家庭富庶（父辈接受了完整的高等教育，赶上了改革开放的黄金期和福利社会的尾巴），家里住房更多，对房子的需求不再迫切，届时很可能没人接盘了，自住型商品房的二手市场更加堪忧。 注：因此，50后和80后组合的世代家庭才是**悲催、**坑爹的一代，是历次运动和改革的牺牲品。他们的后代10后注定也会倒霉。 5.限制地理位置。自住型商品房的地理位置普遍比较差，以六环内外的房源居多，这些地区的发展还不成熟，基础配套还不健全，二手房市场还处于成长期，类似采育、于家务、平谷夏各庄等处的二手房交易量很低，客观上使买到自住型商品房的客户很难在未来5-10年内将其变现（除非去做抵押），只能放着自住。 其实，维系自住属性，就是回归住房的本来属性和第一特征，这条思路是对的。 （三）共有产权 近一两年，国家正在探索共有产权商品房发展之路，实现去投资投机，专自住需求，降低购房人的经济负担，通过产权分割的方式平抑房价。北京市的自住型商品房是一种有益尝试。北京市住建委主任杨斌提出，自住型商品房以后要坚持搞，这也给许多刚需吃了定心丸。 根据北京市的规定，共有产权包括以下三个方面特点： 1.购房人买房，政府参股。政府通过划出一定份额的自住型商品房专用土地，设定**高限价，在确保政府土地收益不减少的前提下，迫使开发商控制成本，向购房者适度让利，由政府名利双收。同时，政府以让利之名实现对购房人所购房屋的股权参与。让多少利，参多少股。开发商只是政府为实现参股而搭的桥而已。 2.购房人卖房，政府分成。购房人按照规定，持有自住型商品房满五年，准备上市租售，所得收益（盈利）的30%要交给政府。当然，为了规避交给政府的具体额度，购房人可以与接盘人做阴阳合同，做大初次购房成本，做小账面收益。但不管怎样，政府见一面分一半的概念已经形成。 3.购房人损失，政府不管。政府对于自住型商品房的参股，主要体现在共享收益上。既然我在房价上让利了，那么你有钱赚，我要分成。至于如果楼市持续下跌，自住型商品房的购入价低于周边二手房了，这个损失政府是不管的。因为，购房本来就是市场行为，既然要参与市场，就要自担风险。而且房本上只写了你的名字，并没有写市委书记、市长、住建委主任的名字。况且，房子本来就是给你自住的，把集体户转成家庭户的，不是让你投资的，外围价格涨跌跟你也没关系。而且，你只要不惦记着变现，我政府也不会去强迫找你分成。 因此，在所谓“共有产权”的旗号下，政府承担的是有限责任。也就是俗话说的“有福同享，有难不管”。对于这种“有限责任”，你能说它是“不负责任”吗？
自家住房算商品房还是什么
134****9842 | 2018-06-22 14:43:23
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142****0356
看土地的性质,是属于出让还是划拔.
查看全文↓ 2018-06-22 14:49:56 -
152****0528
自家住房是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
查看全文↓ 2018-06-22 14:47:42
商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。 -
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145****7364
在普通住宅小区买的房，自己住，算是商品房
查看全文↓ 2018-06-22 14:44:02
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出门入睡前，不要忘检查。家居的各个门、窗、排气口、空调口要经常检查，损坏要及时更换，出入家门随手关锁门。不要把钥匙交给不懂事的小孩。特别是外出和临睡前，要仔细检查门窗是否有松动的情况，对临街和较为偏僻的门窗适当进行加固，楼房住户将门窗关闭（厨房、厕所、阳台为重点部位）。有钱存银行，密码记心上。家里不要存放大量的现金、存单，存折上的账号、密码要记在心上或其他秘密本子上，不要同身份证、户口本等放在一起。学摆迷魂阵，巧施空城计,晚上全家短时间外出时，**好要亮上一盏灯，或打开电视机；长时间全家外出时，要在阳台上晒一些衣物，使不法分子难以判断出家中是否有人，因而不敢贸然下手。发现有窃贼，请勿惊慌乱。一旦发现或发生被盗现象，不要惊慌，更不要轻易翻动现场，要迅速报警。
