二手房不准交易怎么办? 买卖五年内不能交易的二手房需要注意什么？

152****0048 | 2019-01-18 11:39:01

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145****9024
购买5年内不能交易的二手房时，应注意以下几点：
1、房屋手续是否齐全（查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）；
2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）；
3、交易房屋是否在租（须注意：买卖不破租赁）；
4、土地情况是否清晰（是否有土地抵押，查封等）；
5、市政规划是否影响（是否在动迁红线内）；
6、房屋是否合法（不要有违规搭建等，无法办理过户）；
7、单位房屋是否侵权（福利分房等）；
8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房）；
9、中介公司是否违规（选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）；
10、合同约定是否明确，过户税费承担（违约赔偿责任）。
查看全文↓ 2019-01-18 11:39:42
156****1074
为严肃公证执业纪律，规范公证执业行为，加强公证工作管理，确保公证质量，司法部近日印发《关于公证执业“五不准”的通知》，通知提出了进一步具体规范公证执业的五项措施。

该通知总共有五条，核心内容如下：

一、不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证。公证机构、公证员应严格审查公证申请人的身份，未经证件视读、单独谈话、交叉印证、身份证识别仪核验等程序，不得办理公证。申请人使用临时身份证，公证员未到公安部门核实的，不得受理公证申请。

二、不准办理非金融机构融资合同公证。在有关管理办法出台之前，公证机构不得办理自然人、法人、其他组织之间及其相互之间的融资合同公证及赋予强制执行效力公证。

三、不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证时，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。

四、不准办理具有担保性质的委托公证。公证机构、公证员在办理涉及不动产处分的委托公证时，应当严格审查申请人的真实意思表示，审查其与受托人是否具有亲属关系，不得办理名为委托实为担保，或者可能存在担保性质的委托公证。

五、不准未经实质审查出具公证书。公证机构、公证员应当尽到更高标准的审查注意义务，不得片面依赖书面证据材料而忽视沟通交流，不得只重程序合规而轻实体内容审查。

从司法部出台的“五不准”规定来看，更像是一个补漏措施，这将无疑将更好保护产权人的权益。与此同时，“五不准”中三四条，直接影响到房地产交易，尤其对炒房客异地买房以及借名买房以及卖房产生较大影响。

出台背景
**近北京爆发了一起诈骗案，有骗子借“以房养老”为幌子，诱骗一些老年人办理具有强制效力债权文书公证和对房产全权委托处理的公证，过户老年人房产。甚至有的老人仅仅获得了1000元钱，就被强制过户了690万元的房产。

上述案件中，个别公证机关在办理公证的时候，在办证流程、告知、送达等环节上存在问题。由于此案社会影响巨大，从而导致司法部出台了“五不准”。

对交易者炒房子者影响
司法部发布的《关于公证执业“五不准”的通知》未来实施后，将会对买房成本、买房风险、过户时长等方面产生实质性的影响。

其一，异地买房、借名买房的成本大增。这不仅仅是资金成本，还是时间成本。

其二，异地买房、借名买房的风险大增。A和B是父子关系，一切都好说。如果是借名买房，风险就可能随时爆发。如果借名一方突然不配合，突然加价怎么办？

其三，相当一部分二手房过户的时间会拉长。如果当事人无法自己办理，需要代理的，二手房交易时间长度将大大延长，再加上现在银行贷款发放速度缓慢，三四个月能交易完成一套房的交易手续就不错了。这等于进一步减缓了房屋的流动性，起到“锁房”的效果。

其四，对于新房销售也会带来影响，因为新房销售也存在借名、委托办理手续的现象。

查看全文↓ 2019-01-18 11:39:36
135****8034
一、哪些房子不允许买卖
除未办理房产证的房屋不得买卖外，根据《城市房地产管理法》第六条规定，下列各种类型的二手房也不允许买卖：

1、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房屋权利的；

2、依法收回土地使用权的；

3、共有房屋，未经其他共有人书面同意的；

4、已抵押的房屋，未经抵押权人同意的；

5、法律，行政法规规定禁止转让的其他情形。

二、购买二手房要注意哪些
(一)交易前

1、精心挑选诚信中介

2、审查房屋权属状况

3、了解房屋使用情况

4、实地查看房屋质量
查看全文↓ 2019-01-18 11:39:24
147****9323
南京楼市新政3年内限售，究竟是新购房取得产权证后3年内不得转让，还是二手房的房产证不满3年就不能卖，许多宝宝傻傻分不清楚，就连房管局的窗口工作人员，15日刚一上班，也犯起了迷糊……

