贷款利率计算

利率调整


1、 如果贷款合同中采用的是“按年调息”的方式，则购房者要到次年1月1日才能开始享受降息后的新利率减少月供；

2、 如果贷款合同中采用的是浮动利率周期调整，即按自然年调整利息的方式，则购房者要到次年的同月才能减少月供。不过少数情况下，有的贷款合同中会约定固定利率，此时购房者就无法减少月供。

一般情况下贷款银行不会主动提醒借款人利率何时开始执行，此时购房者则需要主动采用措施来知悉自己的月供变化。有什么方法能知道月供变化呢?

1、 首先，购房者应当及时与贷款银行沟通，贷款后可以随时通过手机绑定短信、电话、网站客服等与贷款银行保持密切的联系，与贷款银行及时的沟通，了解自己**新的月供变化。

2、 其次，贷款人应当随时注意银行扣款情况，不要因为长达20-30年的购房贷款年限，过分依赖银行的自动扣款，而不随时了解月供的变化。

3、 **后，对于申请等额本金还款方式的购房者来说，贷款利率下降后，每月月供中的本金部分也会相应提高，所以很可能造成1月份的月供金额不降反增，到2月份时月供才真正减少，所以应提前在卡里存入一部分资金用来偿还多出来的月供，并及时向银行了解情况。


还款方式

主要有等额本息和等额本金两种还款方式。

等额本息还款是指贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息，即把按揭贷款的本金总额与利息本金总额相加，平均分摊到还款期限的每个月中，目前选择这种还款方式的人较多。比较适合收入相对稳定的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，如公务员、教师等收入稳定的人群。

等额本金还款是指每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。即将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日到本次还款日之间的利息。随着时间的推移还款负担会逐渐减轻，还款前期压力较大。这种还款方式的好处是相比等额本息前期偿还的利息更多，故能节省更多的利息。坏处是前期还款压力较大。适合收入高还款能力较强并有提前还款打算的人。

等额本息还款法

每月月供额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

每月应还利息=贷款本金×月利率×〔(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

每月应还本金=贷款本金×月利率×(1+月利率)^(还款月序号-1)÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金

等额本金还款法

每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率

每月应还本金=贷款本金÷还款月数

每月应还利息=剩余本金×月利率=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率

每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率

总利息=〔(总贷款额÷还款月数+总贷款额×月利率)+总贷款额÷还款月数×(1+月利率)〕÷2×还款月数-总贷款额

月利率=年利率÷12

以上两种方法可通过房贷月供计算器计算，用房贷计算器计算月供是**简便的方法，你只需按照上面的提示输入你的贷款年限、期限、金额、利息、还款方式然后确定就可轻松的计算出来。

（来源：融360）

贷款利率的计算方法包括日利率、月利率和年利率的计算，利息的计算以及在等额本金和等额本息方式下的利息和每月还款额的计算。

贷款利率的计算方法是贷款利率=基准利率+增量。贷款利率与以下因素有关：①贷款类型和时间，不同类型的贷款利率不同，贷款时间长短也会影响贷款的利率，大多数的贷款时间越长，利率越低。②贷款机构，不同的金融机构，贷款利率不同，相对来说是银行的贷款利率会低一些，金融机构的贷款利率会高一些。③货币政策，实施宽松货币政策，即增加货币供应，降低贷款利率，国家鼓励贷款发展经济，相反，实施紧缩货币政策，提高贷款利率。④个人信用，信用越好，贷款利率可能越低。

【河源吉屋房产资讯】现在对很多人来说，买房是人生大事，但是只有极少数的人能够负担得起全款买房，大多数人还是需要贷款买房，那么，我们就要知道贷款买房的利率是如何计算的。

本文介绍了贷款年化利率的计算方法，包括确定月利率和日利率，以及如何使用贷款计算器计算年化利率。同时还提供了查询银行贷款利率的方法。通过本文的内容，读者可以更好地理解贷款年化利率的概念和计算过程。

公寓贷款利率计算_2018公寓贷款利率上浮，公寓属于商业用房，商业用房不限购不限贷，最多贷10年，首付为房屋评估值的50%，不受套数影响，2018公寓贷款利率上浮至少10%，现在一般上浮30%。

