解读统计局8月70城房价：35城涨，同比头次由降转升！

数据特点解读：

统计局8月70城市房价：16个月头次半数上涨！9城市同比上涨，房价同比头次由降转升。

时隔16个月，再次出现半数城市房价上涨，房价同比头次由降转升！

8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为自2014年9月份以来头次转正。

在过去的1年多来，是房地产市场变化*快的时期，从2014年1月份的环比平均上涨0.4%到2014年8月70城市平均跌幅高达1.15%，只经历了7个月，从2014年2月出现个别城市环比价格下调，到2014年5月开始出现东部城市为主的价格下调。再到2014年9月全国70个大中城市中69个城市价格开始下行。

2015年是恢复的一年：1-4月份价格环比跌幅明显收窄，价格下调城市也快速从64个城市减少到48个城市。

*近的4个月5-8月份，房价则出现了平均环比的上涨，涨幅越来越大，8月份价格环比上涨城市已经达到了35个。这也是*近16个月来，头次出现半数城市房价上涨：

*近房地产市场的*主要的特点是：

从平均环比同比数据看，新建商品房住宅指数，8月平均环比为上涨了0.19%，二手房平均环比为上涨0.25，涨幅依然延续。而同比指数跌幅继续收窄。

新建商品住宅价格环比上涨的35个城市中，涨幅比上月扩大的城市有24个；二手住宅价格环比上涨的43个城市中，涨幅比上月扩大的城市有15个。

1、房价涨幅依然持续，而且逐渐出现了，从一些城市开始蔓延到二线城市。从南京等城市看，房价涨幅在加速。

2、过去调整*深的部分城市开始恢复，其中点赞的比如杭州、宁波等城市开始上涨。

3、同比上涨城市数量明显增加，达到了9个，7月份同比上涨只有北京、上海、深圳，到8月份，同比上涨已经有9个城市。

从城市看，主要有一线城市和部分热点二线城市，还有之前跌幅较多的杭州、宁波等。

预计，在今年4季度，将有超过30个城市出现同比上涨！

从城市看，分化愈加明显：

一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大，二线城市同比涨跌互现，三线城市同比仍然全部下降。

北京市场分析

北京房价开始全面同比上涨，其中新建住宅同比上涨1.2%，二手房住宅同比上涨10.9%。

8月北京二手房住宅签约19088套，环比下调11.3%，但依然是年内第2高点。

二手房均价继续明显上涨，8月北京二手房均价达到了3.42万，相比7月份的3.35万上涨了2.1%..北京楼市继续升温，受到利好刺激，销售量继续上扬。北京,8月市场继续高位运行，8月的降息等政策预计对北京市场继续释放影响，金九银十将有明显上行。持续出现的政策，对北京楼市的影响逐渐加强，在“930”“330”以及后续的系列降息影响下，二手市场销售升温，资金开始涌入新房市场后，拉动新房市场的销售量呈现上升的趋势。

8月新建商品房住宅（剔除自住房等）签约套数6000套。这一销售量相比7月份的7412套下调了20%左右，而销售均价为29097元每平米，环比7月份的销售均价27515元每平米上涨5.7%。

北京进入了商品房高端化的事实，过去几年，北京供应的商品房住宅土地少有，2013年4月截止2015年4月，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平米。剔除配建只1350万平米为住宅，且其中有800万平米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地*近两年仅供应了550万平米左右。

折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史销售*差的一年消化。按照目前市场供应比例计算，这部分大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价。

全国市场走势：

8月，核心城市新房销售节奏进一步放缓，环比持续两个月出现下滑，但同比依然增幅明显。二手住宅销售量则是结束了连续5个月的环比走高之势，但同比来看，市场销售仍处高位。整体而言，今年7月、8月市场销售呈现淡季不淡。

房地产市场政策环境在8月持续迎来利好，降准降息后贷款利率再创历史新低，持续多年的“限外令”出现松动，公积金*比例进一步下调。同时，地方政府托市政策也层出不穷。随着全国房地产政策的全面宽松，为“金九银十”再创新高创造了良好的环境。

