• 问答 建筑密度怎么计算? 容积率,绿化建筑密度公式怎么 装饰设计

    (一)**佳容积率.相关理论模型

    1、理论基础

    在其它住宅属性不变的前提下,随着容积率的提高,消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低;而住宅建筑成本在建筑密度一定时,容积率的增加,主要引起房屋层数的增多,随房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低,当层数达到一定值时,就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等,单方造价由下降转为上升,因此,两者之间存在一个利润**大化的理论值。



    2、土地增值模型

    在房地产评估中,通常运用以下两种模型对方案进行评价,以确定项目的**佳容积率。一般而言,房地产的增值主要来源于土地增值,因此,当某种物业类型的土地增值达到**大化时,即是该项目适合的开发物业类型,而此时的容积率也是项目的**佳容积率。在进行模型计算时,需要用到以下经验数据,对各方案进行模拟评估。



    物业类型 参考容积率

    独幢 0.4-0.5

    联排 0.7-0.8

    多层 1.2-1.5

    小高层(12层) 2.5-3

    高层(13层以上) 3.5-5



    模型假设条件:设每种物业类型的参考容积率为Ri,各种产品的用地比例为Xi,城市规划容积率为J,土地面积为D,某种产品的每平米土地增值为Zi,则:

    每平米土地增值(Zi)=[售价×(1-营业税及附加)-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用]×参考容积率-每平米土地费用

    利润**大值Ymax=(∑Zi*Xi)D

    其中:0≤Xi≤1

    ∑Xi≤1

    ∑Xi*Ri≤J



    示例:假设一项目的土地面积为2万平米,**高容积率为1.2,土地费用为5000万元;多层售价5500元/平米,参考容积率1.5;别墅售价8500元/平米,参考容积率0.5。

    那么

    多层住宅每平米土地增值=(5500-850-200-25-42-42-220-302)*1.5-2500=3228元

    别墅住宅每平米土地增值=(8500-1200-250-36-60-60-340-468)*0.5-2500=543元

    通过计算机可以算出容积为1.2,别墅与多层用地比例为0.3:0.7时,即多层住宅面积21000平米,别墅面积3000平米,土地增值达到**大值4845万元。

    某种物业类型的土地增值**大,即可视为开发此种物业类型地块能够获得**大利润。由于政府规划以及地块本身的一些限制,使得**佳容积率与实际容积率是有差距的,但我们能够通过模型计算,找到项目开发的**佳物业类型及其容积率,以减少理论与实际之间的差距。



    3、求解步骤

    容积率求解流程图

    首先,通过前期的市场调查,了解市场上各物业形态的售价及销售情况,给产品定位提供必要信息;同时,结合地块SWOT分析及规划指标,对各种物业形态的可行性进行初步分析。

    第二步,通过模型计算,求出各物业类型的土地增值大小,并对其进行由高到低的排序,找出适合项目开发的物业组合,以减少不必要的计算过程。

    第三步,确定合理的容积率。

    **后,结合总平规划对项目具体数据进行调整,以适应实际需求。



    (二)相关运用

    提高容积率可以有效地分担地价成本,因此,很多项目都以做足容积率为前提,但是改变一下物业类型或降低容积率,同样能够起到增值的目的。

    1、不改变容积率,但改变物业类型

    在建筑密度不变时,容积率的提高,表现为层数的增加;而当容积率不变时,层数的增加,表现为建筑密度的降低。注:(假设土地面积为2万平米,限定容积率为1.2,建筑面积为2.4万平米,不含公共建筑)

    有些项目就利用容积率与建筑密度的换算关系,把低容积率高密度的多层产品做成低容积率低密度的高层产品,创造出新的物业组合方式。此手法主要运用于江景、湖景、海景等观景项目,由于层数的增加,使建筑密度得到有效降低,既增加了小区绿地面积和公共面积,同时有有利于景观价值的挖掘,从而提高物业开发价值。如杭州的南都逸天广场,用小高层、多层的容积率来设计高层,其容积率1.73,建筑密度仅13.8%,使南北楼幢距及人均绿地率大大提高。另外世贸集团开发的江景豪宅也都采用此手法。

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  • 问答 怎样计算建筑密度?建筑密度计算公式 房屋交易

