商业用地可以建公寓吗? 商业用地上建住宅

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• 141****1596

  辨别方法：
  
  查看《国土使用证》
  
  按照相关规定，房屋使用权性质和土地使用权是一致的，涉及商品房的性质只有住宅用地、商业用地和工业用地要是你在售楼部没有看到《国土使用证》，可询问置业顾问。
  
  弄清区别：
  
  有4个不同点
  
  用途不同。商业性质的公寓可作为办公场所注册，但不能迁入户口;住宅性质的公寓可以入户，但不能注册办公场所。
  
  使用年限不同。在重庆，商业期限是40年，住宅期限则是50年。
  
  使用成本不同。商业性质的公寓契税按3%收取，水电费、管理费等也按照商业标准收取;而住宅性质的公寓契税按照1.5%收取，水电费按民用标准收取。
  
  商业价值不同。商业性质的公寓商业价值更高，通常单价也要比住宅性质的公寓高出1000到2000元/平方米。如果要在银行办理抵押贷款，两处总价相当的房产，前者的评估价要比后者高得多。

  查看全文↓ 2019-04-21 16:18:09
• 153****5652

  你可以先在上面按照公寓设计，但建议你还是要去土地局做土地变性，将商业用地改为综合用地，否则你的购房者不仅获得的产权是40年的商业产权，还会出现水、电、气按照商业标准收费的问题，供暖也只能采用独立供暖而不能使用市政供暖。

  查看全文↓ 2019-04-21 16:18:05
• 135****9281

  济南市城乡建设委
  
  市规划局等四部门近日下发通知
  
  从明年1月1日起
  
  禁止在商业金融用地中设计“商务公寓”房屋类型
  
  ↓↓
  
  
  
  
  
  
  
  去年起部分商业地块已开始禁建公寓
  
  
  
  在四部门通知中，决定于2018年12月31日废止《关于规范居住用地和商业金融业用地中公寓建设管理有关问题的通知》。原《通知》废止前，规划部门已批准建设的公寓项目（含CBD项目），其建设管理仍按照原《通知》要求执行；原《通知》废止后，禁止在商业金融用地中设计所谓“商务公寓”房屋类型，对于住宅用地中不满足日照等居住条件要求的建筑物部分，其类别应根据有关设计规范严格界定。
  
  
  　　何谓商务公寓？在2011年出台的原《通知》中规定，商业金融用地规模较大的建设项目可根据需要配建适量公寓，配建比例一般不超过建筑总量的35%，商业金融用地上配建的公寓明确为“商务公寓”。
  
  
  　　除了商务公寓，原《通知》中还明确了“居住公寓”概念，即居住用地上日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为区别于普通住宅建筑，该类公寓明确为“居住公寓”。
  
  
  　　从产权年限上，商务公寓40年或50年的产权与所属商业金融地块出让使用年限相同，不受限购限贷影响；而居住公寓用地性质为居住用地，产权为70年，被纳入限购限贷。
  
  
  　　在2017年济南国有土地出让中，已有部分商业金融地块挂牌文件中禁止建设公寓，但尚未在全市范围内禁止。如2017年12月两次土拍中，万科南北康片区300米超高层和中信泰富CBD330米超高层组团地块均要求不得建设公寓。
  
  
  
  
  
  
  
  公寓产品多样，**低“一成**”起
  
  
  
  济南自2016年10月重启限购以来，公寓市场因为总价低、**低、不限购的特点，吸引了很多群体纷纷选择公寓，有的客户投资用于出租，有些刚需客户用来过渡居住。
  
  
  　　基于对未来中央商务区的预期，济南CBD内及周边有大量公寓产品正在销售。比如，万科大都会的公寓产品根据层高不同，分LOFT和微LOFT公寓两种，售价在1.6-1.8万元之间；绿地国际金融中心则推出精装平层公寓，售价在1.65-1.75万元。随着济南第一条地铁R1线临近开通，西部市场公寓楼盘也开始热销，价格多在1.1万-1.2万元左右。
  
  
  　　诸多公寓产品入市，各企业间竞争也明显白热化。在奥体中心附近一家开发商以“一成**”营销，一套建筑面积42平方米的公寓，均价1.5万元，总价63万元，正常**五成，现在可以分期**，即先付7万元，剩余的**款在规定时间内交齐。
  
  
  　　在楼市调控期，因为看好公寓市场的利润增长点，开发商不乏打擦边球的违规销售行为。去年，位于CBD内的中弘广场和万象城北侧高层商务公寓，因为将规划用途为办公性质的用房按“公寓”进行包装，或打着“类住宅”旗号宣传而被主管部门通报。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-04-21 16:17:57
• 158****1736

  
  近日，济南市人民政府网站公布《关于废止济建房字（2011）2号文的决定》（下文简称“通知”）。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  这份“通知”的主要内容为：
  
  
  
  各区县城乡建设委、规划局、国土资源局、住房保障和房产管理局，高新区规划建设局，南山管委会规划发展局，有关开发建设单位:
  
