求你们啦！不要再写“空置率”了！你们啥也不懂！

日前，腾讯网发布了一篇《2015年5月全国城市住房市场调查报告》：

报告核心结论显示：目前一线城市住房空置率22%，二线城市24%，三、四线城市26%。业内普遍认为，由于中国区域*习惯与其他国家的不同，空置率30%是中国楼市“警戒线”的合理水平。因此，目前全国住宅市场空置率尚处于安全范围。

下面问题就来了：调查必须有样本与调查方法，下面我们首先看看这两点：

腾讯报告的调查方法是？

报告提及：用腾讯海量的数据用户基础，让所有的网民来参与自己去感受这个空置状态，用入住率来进行调查，每个人在小区都会有一个直观的感受，这部分群体不仅有业主，也有租房客，各种各样的群体。当样本足够大的时候，认为实际是反映了越接近事实的，市场真实的状况。

腾讯报告的调查样本有多少？

有效问卷为468130份，而且分布在196个城市。

下面问题来了：

首先：吐槽，这种调查办法和样本率，是不是准确基本就不用讨论了。用调查问卷来感性的推算出一个数据，居然感受调查出来的空置率数据较后有零有整。以后我们还能不能愉快的统计了！

*我们研究点有意义的！

如何分析空置率：

一：什么叫空置率？

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区。

就是全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母，把待售、待租的住房作为分子，计算出空置率。概念很简单，事实上在中国没法整。

空置率多大算恐怖？

首先，我们必须明确，国内到目前为止，根本无法计算空置率，因为中国属于城市化进程过程中，有大量的新建房屋，其中即使按照可以入住作为标准，也有装修等时间。

国外的因为已经完成城市化，人口数量，与存量住宅基本已经稳定。所以计算空置数据比较容易。

其次：中国的空置率到底多高？

*总理在2015年两会中提及：“中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求”

也就是说，官方认为，空置率数据在全国还属于可控范围内。

第三：空置率如果高，有没有影响？

空置率高，肯定是一个很危险的信号，但需要注意的是，中国的奇葩城镇化发展路径，和中国人的乡土观念。

东方人有乡土观念，所以事实上，现在很多农村或者三四线城市有大量的春节房存在。

也就是，在城镇化过程中，三四线及以下人口，大量进入一二线城市，而过去的祖屋，并不长期居住，大部分可能只有春节等时间才会居住。

另外房地产有明显的*属性，特别是对于东方人来说，从长期看，空置率高，肯定会导致房地产过分*。市场酝酿风险。

但一定程度的空置，事实上，是居民财富的一种储蓄形式，类似于黄金。

中国的商品房空置率指标与外国学者使用的指标虽同名却毫无可比性，而据此得出的结论也就很难具有说服力，偏差在所难免。

中国的住宅到底有多少空置，这似乎成为了一个让公众痛斥炒房者恶行和驳斥中国房地产无泡沫论的强大利器。

结论：

不论是曾经牛逼的西南财经大学发布的全国20%的几千万套空置房，还是腾讯这几天发布的22%的空置率。目的其实很单纯：和伟哥的求你系列一样，都只是为了涨粉。所以他们的数据，你就千万别看了，看了容易掉沟里。