1.等额本息还款法：

等额本息还款法是每月以相等的还本付息数额偿还贷款本息。

其计算公式如下：

月均还款额＝(贷款本金×月利率×(1＋月利率）总还款期数)/(1＋月利率）总还款期数－1

2. 等额本金还款法：

等额本金还款法是递减还款法的一种，使用这种方法是将贷款本金分摊到还款的各期，每期应还利息由未偿还本金计算得出，每期还本金额不变，利息逐期减少。

其计算公式如下：

每月(季）还本付息额 ＝贷款本金/还本付息次数＋(贷款本金 - 已偿还本金累计数）×月(季）利率

一分钟了解今日话题



买房离不开贷款

尤其对于首次贷款买房的小伙伴

既激动又担忧有木有



对于不少小白来说

贷款虽然很容易

但是怎样贷款买房**划算？

利率该如何算？

月供怎样计算压力**小？



今天的超级话题TOP10

专家会重点解读贷款利率的诸多问题

当然啦

还会有不少关于置业的问题会一一解答



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FM1073楼市好声音

叮咚





1

听说利率涨了？我是不是每月还钱也多了？具体多多少？”

目前的信贷情况（想买房贷款的人请重点关注）：贷款利率上浮、额度收紧、放款周期延长。

贷款利率上浮：下面细说

额度收紧：给你贷款的额度，比较严格

放款周期延长：这个很好理解了，放款的时间会长

目前国家住房商业贷款基准利率

一年以内(含1年)：4.35%，

一至五年(含5年)：4.75%

五年以上：4.9%

基准利率是什么？

你就记住，这个是国家（中国人民银行）定的。

上浮？折扣？是什么呀？

上浮或者折扣是各个银行自己定的

现在利率上浮多少了？

商业贷款：基准利率4.9%（五年期以上），首套上浮10%，即5.39%，二套上浮20%，即5.88%

公积金贷款，**新基准利率3.25%（五年期以上），首套基准3.25%，二套上浮10%，即3.575%

注意：公积金贷款利率比商贷低很多，但公积金**多只能贷120万。

怎么算我的贷款利率？

实际贷款利率=基准利率*（1+上浮比例）

重复一下：基准利率是国家（中国人民银行）定，上浮比例是银行自己定

举例：贷款上浮10%，那么你的贷款利率是5.39%（4.9%*1.1）

假设明年国家将基准利率调整为5%，则你将按照5.5%（5%*1.1）来计息并还贷。



2

我是房奴，已经还上贷款了，利率上浮跟我有关系吗？

如果国家基准利率变了，你的房贷利率才会随着变化。目前国家基准利率没变，而且即使变了，也是从第二年的1月1号开始执行新的利率。

目前你没事，不用害怕。

提问：

我现在买房，贷款利率上涨20%，如果以后基准利率调整了，还会上涨20%？

你买房时贷款利率上浮20%，整个还款周期内都是基准利率的20%。

不同利率我多还多少钱？

按照首套房，基准利率4.9%，贷款300万，贷款25年，等额本息还款方式算：

基准利率4.9%：月供1.7万，总利息221万

上浮5％：月供1.78万，总利息233万

上浮10％：月供1.8万，总利息245万

上浮15％：月供1.86万，总利息260万

上浮20％：月供1.9万，总利息273万

解释一下，如果前两年你没买房，错过了基准利率的时候，现在要买房了，按照首套利率上浮20%，那么，你的月供每月增加了2000，总利息高出50万，差不多一辆宝马5系没了。

（但是前几年房价正是贵的时候呢，里外里你应该不亏，就看你买的是什么房了）

我现在买房，怎么能让银行给我少上浮点利率？

首套，首贷，征信记录好。

珍惜自己的人生第一次买房贷款，二套的话，**会很高，利率也会上浮挺多的。

3

专家好，主持人好，我年底就有资格买房了，请问现在我需要做什么呢？要注意哪些问题？

年底才有购房资格现在就可以进行选房了，主要注意以下几点：

1、 信用卡按时还款，不要产生逾期记录，会影响未来买房贷款；

2、 现在先选几个小区就可以，不用细化到某一处房，毕竟等你能买的时候这套房大概率已经卖出去了；

3、 买房之前先查一下购房资质，有的时候你以为你有资格了，其实很可能还没有。确认有了购房资质之后再买，以免产生违约情况；

4、 买房是大事，想好自己未来的生活圈，工作方向，自己手里的钱，未来想让孩子在哪上学，想好了这些再锁定区域，再锁定小区，再锁定户型；

5、 不要把鸡蛋放在一个篮子里，多看、多选、多实地探访，想象你以后在这个小区里住，把未来的衣食住行都设身处地的想清楚了。毕竟房子是大宗商品，一旦买到自己不喜欢的，再想换就麻烦了；