5月15日是限售新政执行后首个工作日，对于上周六发布的新政，虽然已经有了官方和多家媒体的若干解读，但在实际操作中，还是出现了执行标准不统一的现象。

某房管局窗口：房产证不满3年不准交易

5月15日上午，有卖房人前往中山路房管局办理二手房出售手续，竟被窗口告知：“只要你现在卖房，就算二手房交易，二手房必须5月14日0时前签约的才能按照老政策，现在卖二手房，就是按照新政策，3年不许卖。”

随后也有网友发布微博称，“刚刚有人在房管局问到，不满三年不准交易，是指房产证满三年，前两年买的房子也包括在新政限制之内。”

一石激起千层浪，很多网友至此担忧起来，如果按照“房产证不满3年，前两年买的房子也包括在新政限制之内”这个标准，自己就这样被“限售”了？

限售政策解读：5月14日之前购买的住房不受限售影响

在南京出台“限购”、“限售”政策之后，上周**新出台的调控通知中，又对房地产市场进行了限售。通知中规定：购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。

在随后发布的官方解读中，明确“新购住房”是指自本通知执行之日5月14日起购买，包括新房和二手房；

下述两种情况不受影响：

商品住房在《南京市房地产综合业务系统》的认购时间或合同确认时间于5月14日之前；

二手住房在《南京市网上存量房交易监管系统》的合同打印时间或合同确认于5月14日之前；

通俗一点说，5月14日之前买的房子，正常出售，该咋卖咋卖。

限售执行首个工作日部分房管局窗口人员尚未吃透政策

官方解读中以5月14日为界，该日之后购买的住房3年内限售，可中山路房管局的执行标准，把过去买的房子，也加入3年内限售行列，究竟怎么回事呢？

小编致电市不动产登记咨询处，对方工作人员表示，他们15日上班也是刚刚接到新政通知，也没有完全吃透政策，估计是部分窗口人员业务不熟悉，具体操作办法还是以官方解读为准。

权威解读：新购住房取得不动产权证3年之内，不得再销售

南京市住房保障和房产局房地产市场监管处处长王超介绍，这次南京出台的调控政策，我们也参照其他城市对新购住房在取得不动产权证的3年之内，不得再进行销售。

新购住房时间节点的确定：

对商品住房而言，我们是以认购合同签订的时间或者说合同确认的时间，在5月14号0点之前，仍然执行老政策。

对二手住房，是合同打印时间或者合同确认成交时间为准。如果时间在在5月14号0点之前的，仍然执行老政策。

来源：南京楼市

政策回顾

**新南京楼市调控政策

南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知

宁政办发〔2017〕103号

各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

　　为贯彻落实党中央、国务院和省委省政府关于稳控房地产市场工作部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，进一步稳定市场预期，保障合理需求，强化市场监管，保持房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就进一步加强房地产市场调控通知如下：

　　1．加大住宅用地供应。增加住宅用地供应量，加快土地供应节奏，有效增加供应规模。2017-2021年全市计划供应5150公顷，其中2017年880公顷、2018年950公顷、2019年1020公顷、2020年1100公顷、2021年1200公顷，年均计划供应量比2016年增加47.1 %。

　　2．加强土地供后监管。督促开发企业严格按照出让合同约定时间开工建设，加快已开工地块建设速度，尽快形成有效供应。对未按时开竣工、闲置、故意囤地等违规行为，一律采取收取违约金、征收闲置费、收回土地、限制参与市场竞买等处罚措施，并纳入房地产企业信用系统和土地市场诚信系统。达到商品住房销售条件未申报销售的，房产、建设、国土、物价部门加强督促，经督促仍未申报销售的，房产、物价部门在一年内不受理其销售申请，销售备案价格不予上涨，建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录，在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。

　　3．提高土地市场准入门槛。严格土地市场竞买人房地产开发资质要求，提高住宅、商住用地竞买保证金比例；进一步加强购地资金监管，购地资金应经江苏省财政厅公布的在南京市范围内经营的3A级及以上会计师事务所审查。违规使用资金购买土地的，取消其竞得资格，并按规定没收竞买保证金或定金。

　　4．调整优化土地出让方式。土地出让时，地块竞价达到**高限价时停止竞价，改为竞争保障性住房面积，面积**多者竞得，所建保障性住房无偿移交政府，相应房屋建设成本不纳入房价准许成本。进一步增加中小套型和中低价位住房供应，选择河西新城、江北新区、南部新城等区域和江宁、仙林地铁沿线的部分地块，采取“限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价”的出让方式。

