一次性付款买房的流程是怎样的

        1.通过各种手段收集房地产项目的有关信息。

       2.对自身的消费需求状况做一个预算，比如购买能力、居住小区具体位置、物业价格等方面，进行综合的分析，确定一个购房理念，然后对收集的信息进行筛选，确定几个备选目标。

       3.对备选目标进行仔细审查，网上咨询、电话咨询或是向内行朋友咨询，进行初步了解。

       4.进行现场考察，有内行朋友的话，邀约同行。

       5.向房地产行业律师咨询签订合同的注意事项，选定项目后再交订金。

       6.按照约定时间与卖家签订正式的购房合同，缴纳购房款。

       7.合同完了后，办理入住手续等。

 

第1步：明确目标

 

买房流程第1步要考虑的是：买房用来做什么。如果用来*，应该多关注房屋未来的利润。如果用来自住，则需要考虑以下因素：

 

1、购买的是新房还是二手房；

2、是否靠近地铁；

 

3、看病、购物是否方便；

 

4、孩子上学距离是否适当；

5、房屋周边环境如何；

 

6、距离市核心多远。

 

当然，所有设想成立的前提条件是，您应该明确您的预算。确定好这一步，就可以着手准备看房了。

第2步：实地看房

 

买房流程第2步要考虑的是：实地看房。具体应该考虑以下几方面的因素：

 

1、开发商的口碑；

2、楼盘本身的容积率、楼间距、绿化率；

 

3、户型的得房率、采光通风、是否渗水、交付标准；

 

4、项目周边生活配套是否方便；

5、楼盘周边是否有高压线等各方面污染情况。

 

另外：

 

·交通状况

位臵的远近，不仅与实际距离有关，更重要的是与交通状况相联系。考察交通状况的

 

优劣主要从以下几方面考虑:

 

A、公共交通状况。公共交通的路线有多少，与市内各主要区域的联系是否广泛；公共交通的起止时间、间隔时间、运行速度、票价等情况如何；从您要购买的房屋到公交车站的距离如何；出小区打车（的）是否方便；小区的出入口是否合理等。

B、交通的便利度。每天必经的路段是否经常堵车；到火车站、飞机场、长途汽车站等交通站点是否便利，是否有较多交通工具可到达等。

 

C、道路状况。小区是否邻城市的交通主干道或次干道、支线等，与这些交通干道的远近程度（不能太近，因为可能影响到居民的安宁及环境）。是否有方便的出入口，路面状况如何等。

 

D、是否有交通管制。如，行车是否受单双号、速度、方向、行车路线的限，有无停车场，路边可否停车等。

·社区环境

 

什么是好的社区环境

 

考察一个项目主要注意几个数据：容积率、绿化率、楼间距、居住密度。环境设计再好容积率太低不切实

对于住户来说，容积率直接牵涉到决定居住舒适度的几个指标，如人均绿化面积。绿化率也是如此，绿化率越高，建筑密度越低，发展商可用于回收资金的面积越少，而住户就越舒服。这两个比例决定了这个项目是从人的居住需求角度还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。好的居住区容积率不能超过 5，绿化率不能低于30% 。现在人们常常标榜自己的社区环境设计如何如何，但所有设计的基础

 

是建立在有足够的绿地比例之上的，也许买房看不到将来建成后的实景，但这两个数据基本决定了社区绿化环境的好环。

 

楼间距太窄采光、绿化等于空谈

楼间距也是一个可以泄露发展商"秘密"的指标。楼间距太窄不仅影响各楼体之间的光照，也影响人们的视野和心情。无法想象楼挨着楼的社区能谈得上什么绿化和环境。真正好的社区是张弛有度的，既有大面积的集中绿地，也有各组团自己的小型绿地，有的新项目甚至推出了宅旁空间和楼内共享空间的绿化，每一个新概念的推出和落实都是社区环境的更新。

 

·房屋的适用性

 

要了解所购商品房是否适用，首先应确定购买目的，从以下两个方面来考核：

1．用来自己居住的，要根据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通的要求状况、对小区物业管理内容及特点要求，以及将来自己的经济变化所引起的生活要求变化程度来确定。

 

2．用来*的，主要考虑保值增值潜力，对于长期出租的，要考虑出相机会、利润率、利润风险，对于准备随时转让取得*的，要考虑物业的利润、转让机会、利润风险等因素。

 

·保值增值潜力

购买物业还要考虑物业之价值变化及价值实现问题，它们与以下因素有关：

 

1．物业之地理条件，通常所说的地段包括：物业与城市核心活动区域的距离及联结交通状况以及物业所在地的人又环境等。

 

2．物业自身品质特点，包括：房型、户型、面积、工程质量与质量、配套设施完备程度、小区物业管理类型与水平。

3．物业之购入成本，包括楼款、为购楼发生的国家税收、政府费用、中介机构收取服务费等。

 

第三步：付款方式

 

买房流程第三步：付款方式。分为：一次性付款、分期付款、按揭付款、公积金贷款。

一次性付款：

 

是过去*为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格较低。

 

弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。

分期付款：

 