6、不知道您在外地有没有房产或贷款，搞清楚自己在北京买房算首套还是二套，首套跟二套**差挺多的；

7、多攒些钱，不行就借，买自己承受范围内**好的房子，毕竟要住那么久，未来再换不是那么容易的事；

8、小两口的话，能买小两居就别买大一居，能买小三居就别买大两居，生了孩子之后你会发现明显不够住；

9、一套房子的背后，是你未来的生活、工作、交际圈层，请务必认真对待。

4

专家好，我27岁，打算两三年要孩子。 第一种情况，如果买学区，我只能买80年左右，离地铁1700米的老房子， 第二种情况，如果不买学区，就能买2000年左右离地铁500米的新房。

您两三年后要孩子，八年后又要换房子了，当下买一个住的舒服的肯定没问题，但是后面您再换，还得折腾，贷款政策未来不知道怎么样呢，我现在遇到很多年轻的客户都是婚前在外面买的，有孩子后就换，有的还换不起，挺不容易的。

您这会应该和您爱人商量，是一步到位，还是以后再换。我的建议是，能一步到位就一步到位，省去很多事，等孩子稍微大了，由里换外轻轻松松。希望能帮到您！

建议您先不用考虑小孩上学的问题，距离小孩上学还8年左右呢，这个时间段还是居住重要一些。

您现在还没有孩子，未来孩子上学大概需要8-9年时间，北京每年都在进行学区改革，未来会怎么样，不太好说。所以，我建议您还是先解决您现在**主要的需求。

“我是9月买了水口片区的一套房，首套房利率也上浮了25%，二套房就更高了。”市民李小姐是刚需族，自称也为惠州楼市交易贡献了一份薄弱力量。国家统计局惠州调查队近日公布了三季度惠州楼市调研情况称，三季度，市区新建商品住宅成交套数仍维持在月均5000套以上的高位，但受商业贷款利率上浮不断提高等因素影响，加重了购房者观望情绪，销售数据同比增速出现放缓，相比上季度则出现回落，但降幅有所收窄。



国家统计局惠州调查队有关负责人称，数据显示惠州楼市刚需和改善型购房者基数较大，但商贷利率上浮增加了购房成本，使供需关系转向，库存较充足，四季度的房价存在下行压力，如果利率上浮开始松动，刚需购房者将有更好的置业时机。





受商业贷款利率上浮不断提高等因素影响，加重了购房者观望情绪。



库存重回400万平大关供求关系转向



三季度，惠州市区新建商品住宅成交套数分别是5677、5301和5244套，销量同比增速分别是59.4%、8.2%和8.2%，增速放缓；环比降幅分别是21.3%、6.6%和1.1%，降幅有所收窄。



而从全年的销售来看，上述负责人称，今年以来，市区楼市从一季度供不应求、二季度供需平衡，转入三季度供大于求的局面。



统计数据亦显示，受供求关系逆转影响，商品房库存达到35094套，升至近一年次高点，库存面积407.69万平方米，重回400万平方米大关。上述负责人分析，开发商年底回款压力攀升，预计仍将发力推售，供需失衡局面将保持，库存预计仍将上升。



惠州中原地产也给出相同的监测结果。据其公众号发布消息，当前，惠州楼市供需渐渐转向，四季度的第一个月10月份的供应面积虽高位回落，但较去年仍有14.4%的涨幅，仍处于高位水平，黄金周期间新房来访指数出现阶段性上升，但此后迅速回落，整体呈下行态势；新房市场活跃指数截止至上周已连续7周低于80%，市场活跃度从火热区间回归到平稳区间，显示市场信心下滑。



该机构监测数据显示，11月惠州全市预计有33盘推售新品，但大部分楼盘选择在中下旬入市。业界人士分析，当前楼市货源充足，近期想买房的可以慢慢挑选。



市区仍保持50万平/月高成交量



统计数据显示，前三季度，惠州新建商品住宅价格指数波动上涨，但涨幅温和。分段来看，除3月受史上**严调控政策影响，新建商品住宅价格环比下跌0.1%，1-8月环比指数均保持微涨，8月价格指数达到年内**高值100.7，新建住宅市场基本保持升势。



但到了9月，价格指数环比回落至100.4，同比上涨3.5%，到了10月，“金九银十”虽不明显，但价格指数环比微上涨至100.6，同比同上涨3.9%。二手住宅价格指数在10月则回落至100.5，同比则上涨6%，但较上年同期涨幅回落2.2个百分点。



全国范围来看，二三线城市房价环比指数均呈现涨幅回落局面、同比涨幅也比上年同期涨幅出现回落，惠州房价走势与国家统计局监测的66个二三线城市房价总体走势基本一致。



上述负责人称，调研发现，随着开发商年底回款期临近，资金压力之下促销现象出现，9月部分楼盘备案价已开始向下松动，虽然同比涨幅保持升势，但相比去年同期涨幅出现明显回落，从长期来看其上涨趋势也已乏力，加上供求关系逆转，预计四季度同比指数涨幅也将收窄，甚至出现回落。