    测算是投拓人员的必备素质之一,一般来说测算需要研发部门出具的强排方案,如果很着急没时间出方案,乞求一下研发部给个强排指标也是可以的。

    其实完全没必要这么求人,作为投拓老司机,很多老手在测算之前的指标完全可以自己搞定的。只需要了解其中的逻辑构成,花十几分钟时间看文本文你基本上能做到以后的强排不求人。

    这是我花两个小时做的一个表,讲明了各项指标的逻辑关系与基本算法常识,先看一下热个身。




    几种逻辑关系要求:

    1、基底面积要求:
    总基底面积=密度·X用地面积 或者所有单体建筑基底面积之和
    所有单体建筑基底面积之和≤密度·X用地面积

    2、总建筑面积:
    业态1基底面积×业态1层数+业态2基底面积×业态2层数+……≤ 总地块面积×综合容积率

    说个题外话:

    当交楼时,单栋建筑面积没有按图施工,面积超出,叫做超面积。
    当交楼时,总建筑面积超出原来设计方案,叫做超容积率。
    超面积的可以罚款,然后通过验收。超容积率的属于违建,原则上必须拆除,不能罚款。

    拆分讲一下:

    1、关于不同容积率的产品定位选择

    我们先来看一张图,这是很多做设计的人总结的一张速算的经验图,假设在30%密度的情况下,产品的平均楼层如下:

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  • 资讯 别墅建筑密度如何?别墅建筑密度计公式 房价

    news2868024
    有很多想要采办别墅的伴侣想要熟悉一下对于别墅建筑密度的成绩,所以笔者为大家清算了下面的这些相关信息,停顿大家能够经过本篇文章熟悉到具体的较量争论方式,如许在您今后采办别墅的时刻就能够知道如何才算了,停顿实质对大家会有帮助。
  • 资讯 建筑密度是什么意思建筑密度公式是什么 知识

    news3548239
    很多的地产在建造的时候,对于房屋建筑密度的问题不太了解,其实买房子是大事情,一定要根据地产的规划进行设计,保证购房者的生活环境,要注意一下建筑密度的计算方式。可能有很多朋友都不太清楚建筑密度是什么意思?建筑密度公式是什么是如何计算的?下面跟随小编一起来看看建筑密度是什么意思?
  • 问答 房地产建筑密度怎么建筑密度计算公式是什么 其他

    计算公式:建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积
    对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。 容积率比净容积率要低50%左右。这两个指标都是合法的,除特别说明外,说到容积率时一般都是指净容积率。但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率,于是,一些开发商就钻法律的空子,将净容积率换算成毛容积率来宣传,购房人弄不明白其中的奥妙,还以为这个小区的容积率真的很低,入住后才发现上当了。 容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度,容积率越低,居住密度越小,人们的居住舒适度就越高,反之则舒适度越低。但对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋价格中的比例,决定被开发土地的含金量。因此,容积率越高,开发商的利润就越大。

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  • 百科 建筑密度容积率计算公式 全国百科

    baike24460
    容积率是城市建设中的一个重要技术指标,其容积率大小直接反映出单位用地所承受的各类人工作用的大小,也就是土地的发展强度。人口密集的区域,其容积率一般都比较高。容积率越高,就代表着土地的利用率越高,但同时也会给周围的城市带来更大的压力,所以不可能无限的增加,所以很多地方都会对城市的容积率进行控制。
  • 问答 建筑密度容积率怎么 建筑密度容积率多少**合适 注意事项