又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。

 

利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。

按揭付款：

 

即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的*有效手段。

 

利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆*的梦。

弊：目前手续繁琐、限制较多。

 

 

公积金贷款：

居民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是购房*普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。

 

个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它较大的优点是利率低，1年至5年档，年利率只有4.14%，6年至30年档，年利率也不过4.59%，不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率（一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右），而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。下面以五年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比较：十万元存五年定期，五年后，客户可得利息14400元；申请公积金贷款十万元，在贷款利率水平不变的情况下，五年后，客户需支付利息10880元，存贷之间的利差为3520元。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。

 

第四步：签定认购书

买房流程第四步应当注意的是鉴定认购书。认购书主要内容包括：

 

1、认购物业；

 

2、房价、户型、面积、单位价格（币种）、总价；

3、付款方式（一次付款、按揭付款）；

 

4．认购条件（定金数额、签订正式条约时间与地点、付款地点、账户）。

 

签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，告知购房者签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。

 

第五步：保险与公证

 

买房流程第五步需要考虑的是保险与公证。

在商品经济活跃的*，房地产买卖活动受到越来越多人的重视，公证日益显示其重要性。公证是根据具体要求，凭借专业知识，对当事人双方进行严格的审查，从而起到预防纠纷、减少诉讼的作用。

 

私房买卖中，公证员受理当事人的申请后，首先审查的是卖方对所卖房地买房地产是否拥有产权或全部产权。在实际工作中经常遇到子女拿着父母的产权证和别人进行交易，并持有父母的身份证、*本等物件;有的配偶一方死亡，一方拿着产权证和别人进行交易;一些稀里糊涂的购房者在和别人签订购房合同后，并不考虑将该房过户或该房能否过户，觉得只要拿着卖方的房地产证就可以了，等自己卖房时，仅拿看自己的购房协议和别人的产权证去签订买卖合同，这类情况，都可称为私房买卖中的大忌。房地产买卖资金量大，房款一旦交付，后悔也晚了。卖方可能已将购房款花掉，买方也可能对所买房地产进行装修、改动。这些对购房者的利益将造成极大的危害，对社会的安定团结也是一种潜在的威胁。商品

 

房买卖中，在此种活动进行当中，一些房地产开发商受利益驱动，在房地产开发过程中偷工减料、以次充好、隐瞒面积或末交足国家规定的相关税费而导致房地产不能过户。更有甚者，一些商家在与购房者签订购房合同以后，又将所售房地产用以抵押。这对买房者来说，可以算作当头一棒。因此，在商品房买卖活动中用法律来约束双方的行为就显得很重要，而公证，正是适应房地产买卖的这些特点，用一系列严格的程序对此审查、把关，把购买风险降到较低，同时对促进双方认真履约也起到举足轻重的作用。

买卖房地产公证收费有统一的标准，此种公证收费为房价的3%。

 

 

第六步：签订合同

买房流程第六步需要考虑的是签订合同。

 

签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和"五证"(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证)；如果是现房, 根据规定，发展商已经不需要再办理"销售许可证"，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子？一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。

 

在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。

您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。

 

(注意：还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金？这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。)

 

第七步：验收房屋

为了便于客户检查房屋质量，这里附上一则验查房屋质量的简易方法，你不妨记住并逐条检查看一看。

 

门

 

（１）大门、房门的插销、门锁是否太长太紧

（２）门插是否插入得太少？门间隙是否太大（特别是门锁的一边）

 

（３）门四边是否紧贴门框？门开关时有无特别声音

 

（４）窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。

（５）窗边与混凝土接口有无缝隙？

 

（６）开关窗户是否太紧？可否妥当关上？

 

（７）窗户玻璃是否完好？

地板

 

（８）地板有无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？

 

（９）地板间隙是否太大？

（１０）柚木地板无大片黑色水渍？

 

（１１）地脚线接口是否妥当？有无松动？

 

顶棚

（１２）顶棚有无水渍？裂痕？特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。墙身

 

（１３）墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？（１４）墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？墙角接位有无水渍？裂痕？

 

（１５）墙身、墙角接位有无水清？裂痕？

厨厕

 

（１６）厕、浴具有无裂痕？裂痕有时细如毛发，要仔细观察。

 

（１７）坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？（１８）浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当？

（１９）厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？砖缝有无渗水现象？（２０）厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？

 

（２１）水池龙头是否妥当？下水是否顺畅？

 

（２２）厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当？

（２３）厨柜柜身有无变形？门能否顺利开合？

 

其他

 

（２４）壁柜门是否牢固周正？

（２５）试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？

 

（２６）试煤气热水器开关是否妥当？

 

以上２６条，均是新楼容易发生的问题。购房时应充分注意。

 

买房流程第八步需要考虑的是物业管理。

 

物业管理费到底包含哪些方面呢？

1.每栋楼下的铁门及对讲机每年要另外收钱2.每栋楼楼顶的水箱及水管年久需要更换，这个费用应该是业主分摊吗？3.楼道内粉刷墙壁的费用应由业主分摊吗？上面三个问题是我暂时能想到的吧。不知道有没有物业管理相关的法律？专业人士请指点一下。下周周六日将就上述三项举行小型听证会，我想收集一些相关法律规定。