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一、备案价格和销售价格区别商品房的备案价格是开发商在开盘之前就在建委备案的价格，销售价就是开盘后的价格。一般而言，很多的商品房的销售价一定是高于备案价格的。商品房住宅销售价格备案是说房地产开发企业在申请商品住房预售许可时，必须提交包括预售价格及变动幅度、预售资金账户及协议等内容在内的商品住房预售方案。商品房的预售价格变动幅度原则上不超过之前的备案价格的5%，具体变动需要由各地房地产主管部门结合当地实际确定。商品房的销售价格备案的主要目的是房管局和政府为了防止开发商无原则性的调整价格，避免因价格过度上涨或下调造成房地产市场的不良冲击的一种制度。二、房产登记信息查询有两种方法：1、带好自己的身份证或有效证件，去房屋所在区的房地产交易中心，填写查询申请表，(不清楚要查什么就全部查一下)，到查询窗口即可。已经备案的房屋合同会有一个专属的备案号，大家可以提供备案号来查询，查询时也需要提供自己的身份证明。2、网上查询：打开浏览器，搜索“房产登记信息”，点击搜索结果中的网址进入。进入网上房地产首页后，点击导航栏上的“在售楼盘”，右下方就会罗列出目前在售的楼盘列表信息。在导航栏下方的“项目名称”框中输入所购买的楼盘名称，点“查询”，即可显示该楼盘的基本信息。同一栋楼房不同楼层以及不同户型的价格都是不一样的，大家可以在楼盘基本信息页面选择自己购买的房号进行备案价格查询。
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如何知道自家房屋的准确朝向：1. 一般来说，当人面向大门的时候，其面对大门的那个方位叫做向位，背后则称为背位，将其运用到坐北朝南这个原则中，就是房子的房门开在朝南的方位。2. 房屋的朝向指的是以门窗为准，正门的坐落方向。自古以来，坐北朝南是多数家庭房屋的首选方位，这也是到现今为止**常见的建房方位准则。3. 不过现在的住房环境与条件跟古代很不一样，现代的住房多是以东西走向的，很少走真正的坐北朝南的说话，因而开房门的方位确定房屋方位也不太适用。于是有了新的朝向标准，就是看房间的采光面。通俗点讲，如果房间的采光面设在南方，不论房门开在哪里，房子都说是朝南的。坐向的话根据的是房子的向建筑中轴线来定位，一般房子的后墙垂直线的方位就是坐位。其另一端即是向位。这就是大体的看房屋方向的方法。
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11月10日，中央财经领导小组会上强调要“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，“去（房地产）库存”进入政策视野。11月20日，国务院法制办公布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》，住房公积金个人住房贷款支持证券发行被提上日程。分析人士对此解读为公积金制度可能面临深度改革，2015年4月被热炒的国家住房银行概念再度被媒体抛出，进入公众视野，成为网络红词。中原集团研究总监刘渊先生近日在英国《金融时报》中文网上发布的一篇文章（《中国楼市前景：分化依然，复苏不易》）中，提出了“去（房地产）库存”的建议--将公积金体系改成住房银行。这是一项很好的政策建议，优点很多，但缺点和困难也同样明显。 国家住房银行，是一种政策性的住宅金融机构，作用是为符合要求的购房者提供住房贷款（通常是低息贷款，如公积金贷款）。它并不是突如其来的概念，2013年11月十八大三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》就明确提出要“研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”，而今年4月，住建部官员撰文称中国设立国家住房银行的条件已基本成熟，当时也引发过一片热议。 为了避免与现行公积金体系形成功能的重复和冲突，将公积金体系改造成为带有政策性的非盈利国家住房银行，是较为现实的一种方案，而改制后的国家住房政策银行，将具有以下优点。 统筹调配提高资金使用效率 目前，中国住房公积金归各地方管理，缺乏统一调配机制，跨省使用困难。这导致贷款需求旺盛的城市缺乏资金而不得不经常冻结公积金贷款，而贷款需求不足的城市资金却趴在账上睡觉，从而形成了公积金资金运用效率低下，资金供给与贷款需求错配的局面。数据显示，截至2014年底，全国住房公积金有3.7万亿元人民币在沉睡。 如果建立全国层面的国家住房政策银行，可以统一调配全国住房公积金，仿效商业银行统一管理住房公积金余额头寸，实行资产负债管理。可以设立内部资金价格（类似商业银行的FTP机制），便于资金的跨区调配和补偿，解决资金供给和需求的错配问题，提高住房公积金的使用效率。 此外，住房银行具备金融职能，办理贷款无需再通过传统商业银行，有利于提高服务效率和质量，降低管理成本。 额度放大激发购房需求 现行的个人公积金贷款额度早已无法与近年来迅猛上涨的房价相匹配，而商业贷款因为利率高、放款难的原因，这无疑遏制了普通民众的购房需求和热情。根据刘渊文章中公布的数据来看，全国每年的住宅销售金额中，公积金提取和贷款仅占10%，而现金占比高达60%。从另一个角度来看这一比例，这表示购房者多是中高收入群体，而依赖金融杠杆的中低收入者占比不高。 国家住房政策银行因为是非盈利性银行，可以效仿日本住宅金融公库对购买大型住宅和高收入者与中低收入家庭实行区别对待的政策，后者不仅可以享受更优惠的贷款利率，贷款额度也可以大幅扩大，以激发符合条件的中低收入群体的需求和积极性。 