　　5．加大人才安居房供给。落实《南京市人才安居办法（试行）》，通过共有产权房、人才公寓、公共租赁住房和购房补贴、租赁补贴多种方式，建成“购、租、补”人才安居体系，用五年时间，解决16万人才居住问题。其中，通过独立选址新建、在商品住房中配建或从市场上购买等多种方式筹建人才安居房350万平方米，2017年筹建76万平方米。

　　6．购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。通过赠与方式转让住房的，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。通过赠与方式取得住房的家庭或居民，执行住房限购政策。

　　7．指导开发企业按照房地产市场调控政策合理申报新建商品住房销售价格。住宅配套产权车位和储藏室实行价格备案，备案价格水平保持基本稳定。

　　8．取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售机构应当严格落实购房实名制，按照“公开、公平、公正、透明”的原则对外销售。客户积累大于可供房源的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售机构应采用由公证机构主持的公开摇号方式公开销售商品住房，摇号排序，按序购房，摇号排序名单现场公示。
查看全文↓ 2019-01-18 11:39:18
155****0659
北京市二手房买卖注意事项简述

二手房，也叫存量房，属于房屋交易市场常见的交易类型。对于我本人处理房产纠纷的经验来讲，二手房案件，应当属于**简单的房产纠纷类型，当然，前提是你二手房交易流程一定要非常熟悉。本人就简单论述北京市场的二手房交易的注意事项，由于篇幅所限，很多问题不做展开论述，日后再慢慢分情况详细论述！

注意事项一：买卖双方的身份信息

1、出卖人的身份信息

首先，需要核实，出卖人是否是房主本人，不是本人是代理人的话，一定要求代理人出具真实合法有效的出卖人授权书，**好公证；毕竟，出售房屋属于重大事项，现实中经常出现，出卖人的亲属帮着出售房屋，但是签订买卖合同的时候不出具授权书，一旦房屋价格上涨，就出卖人本人出面，认为无权代理，不认可买卖合同的效力；

其次，房主本人出面的话，需要核实房主本人的身份证，虽然现实中很少出现冒名顶替别人签买卖合同的问题，但是，确实也有。我本人就处理过几个冒名顶替被人签订买卖合同的案例。基本都是买卖合同无效；

再次，需要核实房屋是否有共有权人，一般情况下是夫妻财产登记在一方名下，还有一种情况是继承而来的房屋，发生继承情况。此时，一定要全部共有权人签署同意出售证明。

2、买受人的身份信息

首先，买受人在北京购房，需要购房资格，具体条件，可以到建委网站查询；

其次，正是由于购房资格的问题，导致很多买受人约定过户给第三人，此时，第三人并不在买卖合同中签字，因此，买卖合同的履行，就会出现问题；

再次，是否公司购房，买受人可以设立公司，再行购房；

注意事项二：房屋的信息

1、房屋的位置、楼层、面积、朝向；

2、房屋的性质，房屋包括商品房、经适房、央产房、房改房、军产房、公租房等等，不同性质的房屋，上市交易的流程就不一样，承担的交易成本也不一样，税费也有很大区别，因此，此类纠纷就比较常见。**简单的方式，就是去不动产交易中心查询；

3、抵押情况，很多房屋都有抵押，有抵押的房屋，当然可以买卖。但是，在办理过户之前，需要先行解除抵押。正常的房屋买卖流程，都仅仅是只有一个按揭贷款抵押。但是，也有很多房屋，上面的抵押多种多样，有按揭抵押，有消费抵押，有小额贷款公司的抵押等。无论哪种抵押，都有可能构成房屋买卖合同履行的严重障碍；

4、查封情况，相对于抵押来说，查封属于更严重的履行障碍。一旦有查封，要想解除查房，可以说是需要付出相当大的努力才可以。一般，有查封的房屋，不要买了；反正买了也是麻烦，到**后，很可能是通过各种努力想过户，结果还是竹篮打水。

5、房屋本身的质量问题。这些质量问题包括漏水、大修、发生过爆炸等，不要觉得本人危言耸听，我就处理过左家庄发生过爆炸的房屋，当时由于楼下煤气泄漏，发生爆炸，整栋楼都进行过维修。这种房屋出售的时候，就需要如实告知。不告知就出售的话，就会产生纠纷。

