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限购一周来,数据看通州市场如何了。
从数据上可以看到几点:
1、8月通州新建商品房住宅市场销售量快速萎缩,到目前为止通州新建商品房住宅销售只有644套,相比前两月的1500套以上销售萎缩明显。
2、公寓市场火爆了,截止23日,通州签约公寓达到了538套,是*近一年的较高点,环比上涨超过100%,而且预计销售量还将持续走高。
3、二手房住宅也明显下调,8月二手房截至目前签约套数为1100套,全月在1300套左右,相比7月份接近2000套的销售明显下调,而且预计到9月份通州二手房销售可能在600套左右。
通州限购后,公寓市场有望继续火爆
通州本身市场在前几年上涨较少,通州在2012-2013年,因为之前的爆发上涨后的市场恐慌,导致12年北京房价大涨的时候,并未跟风。
通州作为一个未来集中释放利好的区域,目前的价格上涨预期主要来源于利好刺激,如果限购,会明显影响购房数量,这种情况下,房价再大幅上涨的可能性将明显降低。
通州的利好明确:限购政策未提及公寓等类型物业,这部分市场依然会有一定的价格上涨。
燕郊可能跌停!
通州限购后,燕郊等地市场开始一轮炒作,但官方数据显示,燕郊截止8月20日,年内新增供应住宅套数高达11516套,这一数据是通州市场商品房住宅供应量的14倍。
而全北京2015年来的商品房住宅供应量只有22655套,也就是仅燕郊一地的2015年供应量就相当于全北京的一半,如果叠加北京周围其他区域,环北京供应量远超过北京数倍。
支撑一个区域房价的因素主要有两部分:区域内的供需、未来的利好。
通州市场供需紧张,利好非常多,所以房价上涨预期非常强,也导致了只能限购抑制。
但燕郊这个区域,目前看,之前是上涨完全是炒作。
从区域内的供应看,总量非常大,区域的项目规划非常差,相比通州的项目差距很大。另外从区域的配套和利好看,燕郊也并没有落地的利好出现。所谓地铁等目前并未明确。
首先,燕郊价格的上涨完全依赖对通州楼市的信心,从往年市场看,一旦北京的通州楼市出现观望,燕郊市场就会感冒,而如果通州市场感冒,燕郊基本就开始大规模促销。
配套决定市场健康程度,从目前看,虽然环北京的燕郊等区域,房价相比通州要低,但从配套看,完全无法相比通州郊区。所以在燕郊等区域买房的客户大部分都是*和刚需。这导致市场一旦出现观望,很可能就出现需求锐减。
其次,对于北京目前的各种资源来说,能够落地到周围的有限。通州依然处于待开发阶段。所以能够外溢出的资源可能吸引力有限。未来5年内,通州区域的确有大量的利好落地,但如果限购抑制了房价上涨,燕郊等区域根本无法支撑目前超过1.5万的房价。
第三,目前购买环通州区域的购房者,大部分是*需求,按照过去经验,燕郊对比通州的价格比大约在1:2.5,也就是通州均价3万的情况下,燕郊的价格预期应该在1.3万左右。而现在燕郊的价格已经超过1.6万,这种情况下,如果通州价格平稳,燕郊市场可能会出现大量*者离场。所以这些区域的购房者需要注意政策影响。
第四,通州区域的公寓类等物业因为未限购,而且部分需要可能会从住宅转移到公寓,有望出现一定幅度的价格上涨。
第五,燕郊等区域的市场供应项目品质较低,除了低端自住外,大部分需求都是*,目前燕郊的二手房价格与新房的差距非常大。一旦通州市场销售降温,燕郊区域的价格可能会出现大幅度回落。