20家核心房企销售均价从今年4月起，已经连续四个月环比上涨。

城市分化现象不仅在住宅销售市场显现，且已传导到房企拿地环节。8月，一线城市土地供求双双走高；二线城市虽然销售走低但供应上升，后市销售恢复可期；三四线城市则土地供求整体萎靡。值得关注的是，8月上海杨浦区平凉社区一宗地块销售，楼面价达到49236元/平方米，打破今年以来宅地单价纪录。当前，一线城市尤其是京沪两地，但凡出现优质宅地，必将成为房企抢夺的焦点。

8月万科等35家房企已经公布销售业绩，合计35家在8月销售业绩为1369.8亿，这一数据相比7月份的1359.26亿轻微上涨，基本持平。前8月这35家公布销售业绩企业的销售额合计也达到了10086亿，同比涨幅达到了17.7%。但其中分化明显，有6家销售同比下调，29家销售明显上涨。

从企业销售目标看，分化严重，其中完成情况超过60%的只有14家，大部分企业完成在50%左右，在较后4个月，都需要加快销售节奏，否则完成年度目标的可能性较小。

2015年楼市销售分化明显，这影响了很多企业的任务完成。

城市分化现象不仅在住宅销售市场显现，且已传导到房企拿地环节。8月，一线城市土地供求双双走高；二线城市虽然销售走低但供应上升，后市销售恢复可期；三四线城市则土地供求整体萎靡。值得关注的是，8月上海杨浦区平凉社区一宗地块销售，楼面价达到49236元/平方米，打破今年以来宅地单价纪录。当前，一线城市尤其是京沪两地，但凡出现优质宅地，必将成为房企抢夺的焦点。

从2014年初楼市进入调整期来，房地产库存已经持续1年多明显增加，在8月出现了头次明显减少，这种情况下，表面了楼市的较大压力周期接近结束：从2014年9月截止日前的多轮楼市调整政策已经初步见效。市场走出低谷。但需要注意的是，市场分化依然明显。目前的一二线城市，地皇频繁出现，房企积极补充土地。但在三四线城市，库存压力依然在持续增加。

房地产市场依然面临巨大的托底盖帽风险，避免一二线城市房价上涨失控，避免三四线城市楼市跌入深渊。

从数据*值看，房地产销售数据8月相对乐观，虽然低于创造纪录的6月份，但依然超过了5月7月。出现这一情况下的主要原因依然是，一二线城市的拉动。

整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡。从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，依然酝酿崩盘风险。

分城市来看，一线城市*被标杆房企看好。特别是降息后，一二线城市，楼市资金面将明显好转。房价从统计局数据看已经全面上涨。三四线因为库存*值过高，这种情况下，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。

9月市场预测：

9月上半月，市场销售尚未完全发力。中原监测的40个城市数据显示，上周新建住宅销售面积较8月同期上升7%，一线、二线及三四线城市分别上升8%、6%、15%。但与“330新政”以来的市场行情相比，却呈现小幅下滑。上周新建住宅销售面积较近五个月的周均值下降7%，二线城市降幅较大达11%。

新房市场“金九”行情启动缓慢，一方面与月初小长假影响供应节奏有关，另一方面也体现了前期销售火热后的市场所面临的蓄客压力。二手住宅市场表现平静。中原监测的21个城市数据显示，上周二手住宅销售面积较8月同期下降4%，较近五个月的周均值下降10%。虽然“金九”前后的市场政策暖风频吹，但二季度以来的市场经历了前期销售释放之后，为今年的传统旺季再创新高增加了一定难度。

随着全国性房地产政策全面宽松，为“金九银十”再创新高创造了良好的环境，各地持续出现调控刺激政策。房地产市场已经经历多轮政策放宽：8月开始，全国再次出现第五轮房地产政策宽松。在金九银十之前，再次出现一系列救市政策，说明了房地产对整体经济的影响较大。整体市场已经企稳的基础上，再次出现了连续的降息。包括之前认为不会变化的一线城市，政策也出现了再次宽松的趋势。