    容积率和建筑密度是衡量小区品质的两个重要指标。建筑密度是什么意思,跟容积率有什么区别?建筑密度及容积率多少合适?要怎么算?计算公式是怎样的?本文将为您详细介绍。

    一、建筑密度、容积率概念
    1、建筑密度
    指在一定范围内,建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(%)。是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。
    2、容积率
    又称建筑面积毛 密度。是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值,通常以地块面积为1,地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数,即为容积 率的值。项目用地范围内地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积的比值。指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。
    二、建筑面积、容积率的计算方法
    1、建筑密度计算公式
    建筑密度=建筑物的基底面积总和/规划建设用地面积。
    比如一块地为10000平方米,其中建筑底层面积3000平方米,这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不会超过40%-50%,用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。
    2、容积率计算公式
    容积率=地上总建筑面积÷可建设用地面积
    1、建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的,架空层层高宜在2.8米至3.6米之间,其建筑面积不计入容积率。
    2、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房,结构(设备管道)转换层,底层车库、杂物间等。当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率,若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。
    3、建筑物的阳台,不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算,当进深超过1.8米的各类阳台,均按全面积计入容积率。
    4、半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高1.0米以上的建筑部分应计入地上建筑面积计算值;不足1.0米的,不计入容积率。
    5、如建筑室外地坪标高不一致时,以周边**近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪,之后再按上述规定核准。
    三、建筑密度和容积率多少**舒适?
    1、建筑密度多少合适
    楼密度是直接指标。容积率是地块拍卖时的一个指标,但楼密度有明确说明,容积率和楼密度之间有这样的关系:楼密度=容积率/建筑层数。
    如今的高层建 筑容积率一般在2.8-4.5之间,相关专家认为,楼密度为13%-20%时,小区景观环境较好,根据以上计算公式,可以得出高层的容积率如果是2.8, 那么要想小区环境好,还要住得舒适,其层数应高于14层;如果小区的容积率是4.5,那么小区的层高要高于22层,才满足条件。因此购房者们可以参照这样 的关系进行计算自家的小区是否楼密度合适,是否居住舒适。
    2、容积率多少合适
    1、容积率低于0.3,这是非常高档的独栋别墅项目。
    2、容积率0.3~0.5,一般独栋别墅项目,环境还可以,但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅?,就可以解决这个问题了。
    3、容积率0.5~0.8,一般的双拼、联排别墅,如果组合3~4层,局部5层的楼中楼,这个项目的品位就相当高了。
    4、容积率0.8~1.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅,那么环境相比而言只能算是一般了。
    5、容积率1.2~1.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境会是一大卖点。
    6、容积率1.5~2.0,正常的多层+小高层项目。
    7、容积率2.0~2.5,正常的小高层项目。
    8、容积率2.5~3.0,小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层,环境会很差。
    9、容积率3.0~6.0,高层项目(楼高100米以内)。
    10、容积率6.0以上,摩天大楼项目。
    以上,是小编整理的“ 建筑密度和容积率是什么意思、怎么算、多少合适”的相关信息,希望对您有所帮助。

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  • 百科 建筑密度怎么计算公式 建筑类型

    baike24663
    建筑密度的计算公式:建筑密度=建筑基础面积/计划建筑用地面积。在某一区域,建筑物的基础面积之和占土地的百分比。即建筑的覆盖面,是指在项目用地范围内,所有建筑物的基础面积与计划用地面积之比(%)。可以反映出某一区域的空置率及建筑密度。
  • 问答 住宅建筑密度怎么?住宅建筑密度计算方法? 其他

    住宅建筑净密度是指 住宅建筑 的基底总面积与住宅用地的比率(%)。主要取决于房屋布置对气候、防火、防震、地形条件和院落使用等要求。与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列方式等有关。在同样条件下,一般住宅层数越高,住宅建筑净密度越低。
    建筑密度是指在居住区用地内,各类建筑 的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
    两者基底总面积囊括的范围不同。一般建筑密度都高於住宅建筑净密度。
    而容积率,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。

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  • 百科 建筑密度容积率计算公式是什么 面积户型

    baike15212
    建筑密度计算公式是建筑基底总面积÷建筑用地总面积,容积率计算公式是总建筑面积÷ 建筑用地面积。建筑密度其实就是指在一定范围内建筑物的基底面积和总用地面积的一个比例,这个其实就是指建筑物的覆盖率,通过建筑密度能够反映出范围内的空地率以及建筑密集的程度。而所谓的容积率其实是城市规划当中比较重要的一个指标,容积率可以直接的反映土地所承载的各种人为功能的使用量,也就是说可以反映出土地的开发强度。
  • 问答 怎样计算建筑密度?建筑密度怎么计算 装饰设计

    很多的地产在建造的时候,对于房屋建筑密度的问题不太了解,其实买房子是大事情,一定要根据地产的规划进行设计,保证购房者的生活环境,要注意一下建筑密度的计算方式。可能有很多朋友都不太清楚建筑密度是什么意思?建筑密度公式是什么是如何计算的?下面跟随小编一起来看看建筑密度是什么意思?



    一、什么叫建筑密度?

