市区二手房交易可以吗? 按揭刚买的二手房可以卖吗

131****4845 | 2019-01-18 11:40:22

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145****2860
没有产权证的二手房交易是不合法的（根据《中华人民共和国房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让）。

如果双方达成一致并且一定要交易，此时双方可以签订买卖合同。对于房屋没有办理产权证，签定买卖合同是否有效请看以下论述。

　　

房屋没有产权证，订立买卖合同并不因此一定无效，只要符合法律规定的有效要件，救应当认定为有效。

首先，房地产管理法的规定属于行政管理性质的规定，违反了该规定并不必然导致合同无效。《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 ”不动产权属证书只是证明，仅仅起到证据的作用，证明那套房子是你的，不是别人的。此外，无任何别的意义。物权法是调整静态财产的归属和利用关系，不涉及对合同效力的判断。因此，在调整物的交易流转领域还是应当适用合同法，并结合其他法律和行政法规对合同效力作出判断。

其次，房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。但无权处分行为在无权处分人取得处分权利以后便生效，转而成为有权处分行为。《**高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。依此规定，没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。

再次，有的房屋买卖合同约定在卖方拿到房产证或者具备转让条件以后双方再履行买卖合同，这样的合同也并非一定无效。这样的合同其实是附条件合同，在所附条件“卖方拿到房产证或者具备转让条件”成就以后合同才生效。在卖方没有拿到房产证时，该合同不生效，但不生效不是无效，一旦条件成就合同就生效；如果合同所附条件确定不会实现，该就成为一份无效合同了
查看全文↓ 2019-01-18 11:40:53
131****7092
第一，查明产权状况，**为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
　　购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买。
　　注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、**的公房必须要原单位盖章后才能出让。
　　此外，千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
　　第二，如通过中介找房，一定要会选择
　　一定要找正规的中介公司，像我爱我家、链家等，这些问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在淘房网对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。因为你可以对中介的服务进行评价，所以中介一般不敢乱来，会尽心尽力为你服务。
　　第三，建议大家在买二手房过程当中双方见面
　　现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为，很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差，可能这套房子132万拿来，可能140万卖给你，实际上买卖双方都受到了损失，有些中介公司就利用这样的方式赚取差价。从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行为，但是很多购房人不知道。
查看全文↓ 2019-01-18 11:40:48
155****1649
按揭中的房子可以卖。银行通常规定贷款未满一年的要付违约金，如果满一年的一般就不用付了。按揭款没还清的可以让买方先付**补差额，然后去银行还清，然后就可以签定买卖合同，拿到余下的钱之后，办理解押手续，之后再办理过户，就可以正常交易了。

相关内容如下：

一、首先二手房交易以房产证为准，有了房产证才可以上市交易。目前该房产未拿到产权证，因此暂不能办理过户手续。如果您想与卖方办理合同更名，可以让房主与开发商协商，先撤销原合同备案，开发商再与您之间重新签订合同并进行备案。不论是更名和撤销合同备案，都需要得到开发商的同意和配合。但撤销合同之前需要先到房管局申请，之后才可以办理。

二、如果有出售条件，是可以办理转按揭手续，首先是要取得银行的同意，可以先向贷款的银行提出申请。目前银行一般情况下，不办理转按揭手续。一般是是房主自筹资金还清贷款，取出产证;也有的是客户以定金形式支付部分现金给卖方，以帮其取回房产证，这取决于客户对卖方及所委托的中介公司的信任程度，而这种方式对买方来说存在风险，一般不会被接受。

三、虽然管理部门规定二手房交易可以办理转按揭手续。但在实际操作中，不同银行有不同规定，具体还需要咨询相关的银行方面。据目前所知，只有建设银行可以办理按揭转让。同时需要委托中介代理公司向银行方面申请转按揭事宜，二手房转按揭业务银行不接待个人办理申请，需要您委托中介代理公司执行。

按揭买的房子也是可以出售的，**好要满一年。没有房产证的，可以与卖方办理合同更名，让房主与开发商协商，先撤销原合同备案，开发商再重新签订合同并进行备案。
查看全文↓ 2019-01-18 11:40:43
145****3144
有个墨菲定律不知道大家知道不，说的是你越担心什么，这件事情就越会发生。小编有个小伙伴买房的时候经过千思万虑定了一套房，然后念叨着，该不会我刚买完这套就看中一套更好的了吧。

是的，事情就是这么巧，按揭买了房，转身就看见了一套更心仪的，于是抹着眼泪来问小编：“我能把这个按揭中的房子卖了买新房不？”

看他那么可怜，小编就去各种找资料，总算搞懂啦，也顺便给大家说一说~

首先，需要告诉大家的一点就是，未还清贷款的房子是可以买卖的，但前提是必须已经取得国家认可的房屋所有权证，因为二手房交易是以房产证为准的。

如果你已经贷款买了房，但房子依然在建设中，那你就可以以合同更名的方式将房屋转让出去。你需要先与开发商进行协商，取得同意之后就可以先撤销原合同备案，然后再让买家与开发商重新签订合同并进行备案即可。

弄清这一点，咱再来说说，这按揭中的房子究竟怎么卖！看下面！

1、转按揭

即把个人住房出售或转让给第三人，并申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款，是按揭中的房屋**为简单直接的一种交易方式，流程如下：