  经研究，决定于2018年12月31日废止《关于规范居住用地和商业金融业用地中公寓建设管理有关问题的通知》（济建房字﹝2011﹞2号）（以下简称“原《通知》”）。原《通知》废止前，规划部门已经批准建设的公寓项目（含CBD项目）,其建设管理仍按照原《通知》要求执行;原《通知》废止后，禁止在商业金融用地中设计所谓“商务公寓”房屋类型，对于住宅用地中不满足日照等居住条件要求的建筑物部分,其类别应根据有关设计规范严格界定。
  
  
  
  那原《通知》的主要内容是什么呢，这还要从2011年3月8日说起。
  
  
  
  
  2011年3月8日，济南市城乡建设委员会发布《关于规范居住用地和商业金融业用地中公寓建设管理有关问题的通知》，通知中规定，商业金融业用地规模较大的建设项目可根据需要配建适量公寓，配建比例一般不超过建筑总量的35%，商业金融业用地上配建的公寓明确为“商务公寓”。
  
  
  
  商务公寓单套建筑面积一般不超过90平方米，其主要立面应当具备公共建筑的外立面形式与建筑特点，阳台不得外挑，并采用封闭式。沿城市主干道原则上不得设置空调室外机，确需设置的，应做好遮蔽处理。
  
  
  
  2018年12月31日，要废除的就是这份通知。也就是说，2018年12月31日以后的商业用地就不允许再规划公寓产品了，目前市面上的40年产权商业公寓就都是绝版公寓了。
  
  
  
  所谓“商业公寓”，对大多数人来说并不是很陌生，商务公寓一般处于城市的核心地段，既可以用来居住，也可以用来办公，价格相比较住宅来说要便宜很多，低总价就可以用来投资，而且“不限购”。之前商业公寓的置业者大部分为投资，用来开公司或者对外出租，**空间较大。
  
  
  
  居于价值洼地的公寓，尤其是交通便利和配套完善的公寓，**空间更大。
  
  
  
  
  欢乐颂项目
  
  
  
  
  地铁之上，配套完善
  
  
  
  欢乐颂项目是济南首个地铁上盖的公寓项目，北侧紧邻轨道交通R2线任庄站（在建），而1号楼则是离站口**近的楼座，西侧1公里轨道交通R1线王府庄站（在建）,是**早通车的一条线，串联全城地铁交通，到济南东部只需15分钟。项目门口还有172路、61路、81路等多条公交车线路。

  查看全文↓ 2019-04-21 16:17:53

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• 问 商业用地可以建公寓吗? 商业用地上建住宅
  答

  弊端主要有以下几点：1、使用年限商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重；产权时间我理解应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无所有权，土地所有权属于国有。国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限**高为70年，商业用地**高出让年限为40年。所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现。40年后，国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，但因为《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。。**可能的方案是：到期后，你再次向国家交纳土地出让金，国家再次出让土地使用权。所以，你不会赔30年，但会多缴一些土地出让金，因为40年后的土地出让金肯定会比现在的贵！2、交易税费初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%；如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高

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• 问 商业用地可以建住宅?商业用地建住宅的有啥利弊?
  答

  如果符合城市规划、报政府批准后，是可以的。但不建议这么做。商业用地的价值是远远高于住宅用地的。

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• 问 商业用地可以建住宅?商业用地建住宅的有什么利弊?
  答

  可以，只要规划局批准你按住宅那样建设，房产登记那边允许你划分单元分割出售。但是拿得的房产证是商业房产，不是住宅，交易按商业房产缴纳税费，而且到期需要按商业用地再补缴地价，只有40年期限。不能按住宅用地那样70年到期自动延期。

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• 问 商业用地上建住宅的流程是什么啊？
  答

  商业用地上建的住宅与普通商品房（居住用地上的住房），根据土地使用权的性质不同，是存在着区别的。主要体现在以下几方面：一是土地使用权的年限不同，商业用地使用权年限为有40年，居住用地使用权为70年。二是土地使用权到期后对权属处置方式不同，居住用地产权到期可自动续期，也就是说住房用地到期国家不能无偿收回，原则上可继续使用；而商业用地使用权到期后，是按购买时的约定处理，没约定的按规定（按适时规定），会存在用地权待定的风险。三是从国家施政的价值取向看是以民生为重，在未来在土地使用权限届满后的制定延续政策中，居住用地和商业用地的政策是肯定不一样的。居住用房是民众生活必需品，属于民生范畴，商业用地的住宅是属于满足了民众生存需求过后的经营性范畴，所以在相关政策中，居住用定会优惠于商业用地。四是在实际运行中，两者也存在涉及细节上的不同：1、酒店式公寓的公摊面积一般比普通住宅高；2、水电使用性质和价格不同，一般是商业用水、用电比普通住宅高；3、商业一般不通气，居民住宅可以通天然气；4、赋税政策也有所不同，商业用房契税等税负较高，而普通住宅会有优惠政策。总之，如果出于居住的需要普遍居民（非大富权贵者），应当选择土地使用权为居住用地的房产比较有利。

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• 问 商业用地可以建住宅吗
  答

  如果符合城市规划、报政府批准后,是可以的。但不建议这么做。商业用地的价值是远远高于住宅用地的。

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