诞生新地皇，房价4万，楼面价达4.3万，比《速度与激情》更火爆的肉搏

楼市火爆：数据全面升温

全国主要典型54城市，在上涨4.20-4.26，合计住宅签约套数达到,62256套，环比涨幅达到了12.6%，其中涨幅较高的是一二线城市，合计签约住宅套数达到了10412套，4个一线城市销售量全面上涨，环比涨幅高达11.4%。

在四个一线城市中，北京上周签约2438套，环比上涨12%，上周六日北京共有6个项目入市，分别是泰禾拾景园、旭辉御锦、合生悦上城、恒大领寓、首开常青藤以及首地浣溪谷。其中泰禾拾景园、旭辉御锦以及合生悦上城在开盘当天便实现了日空。

上海签约达到了5256套环比上涨高达18%。

上周也是*近12周，54城市住宅合计签约头次突破了6万套，预计在月末下周还将维持6万套左右的高签约量。

一线城市，土地单价溢价率全面创纪录

4月来，一线城市住宅土地销售楼面价、溢价率均创纪录，平均楼面价达到了15513元每平米，溢价率为62.3%。截止日前，年内一线城市土地供应*，至极目前供应的土地宗数为147宗环比同比均出现*，而供应的土地价格却环比同比明显上涨。

4月27日，再现地皇

4月北京土地市场终于“开闸”，迎来头次拍卖。4月27日下午，北京市土地市场将进行两宗经营性地块的现场拍卖，总价高达88.27亿元。

其中*令人关注的自然是北京市海淀北部地区整体开发中关村永丰产业基地HD-0402-0030地块F1住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）在现场竞拍前就收到了10份竞买报价单。

区域内市场目前中高端商品房售价在5-6万，普通商品房在4万左右，二手房售价在3-4万区间。

地块属性复杂：

1：本次出让宗地将配建建筑面积不少于7500平方米的“公共租赁住房”回购价格为6500每平米。

2：总建筑规模为208702平米。

3：本地块如果出现自住房，自住房的售价为22500元每平米。

4:60511平米为商业综合用途（本部分规范要求起码50%持有经营，且20年后如海淀区政府批准才可以出售）。

5:2100平米为八班幼儿园设施。

6：地块综合容积率为3.2。

楼面价计算：

地块容积率较高

1：本地块居住部分总面积为146091平米，剔除其中的公租房7500平米。

2：公租房及幼儿园设施，直接剔除，回购价6500元每平米，基本覆盖成本。（7500+2100）。

3：本地块商业部分60511平米。，但其中有一半为20年禁售属性，按照一半计算，商业部分按照:40340平米计算楼面价。

4：自住房部分成本按照6000元每平米计算，60500平米。

5：较后剩余商品房住宅78091平米。

平均楼面价3.9万，住宅部分楼面价高达4.3万。

楼面价接近或者超过房价已经成为一线城市土地市场的新常态

房企拿地全面回归一线城市。拿地节奏可以看出企业对市场的判断，从年内20大房企在土地市场的表现看，可以得出结论，从9月单月开始，大部分企业已经再次出现在土地市场

目前三四线整体趋势已经明确，颓势难以扭转，预计后市一二线城市拿地竞争将更加剧烈。房企扎堆一二线城市，在推高地价的同时，也在明显制造一个未来豪宅林立的预期，竞争将越来越激烈。相比三四线已经可以看到的风险，一二线市场的风险要低很多。

一二线市场也逐渐可能出现分化。 部分房企对一线城市的住宅地块，再次出现明显的争夺现象。

5月份一二线土地市场将可能出现集中土地出让，对于市场来说，很可能出现部分地皇影响购房者入市。