逆周期，去库存，稳定房地产市场 当前，中国的房地产市场呈现分化走势，根据刘渊的数据，一线城市库存消化周期大约是10个月，三、四线城市的库存去化数据则在30个月以上，远超6-18个月的合理区间。房地产市场的这种结构性问题，导致了过去一年的房地产“救市”政策，只能不断推高少数发达城市本已“泡沫化”的价格，而对三、四线城市楼市去库存的作用极为有限。 国家住房政策银行可以效仿日本住宅金融公库制度，成为逆周期的调节工具。在经济上行、房地产发展火热时期，减少政策性住房贷款的发放（体现为负增长），而同期的商业住房贷款大量增长。在经济下行、楼市不景气的时期，商业住房贷款增速放缓甚至负增长，政策性住房贷款可以加大投放，起到逆周期调节作用。 面对中国楼市呈现的结构化问题，国家住房政策银行可以实行差异化政策，减少对楼市火爆的一线城市的资金配置，将更多市场份额让给商业住房贷款；增加对三四线城市的政策性住房贷款供给，从供给侧刺激需求，消化库存，稳定三、四线城市的房地产市场。由于住房银行的资金来源往往伴随着各种补贴，这实际也是一种收入再分配的方式，利于缩小贫富差距。 从优点上分析，住房公积金体系转国家住房政策银行非常突出（甚至有些理想化），背景上也有决策层的政策支持，那么迟迟未能落地的原因就要看到硬币的另一面，其面临的困难也同样明显。 融资难 现行的公积金缴存总额在7.4万亿左右（2014年底数据），难以满足国家住房政策银行大显身手的需要，住建部公积金监管司司长张其光此前表示，到2020年，资金规模要达到20万亿元，方可基本满足首套和改善型自住住房的低息贷款需求。有分析认为，可以通过发行公积金住房贷款支持证券和政策性金融债的方式来募集，可实际情况是住房公积金贷款利率较低，目前5年以下为2.75%，5年以上仅3.25%，这种期限和收益的政策性金融债券目前没有任何市场吸引力（与当前的国开债做对比，5年3.2%左右，10年3.4%左右）。在这种情况下，财政给予贴息，发行住房专项政策性金融债就成为了资金的主要来源渠道，在财政收入增速不断下滑的当下，这必将给财政带来更重的负担。 或许，在发行财政贴息的住房专项政策性金融债之外，还可以学习德国住房储蓄银行的经验，通过“先存后贷，低息互助，封闭运行”的模式，吸引居民将存款存入住房储蓄银行，满足一定年限（8年）后，即可获得100%合同金额的低息贷款购买符合条件的住房。 转型难，管理难 如果将住房公积金体系改组成国家住房政策银行，就意味着公积金管理中心将由事业单位改制成政策性金融机构，原有工作人员面临着安排难题。如果按照部分专家建议，住房银行起用公积金管理中心的原班人马，中央设立总行，地方组建分行、支行，可以说这种转型失败的可能性很大。住房公积金中心与政策性银行，在专业知识、业务模式和范围、工作强度、工作方式等方面都有太多不同之处，原公积金中心的员工，特别是年纪较大、专业基础较薄弱的员工，将难以适应新岗位的工作，这不是通过转岗培训就能解决的问题。 现有住房公积金体系目前归属地方管理，牵涉利益关系复杂，一旦成立中央垂直管理的住房政策性银行，势必对地方既得利益形成冲击。比如现有公积金都是存在特定商业银行的，一旦国家住房政策银行成立，这些资金势必要转入其各分行名下，从而对原存入银行形成冲击。 住房风险的国家化 如何避免国家住房政策银行走上美国“两房”的老路，从而产生系统性金融风险，这是政府、金融界乃至房地产界都担心的一点。实际上，国家住房政策性银行与房地美和房利美在所有权和经营性质上有本质不同，前者属于国有属性、不以盈利为目的的政策性银行，而后者属于受到美国政府扶持的公共控股的盈利公司，从这个角度来看，前者至少没有为盈利而犯险的动机。 然而，政府和市场的担心仍是不无道理的，住房政策性银行所从事的业务，与引发2008年全球金融危机的美国次级住房贷款有一定的相似之处，面对的都是中低收入群体，都具有“居者有其屋”的理想主义色彩，某种程度来说，是将住房风险国家化了。在政策意图和具体风险管理上权衡至关重要，一味强调政策意图的实施，而放松对政策性住房贷款的风险管控，可能引发局部乃至系统性的金融和房地产危机。 此外，政策性住房信贷应明确与住房商业贷款的区别，国家住房银行也应明确自身的业务发展定位，以逆周期、去库存为主，而不是盲目扩大信贷规模，助推房地产市场上涨。这非常容易给市场一种错误的预期，即房价具有刚性，只会涨不会跌，即使下跌，国家也会托市。从而容易形成道德风险，再度造成房地产市场投机成风，继续吹大其价格泡沫，不断积累系统性风险。 综上，将公积金体系改造成国家住房政策银行符合十八大三中全会的政策导向，有国际经验可以借鉴，理论优点非常突出，政治层面正确，经济层面稳定，社会层面惠民生。然而其面临的困难与风险亦很明显，要克服融资难、转型难和管理难的问题，坚守政策性和非营利性的本质，权衡好政策目标与风险管控的关系，明确业务定位和界限，这些无不考验决策层改革的决心和智慧。（文/蔡浩，本文仅代表作者本人观点，不代表本站立场）
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