6、非正常死亡事件。什么叫非正常死亡事件呢？就是自杀、他杀、意外死亡等。我国很多人还是比较忌讳房屋死过人的，认为不吉利，风水不好。若是房主在出售的时候不告知信息，就构成欺诈，买受人知道之后，可以要求撤销合同，并且要求赔偿。但是，此时需要注意，正常的死亡时间，生老病死在交易房屋内，一般不需要告知，也不构成欺诈的情况；

注意事项三：交易价格

1、总价，就是房屋能获得多少钱，也有叫净得价的。一般房主是不需要支付税费、中介费的。

2、网签价。网签价是缴税的依据，也是办理贷款的依据。一般中介为了避税，都会将房屋总价分为两部分，一部分是房屋价格（也就是网签价格），一部分是装饰装修价格。网签价，不能低于政府指导价，但是，远远低于市场价；经常出现的情况是，装饰装修的价格，达到300万，但是房屋价格也就是网签价格，才200万元不到。这就是明显的作低网签、逃避税费的情况。

注意事项四：付款时间、方式及数额

这说白了，就是通过什么方式、什么时间给多少钱。

1、一般的付款方式是：定金、**、贷款、物业交割保证金、户口签署保障金；

2、时间上，先付定金，不超过房屋总价的20%；

3、需要特别注意的事项是，贷款部分，是需要过完户才放款的。在过户之前，银行只是下发一个批贷函，此时并没有放款，需要双方先去过户，过完户，将房屋进行抵押，银行才能放款。签完不要以为，过户之前就能取得全款。

4、支付的数额，双方根据自身情况确定。之前建委强制要求监管的时候，大概每笔钱的数额，还有数额限制，现在基本不要求强制资金监管了，就根据购买人是第几套房产以及双方协商确定一直就可以了。

5、除了可以按照日期约定付款的时间，还有就是可以附条件，很简单，就是前一个条件满足了，才开始起算下一步工作的起点。比如：网签后10内日，支付**款100万元。这就属于典型的附条件的情况，必须先做网签，但是网签什么时间做，双方再行约定或者以中介通知为准。

注意事项五：交房条件、时间、过户时间

1、交房的条件，一般约定现状交付，家具、装饰装修，针对整个买卖合同来说，都是小事，基本可以忽略不计。一套价值1000万的房屋，总不能因为房东交房的时候拆走了一个本应该留下的空调，就要求解除合同或者迟迟不收房吧。

2、交房的时间，一般要晚于过户时间，因为过户的时候，若是贷款买房，房主还没有收到**后一笔贷款的钱，交房的话，房东不放心。所以，一般都是收到**后一笔房款的当日，办理交接手续；

3、过户时间：一般是合同签订之日起90、120天之内，可以协商，可长可短，法律上不禁止。我也处理过720天才过户的，也见过30天内要求过户的。长短不一致。

注意事项六：违约责任

首先，任何可能出现的情况，都要约定违约责任，可以是违约金，也可以是解除买卖合同；

其次，注意区分一般违约及根本违约，一般违约，支付违约金就可以了；根本违约，就需要解除买卖合同并同时承担违约金了。

再次，违约金数额一定要明确，比如违约方每日向守约方支付房屋总共价款万分之一的违约金，违约方向守约方支付房屋总价款20%的违约金。

**后，预付付款、逾期交房、逾期过户，都属于严重的违约行为，**好单独约定违约责任。

注意事项七、户口迁出问题

1、户口的问题直接牵涉到学区的问题；

2、北京市法院不能强制出卖人强制迁出户口；

3、即使合同约定了户口必须迁出，到法院诉讼，法院也只能解除出卖人不迁出户口构成违约，支付违约金。

4、户口不迁出的违约金，一般不会太高，都是象征性的。

注意事项八：税费问题

1、不同的房屋，税费数额不一致，具体多少数额，自己差不清楚，可以叫中介的缴税专员帮着计算；

2、税费，一般都是买家承担，出卖人很少有承担税费的；

3、满五唯一是可以少缴税的；

4、网签价格，才是缴税的依据；

5、税费交错了，是可以退的，但是退还的周期会很长；

6、一般法院是不处理税费的问题的，因为税费属于行政机关的问题，法院不会直接通过司法干预行政权力。

以上，只是二手房买卖中的注意事项简述，当然也并非全部注意事项，日后有机会，再给各位详细论述吧。
查看全文↓ 2019-01-18 11:39:12