他同时表示，尽管三季度惠州市场成交出现回落，但房地产市场是长周期波动市场，目前市区仍然保持50万平方米/月的高成交量，而惠州在大湾区中紧邻穗莞深的独特区位优势，长期来看仍具有较充足的发展劲头，目前这种市场局面也许房价会有短期下行，但并非意味着市场“寒冬”，而是市场日趋回归理性。



另一方面，就在上周，金山湖片区2个楼盘备案价突破了之前该区域**高备案价，部分户型备案价突破1.5万/平方米，**高的达到16287元/平方米，显见大热区域价格仍然较为坚挺。

购房贷款利率是多少？
1、自2017年10月央行降息后，目前银行执行的基准利率为：贷款一年以下（含一年）利率为4．35％；一年至五年（含五年）利率为4．75％；五年以上为4．90％。在2018年，银行也会按照此基准利率执行。
2、目前贷款期限5年以上商业贷款基准利率是4．90％，受限购限贷政策的影响，各地银行对首套房贷款利率调整力度不同，银行信息港**新数据显示：全国首套房平均利率为5．38％，利率普遍上浮5％－20％。二套房贷款利率普遍上浮10％－30％。同期公积金贷款基准利率为3．25％，二套房贷款利率普遍上浮10％。
3、第2套房界定以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数，已利用公积金贷款或者商业贷款购房的家庭，再次申请房贷，将视为第2套房。
购房贷款利率是多少 购房贷款利率怎么算
购房贷款利率怎么算？
贷款买房的利息根据还款方式有两种计算方式：
1、等额的本金还款方式：
将贷款额按还款期数均等分为Ｎ期，按每期未还本金额乘贷款利率等到当期应还利息；
2、等额本息的还款方式：
将贷款期间的本利和年金化，每期偿还的本息和均相等。利息计算较复杂，每期利息均不相等，但每期的本息和相等。
第一期利息为占用本金额乘贷款利率，将每期偿还的等额年金减第一期利息，就是第一期偿还的本金；第二期利的息计算，是将第一期偿还的本金从贷款本金总额中减去，得到第二期本金数，再乘贷款利率得第二期的应还利息，以后各期以此类推。

每期还款额计算公式
每期应还款额＝【借款本金×利率×（1＋利率）^还款期数】/【（1＋利率）^还款期数－1】
对应你的情况
每期应还款额＝【200000×5.94%/12×（1＋5.94%/12）^240】/【（1＋5.94%/12）^240－1】=1425.49
利息总额=月还款额*还款期数-本金= 1425.49*240-200000=342227.49-200000=142227.49
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对于第二个问题，是帮助你节省利息支出，很多银行有类似业务，名称各异。主要是用你的活期存款冲抵贷款余额，相当于活期存款取得贷款利息支付，同时保持资金流动性。比如你有10万元活期存款，当月利息支出就会按贷款余额减去10万计息。一旦你支取活期存款，则恢复按贷款余额计息。但是，银行往往并没有这么大方，往往是有一个比例按上述方法计算。还按上例，假定规定为50%比例，则计息时按余额减5万，而另5万按活期计息。请与银行确认他们是否有比例要求，比例是多少。

住房公积金贷款利率如下：
1、首套房住房公积金贷款利率为五年期以下（含五年）2.75%，五年期以上3.25%；
2、二套房住房公积金贷款利率为五年期以下（含五年）3.025%，五年期以上3.575%。
申请公积金贷款时应具备以下基本条件：
1、具有完全民事行为能力；
2、公积金缴存证明（或住房公积金卡）；
3、申请人及配偶身份证、户口本和婚姻状况证明；
4、所在单位正常缴存住房公积金一年（含）以上的在职职工，其本人须正常缴存六个月（含）以上，且住房公积金月缴存额达到管委会公布的**低月缴存额；
5、职工在购买、建造、翻建、大修自住住房行为发生之日起五年（含）内，可以申请购房贷款；
6、职工首次及二次申请贷款的，需支付购房款20%（含）以上的**款；
7、具有稳定的经济收入，个人信用良好，具备偿还贷款本息的能力。

商贷:299000X0.7=20.93万,20年的商贷每月还款系数77.83,20.93X77.83=1628.9819公积金:。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。64.550.1943

人民币业务利率换算公式为（注：存贷通用）。①日利率等于年利率（百分）除以360等于月利率（百分）除以30贷款利率（2张）。②月利率（百分）等于年利率（百分）除以12。银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。

目前秦皇岛房价比较高，随便一套房子都要上百万。买房对于普通老百姓来说，可不是一笔小数目，可以说是他们一生中最大的开销了。所以更多人选择买房贷款，无法一次性全部负担购买房价的较好选择,可以先支付一定价格的首付,再经过贷款的形式来定期还款。假若是贷款数额恰当的话,虽然还款的时间较长,但贷款还是承受得起的。秦皇岛买房贷款利率怎么计算？买房贷款利率是否固定?