 

律师回复：根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：

 

(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；(3)绿化管理费；(4)清洁卫生费；(5)保安费；(6)办公费；(7)物业管理单位固定资产折旧费；(8)法定税费。此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。与我国基本价格制度转换相适应，按照定价主体和形成途径不同，物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种定价方式。

 

第八步：物业管理

 

买房流程第八步需要考虑的是物业管理。

物业管理费到底包含哪些方面呢？

 

1.每栋楼下的铁门及对讲机每年要另外收钱2.每栋楼楼顶的水箱及水管年久需

 

要更换，这个费用应该是业主分摊吗？3.楼道内粉刷墙壁的费用应由业主分摊吗？上面三个问题是我暂时能想到的吧。不知道有没有物业管理相关的法律？专业人士请指点一下。下周周六日将就上述三项举行小型听证会，我想收集一些相关法律规定。

律师回复：根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：

 

(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；(3)绿化管理费；(4)清洁卫生费；(5)保安费；(6)办公费；(7)物业管理单位固定资产折旧费；(8)法定税费。此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。与我国基本价格制度转换相适应，按照定价主体和形成途径不同，物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种定价方式。

 

第九步：产权过户

 

买房流程第九步需要考虑的是产权过户。

 

《城市房地产开发经营管理条例》中规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

房屋买卖的所有权过户和转移登记，一般在购房者购房后，由买卖双方或售房单位代理到住房所在地房产和土地管理部门办理过户与产权转移登记手续。

 

房屋产权证是对进行了房屋产权登记后所发证件的统称。根据登记的产权情况又可分为《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》三种。《房屋所有权证》发给拥有房屋所有权人。《房屋共有权保持证》发给房屋共有人。《房屋他项权证》发给与房屋所有权有关的其他财产权人，如典权人、抵押权人等.

 

《房屋产权证》一旦遗失，应尽快到原发证机关申请补领新证。申请人应提交补领新证申请书和登载遗失声明的报纸一份，经房管机关审查确认后，补发新证，并按规定征收重新登记费用。

第十步：房屋装修

 

买房流程第十步需要考虑的是房屋装修。

 

一、忌仓促上马

一些人有了新居后，急于入住。他们便匆匆忙忙找了一个装饰公司，要求对方在十天半月就要交工。至于房间的设计、装饰材料的选用，这些户主心里并没有仔细考虑。由此可能出现这些问题：匆忙选择的装饰公司不能尽如人意，设计、施工水平没能达到要求。因此在之前，您不要太匆忙，要留出一段时间好好考虑房间的设计和装饰材料的选择，以及用一段时间去选择一家合格的装饰公司。

 

二、忌“胸无全局”

 

在装修之前，您应该对房间的装饰风格、所使用的装饰材料、家具的选择和大致的摆放位臵以及装修的预算等心里有数。切忌对这些没有考虑、全凭一时好恶，对于房间装饰没有通盘考虑。这样往往会出现家具与装饰风格不相符合。

三、忌“缺少变化”

 

虽然说一套住宅应该统一在一种装饰风格下，但每个房间都有不同的功用，居住者也不一样。所以切忌在所有的房间中都采用一种装饰风格，使用同样的装饰材料。这样做只能使房间显得缺少情趣和变化。

 

四、忌表面的“涂脂抹粉”

从目前的建筑格局来讲，并非所有的格局都很合理，所以切忌依赖房间原有的格局，只做房间的“表面文章”。这样只能给使用者带来更多的不方便。从美学角度考虑，矩形的房间并不理想。

 

五、忌不分主次

 

有些人在装修中不分主次，对于所有空间“一视同仁”。这样装修不仅花费过多，而且往往“事倍功半”。其实整套房间的某些空间的装修可以简洁一些，凭家具和装饰品来点缀空间。

六、忌脱离文化背景

 

照搬画册的装饰手法，往往只能“画虎不成反类犬”，所以切忌脱离文化背景。如果房间里都是西式风格，却摆设了太师椅，就很不谐调。

 

七、忌脱离外部环境

如果您的居室外边十分嘈杂、纷乱，内部装修就要简洁一些；如果房间在阴面，装修是就忌用深颜色。

 

八、忌“无人参与”

 

有些消费者把装修的全过程都交给装饰公司，自己不参与一点意见。这样装修出来的房间没有一点主人爱好和性格的体现。

九、忌盲目攀比

 

有些人在装修时只考虑豪华程度，以致预算超支，结果不能购买与之相配的家具。

 

十、忌追求“一步到位”

目前大部分都希望装修“一步到位”，其实家也在“生长”，装修也要随之做小的调整。例如孩子大了，儿童间的装修和家具就要随之改换。

 

十一、忌生搬硬套

 

所有的装饰手法都有一定的局限性，生搬硬套和硬性拼凑只能给人凌乱的感觉。尤其是在装修之前，有些人喜欢去别人家“取经”，结果自己家的装修风格凌乱，不成体系。