数据说话：112组数据揭露北京四月房价真相

犹记得2009年上半年、2012年上半年，房价在从降到涨的时候，大家都经历过各路专家的口喷舌战，继续的喊*，一个很简单的规律，在房价真上涨了3个月以后，媒体上的报道才会转移到谈房价涨多少上。

比如，官方的数据显示：2012年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况：与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有43个，持平的城市有21个，上涨的城市有6个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

2015年3月份与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有50个，上涨的城市有12个，持平的城市有8个

传统媒体时代，有政治宣传任务，自然保守是有道理的，但到了自媒体时代，其实很多分析市场的人士，完全可以和股市分析师一样，解剖自己*房产的得失，如果自己都买了，当然是看涨，另外，如果你自己都看跌？你为什么不卖？

伟哥在2013年8月开始一直到2014年8月是明显看跌的，这个业内同行都知道。而到了2015年，特别是北京，自然不用说，涨的已经很明显，所以3月初在通州的一个论坛上，与合生地产的刘云岐总打个赌，4月的房价肯定是上涨的，而且涨幅肯定会超过1%，二手房涨幅会更多。

5月18日统计局发布70大城市房价数据的时候，大家会看到北京的房价涨幅会更大。

下面到了验证的时候了：自然还是数据说话，数据包含销售量、销售价格：

一，看看二手房销售量：网签4月前22天突破1万套。

从销售量看2014年同期二手房签约4974套，环比同比均明显上涨。从4月下半月开始，二手房工作日签约已经都在700套以上，这种情况是2014年来的较高点，

价格：自然是涨的，我的统计是4月二手房房价31210环比3月同期的30710是上涨1.6%。

当然：二手房价格涨幅不透明，但现在买房的人都知道自己要买的房子涨了多少（卖房的永远认为自己卖的便宜）

二，下面回答第2个问题，专家说了，二手房不代表市场，或者说不完全代表市场。

看看新建住宅市场数据

销售量价均有抬升的趋势，特别是销售量，通州等区域均在明显升温。

三，下面回答第三个问题，专家又说了，新建住宅数据鱼龙混杂。

40个核心城市数据显示，上周新建住宅销售面积环比上升12%，一线、二线及三四线城市增幅分别为24%、10%、6%。除贵阳、惠州等个别城市降幅超过一成之外，上周监测城市的销售量基本都呈现出平稳增长的态势。如果说新房市场销售量与房企推盘节奏控制密切关联，那么二手房市场则更为及时地体现了当前市场的热度。21个核心城市数据显示，上周二手住宅销售面积环比上升54%，且所有监测城市全线上升。从单周二手房销售量来看，仅次于2013年3月个税末班车效应的销售井喷阶段，成为又一个历史性的销售高位。

四，下面回答第四个问题，专家还还说了，房价涨不起来，北京库存太多。

你知道北京到底有多少商品房住宅库存？只有6万套，而且其中很多现房是开发商无法销售的。实际可以销售的只有4-5万套。

2015年年内，北京商品房期房住宅供给合计21期8035套，明显低于2014年同期的13997套，特别供应跌幅高达42.6%.

而在2015年截止日前供应的期房住宅中，还有6期为自住房，合计套数高达3627套，剔除这部分，北京2015年截止4月20日，供应的纯商品房住宅套数仅为4911套。这一供给量创造了历史较低记录！

五，下面回答第五个问题，专家还说了就算涨，也是高端涨，高端哭了。

专家又说了，2015年是因为盘古大观销售太多。那么我们剔除这个数字影响。2015年10万+市场的销售数据非常恐怖超过之前5年总和，当然，这其中是有盘古大观集中销售96套对数据的影响，剔除这一数据影响，2015年截止日前，销售套数也达到了20套，全年超过50套将成为历史较高的豪宅销售年度。

2015年北京预期上涨能够销售的10万+的项目接近15个，再加上目前已经在10万以上销售的存量老项目大约10个左右：

万柳书院、香河园3号、首开琅樾、中粮瑞府、北京壹号院、保利东坝、恒大华府、佳兆业广场、东山墅、骏豪核心公园广场、龙湖西宸原著、远洋刘娘府项目、泰禾西局项目、北平府。

1，整体北京预计在2015年待售的顶豪住宅套数超过1000套。虽然对于豪宅项目来说，正常的销售周期都起码在5-8年以上，但在目前这种情况下，豪宅市场的分化将非常严重。

2，北京商品房住宅的市场已经进入高端化，与香港类似，目前在售物业中低端占比非常少，北京从2015年开始，也非常明显的以为自住房的供应挤占普通住宅市场，导致未来高端化将成为趋势，当然，这种高端化的价格，与过去的住宅产品并不一致

3，传统的豪宅区域观念在变化，在过去思维中只有长安街是豪宅，但随着土地供应的减少，过去的二手房豪宅从设施面积上又不匹配现在高端需求的要求，这种情况下西局、东坝、农展馆这类城区地块屡创新高，要求企业在高端产品上创新，所以，目前高端市场外移并不能简单的视同房价的上涨，未来市场的划分会逐渐差别化。

过去的高端大部分是*属性，但现在的高端大部分具备了第1居所的功能。

4，政策对高端有利，未来北京限购虽然会延续，但对于改善需求来说，二手房的升温包括未来对工作居住证等政策的调整，对于北京高端市场来说，政策利好会越来越增加。

六，专家还要说，政策不支持涨！我们继续看数据

2013年4月截止2015年4月，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平米。

在这2046万平米中，只有1350万平米为住宅用地，而且其中有800万平米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地*近两年仅供应了550万平米左右。

折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史销售*差的一年消化。

七，专家较后一个疑问。房子不会都涨，买什么？

2010年曾经*疯狂的通州区域，对于2万多的刚需项目来说，恰好是*值得考虑的区域，这一区域在2012-2013年的涨幅较低，从目前市场看，性价比反而成为同类产品中较高的区域。相比大兴、房山，本区域目前的市场热度也较高。