    1、建筑密度指在一定范围内,建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例。是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比,它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

    2、居住建筑密度指标取决于包括院落的组织,绿地所占的比率,气候、防火、防震、地形条件等对住宅建筑布置的要求,以及建筑层数、房屋间距和排列方式等各项因素。在一般情况下,平均建筑层数愈高,建筑密度愈低。

    3、国家规范是没有小高层的称呼,那是开发商提出来的。高层建筑密度要根据建筑气候区来划分,如建筑气候Ⅱ区,国家规定多层28%,中高层25%,高层20%的建筑密度,具体可以参看居住区规范,去看地方的城市规划管理技术规定。

    二、建筑密度公式是什么?

    1、建筑密度=建筑物的基底面积总和/规划建设用地面积。比如一块地为10000平方米,其中建筑底层面积3000平方米,这块用地的建筑密度就是3000/10000=30%。另如建设用地1000平方米、地下室400平方米、地上一层300平方米,则:建筑密度为30%。如此可以看出基底、地下室的面积与建筑密度没有直接的关系。

    2、建筑密度与建筑容积率考量的对象不同,相对于同一建筑地块,建筑密度的考量对象是建筑物的面积占用率,建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。建筑密度一般不会超过40%-50%,用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。

    以上是关于建筑密度是什么意思的相关介绍。相信各位已经有了一个深入的了解了。房地产在建造的时候,要根据当地的政策来进行密度计算,要了解一下地产绿化的问题,保证所建造的房屋日后居住更加舒适。

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  • 资讯 建筑密度容积率怎么计算是什么意思 知识

    news4392752
    建筑密度和容积率,这是什么意思是不是感觉它能认识你而你却不能认识他?是不是感觉是高数和建筑学的嵌合体?有种不明觉厉且深奥的感觉?对的!最开始的时候我也是这个感觉,和你们一毛一样。后来加入这个房市后才慢慢了解,原来对于评价一个楼盘的好坏来说,这是多么重要的两个指标。所以我们现在就来看看什么是建筑密度和容积率
  • 问答 房屋建筑密度是什么意思建筑密度多少比较合适? 其他

    建筑密度是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。
    建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积。比如一块地为10000平方米,其中建筑占地3000平方米,这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不会超过40%-50%,用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。
    大小的话要看你是设计哪一类建筑了

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  • 问答 建筑容积率建筑密度分别是什么 选房看房

    建筑容积率:是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
    建筑密度:即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

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  • 问答 建筑密度建筑容积率的区别? 选房看房

    建筑密度是指建筑物的覆盖率,指项目用地范围内总建筑占地面积与建筑用地面积的比值,它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。计算公式:建筑密度=总建筑占地面积/总用地面积

    容积率:项目用地范围内总建筑面积与建筑用地面积的比值。计算公式:容积率=总建筑面积/总用地面积

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  • 百科 建筑密度怎么公式 面积户型

    baike23578
    建筑密度=建筑基础面积/计划建筑用地面积。比如一块一万平米的土地,一楼三千平米,那就是3000/10000=30%。建筑密度是指建筑物在某一区域的基础面积之和与所占土地的比率。即建筑覆盖面积,是指在某一区域的土地上,建筑的基础面积与计划用地面积的比率。居民建筑密度指数由庭院的布局、绿化比例、气候、防火、防震、地形条件、层数、间距、布局等因素决定。在一般条件下,建筑物的平均层数越高,其密度越小。
  • 问答 建筑密度是什么意思 房屋面积

    用地中所有建筑基底面积总和与用地面积的比例。比如,在白纸上盖章,盖一个章,就是用图章面积比白纸面积,如果盖多个章,就是所有图章面积和再比上白纸面积

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  • 问答 建筑密度怎么 建筑密度多少才合适?

    建筑密度是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积。比如一块地为10000平方米,其中建筑占地3000平方米,这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不会超过40%-50%,用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。
    建筑密度与建筑容积率考量的对象不同,相对于同一建筑地块,建筑密度的考量对象是建筑物的占用面积,建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。

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  • 问答 建筑密度是什么意思

    建筑密度(building density)是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。
    建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念 建筑密度大,说明用地中房子盖得"满",反之则说明房子盖得"稀" 。

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  • 问答 建筑密度是什么意思 选房看房

    建筑密度是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。

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