1、买卖双方签订《房屋买卖合同》；

2、买方、卖方、律师方三方签订《转按揭交易安全保证合同》；

3、买方支付**款；

4、卖方的贷款银行书面同意其提前一次性还款，并出具确认函；

5、买方向贷款银行申请二手房按揭贷款，并提交相关资料；

6、卖方向买方实际交付房屋；

7、银行复审通过后放款，向卖方的贷款银行账户划款；

8、卖方收到款项后，与原贷款银行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户，并将房屋抵押给买方的贷款银行；

9、买方的贷款银行将**款支付给卖方。

2、用买方的**款缴清剩余贷款

即买方将**款支付给卖方，一般为总成交额的30%至40%，卖方可利用买方的**款将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，再进行下一步交易。该方式适用于原房主贷款额度较低或所剩贷款数目不大的情况，是当下二手房交易中应用**多的方式，具体流程如下：

1、卖方向贷款银行申请提前还款；

2、卖方前往贷款银行办理提前还款，并事先在还款账户中存入足额钱款；

3、卖方在还完款次日到贷款银行办理结清手续；

4、银行贷后管理中心出具解押材料；

5、卖方前往担保公司办理相应手续（原先未签订担保协议的可不去）；

6、卖方前往房屋所在不动产登记中心解押。

查看全文↓ 2019-01-18 11:40:38
155****2960
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近年来，随着新房市场回暖，二手房市场也开始活跃起来。

在购买二手房时，常常有市民会担心，万一购房款交了，房东临时变卦或房子出现了问题，该怎么要回这笔钱呢？

记者今天了解到，为了让房屋买卖在“阳光下”进行，近日，《嘉兴市市区存量房网签、资金监管、按揭贷款“一窗（站）式服务”实施方案》（以下简称《实施方案》）正式印发。结合房屋交易“**多跑一次”工作，嘉兴市本级拟在各银行网点开展二手房网签、资金监管、按揭贷款“一窗（站）式服务”，今后，市民进行二手房交易，资金将更加安全，二手房网签、按揭贷款将更便捷。

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将在银行网点

开展“一窗（站）式服务”

3月1日起，嘉兴市本级正式推行存量房（二手房）买卖合同网签。买卖二手房的市民除了可以在有网签服务资格的房地产经纪机构（以下简称经纪机构）门店内进行网签外，还可去嘉兴市南湖区行政审批服务中心、嘉兴市秀洲区行政审批服务中心、嘉兴经开区行政审批服务中心和嘉兴市住房保障局自助或由工作人员协助进行网签备案。

截至目前，嘉兴市本级已有6498套房屋的买卖合同顺利网签备案。为进一步规范存量房（二手房）交易行为、保障二手房交易资金安全、促进二手房交易市场健康发展，嘉兴市住房保障局等部门一直在积极行动。根据《嘉兴市市区存量房网上交易管理暂行规定》、《嘉兴市市区存量房交易资金监管暂行规定（试行）》等文件要求，结合房屋交易“**多跑一次”工作，嘉兴市本级拟在各银行网点开展二手房网签、资金监管、按揭贷款“一窗（站）式服务”。办理过二手房交易业务的市民应该知道，原本，嘉兴市本级的二手房网签、资金监管、按揭贷款3个服务事项分属房屋交易部门、经纪机构及金融部门，这也给群众办事带来了诸多不便。

不过，推行“一窗（站）式服务”后，这样的情况将发生改变。记者了解到，市住房保障局将根据拟开展资金监管银行申请，对符合相关要求的银行通过专线部署二手房网签系统，提供二手房网签备案自助服务，由各银行根据自身实际，将二手房网签、资金监管、按揭贷款3个服务事项整合成“一窗（站）式”办理模式，为已备案的经纪机构和自行达成交易的买卖双方提供便捷的房屋交易关联服务。

接下来，我市将在建设银行嘉兴南湖支行等多家银行网点设立网签服务自助点，开展二手房网签、资金监管、按揭贷款3个服务事项“一窗（站）式服务”试点工作。（具体见文末表格）。市住房保障局相关负责人介绍，此次“一窗（站）式服务”的实施范围为嘉兴市本级（南湖区、秀洲区、经开区）国有土地上的二手房交易，“实施后，3个服务事项进行有机融合，不仅扩大了二手房网签服务点的数量，也为群众办理房屋交易关联业务提供了全流程的便捷高效服务。”

为二手房交易安全

再上一道“保险”

记者在采访中获悉，接下来，我市将按照“先试点运行，后扩面推行，先线下运行，后线上交互”的方式推进，即在有意向的银行各确定1个点，按照“一窗（站）式”的标准，线下先行展开试点。同时，积极推进房屋交易部门与金融机构之间房屋交易数据、备案经纪机构及资金监管数据的共享交互。待业务流程、系统运行正常后，有序扩面。

而在这次的“一窗（站）式服务”中，资金监管这一新事物也备受市民关注。

那么，存量房（二手房）的资金到底将通过怎样的运行模式来保障安全呢？
市住房保障局相关负责人表示，监管银行根据经纪机构申请，在监管系统中核验房屋交易部门推送的经纪机构备案信息，如已备案，银行为经纪机构开设“客户存量房交易结算资金监管专用账户”，在校验二手房网签信息后，各方协商一致签订三方或四方“存量房资金监管协议”，并将资金监管信息推送至房屋交易部门，房屋交易部门完成资金监管数据与合同网签业务的数据关联，“交易成功后，监管银行将根据协议中的划转条件，向房屋交易部门发起申请核查房屋交易结果，并反馈划转结果。”
查看全文↓ 2019-01-18 11:40:32