房子的贷款利率是不需要计算的，因为贷款利率通常都是银行已经规定好的，不过贷款利率也并不是固定不变的，主要还是看个人的贷款方式以及贷款的期限。目前国内的商业贷款基础利率是4.35%，而公积金的贷款基础利率是3.25%，整体来看，现在的贷款利率不算特别的高，至少和前几年比起来算是比较低的了，不过这个利率只是基础利率而已，具体的贷款利率还是要看贷款期限的，贷款时间越长，利率就会越高，大家可以根据自己的收入情况来选择贷款的时间。

公积金贷款的利率是3.25%，商贷基准利率是4.9%，这点优势能带来多大差距？算笔账吧：

同样是50万的房贷，20年等额本息还款，公积金贷款会比商业贷款节省利息约10万元！



但是很多人都发现一个问题，为什么我就是达不到贷款上限呢？比如北京夫妻共同贷款，上限是120万，但很多人甚至连100万都达不到，这到底是为啥，是什么影响了我们的公积金贷款额度？别急，且听小编下面的分析，你就知道自己问题出在哪里了：

1、公积金贷款**高额度

这个很简单，贷款**高限额应该视各地公积金中心规定而定；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，各地公积金中心也会对贷款**高限额做出约束。比如北京规定**高120万，武汉**高额度50万。

2、公积金账户余额

职工公积金账户余额也会影响到贷款额度，一般公积金贷款的计算方式中，贷款额度是账户余额的一定的倍数。比如近期上海出台新规：以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍。当然还有一些兜底的规定，比如有的地方规定，住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算。然后再2万元乘以相应倍数，计算出**终的贷款额度。

3、按照房屋价格计算贷款额度

简单来说，计算公式为：贷款额度＝房屋价格×贷款成数，但具体情况所应用的标准也不一样。

如果是买新房，公积金贷款额度相当好计算，但一般公积金贷款额度都不够，需要走组合贷，用商贷补充；如果是买二手房，要注意上述贷款额度计算公式中的“房屋价格”指的是房屋评估价，而不是网签价，通常情况评估价比网签价要低10%-20%，然后再根据各地的购房政策乘以相应比例，得出**终的公积金贷款额度。

4、按借款人还贷能力来计算

个人贷款

具体计算公式：借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额）×40%-借款人贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。

夫妻双方共同贷款

计算公式：（夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×40%-夫妻双有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。

核心是你的公积金贷款月供不得超过你（家庭）的工资收入的40%。

公积金贷款额度要根据贷款**高限额、住房公积金账户余额、还贷能力和房价成数四个方面来计算，四个条件得出的**小值就是申请人可贷的**高数额。

1.等额本息还款法：
等额本息还款法是每月以相等的还本付息数额偿还贷款本息。
其计算公式如下：
月均还款额＝(贷款本金×月利率×(1＋月利率）总还款期数)/(1＋月利率）总还款期数－1
2. 等额本金还款法：
等额本金还款法是递减还款法的一种，使用这种方法是将贷款本金分摊到还款的各期，每期应还利息由未偿还本金计算得出，每期还本金额不变，利息逐期减少。
其计算公式如下：
每月(季）还本付息额 ＝贷款本金/还本付息次数＋(贷款本金 - 已偿还本金累计数）×月(季）利率

买房利息计算：

如果是商业贷款买房，以家庭为单位，如果是首次购房，可以贷到房屋评估价的70%。

如果是公积金贷款买房，以家庭为单位，如果是首次购房，可以贷到房屋评估价的80%(90平米以内，超过90平米是70%)。

买房**计算方式是：

**款=总房款-客户贷款额。

贷款额=合同价(市场价)×80%(首次贷款额度**高可达80%)。

总的来说，按照现有的首套房执行标准就是：新房商业贷款**比例是三成，公积金贷款**比例为首套房90㎡(含)以下的公积金贷款**比例不得低于20%，90㎡以上的住房公积金贷款**款比例不得低于30%。