欧阳捷：决定2017年房地产走势的15个问题！

  1Q

  特朗普从黑天鹅变成灰天鹅，对中美房地产是好是坏？

  1A

  可能是“白天鹅”。

  理由：我们说过，经济越不好、房地产越好。中国不用说了，在美国、英国、澳大利亚、俄罗斯、加拿大等国，房地产也都是稳定经济的定海神器，虽然这两年也有中国人海外置业的贡献。

  特朗普宣称的对美国白人文化传统的保护政策，包括排斥移民、贸易保护、汇率指控等，对中国出口显然会产生重大负面影响。排斥非法移民会改善美国安全环境，减税对中产阶级更加利好，废除奥巴马医保法案更减轻了中产阶级的负担，显然会有利于美国房地产。

  中国因美国和欧盟的贸易保护转而将更加依赖国内*和消费，房地产一头连着*，一头连着消费，无疑还是稳压器。在核心“促进房地产市场平稳健康发展”精神指导下，供给侧改革也会转向增加大城市的住宅用地有效供给，显然这又是房地产的机会了。

  2Q

  房地产泡沫是否存在？

  2A

  显而易见，热点城市已出现泡沫，但泡沫只存在于20多个热点城市。

  理由：核心提出抑制资产泡沫，对于热点城市来说，调控虽然迟来但仍然必要，房价上涨速度已远远超过收入的增长，导致*投机盛行。

  一二线城市就不说了，不超过20个，三四线只有惠州、太仓、中山、舟山、固安、香河、沧州、芜湖等8个城市的房价平均涨幅超过49%，较低31%（所有未标明数据来源的数据均来自于中国指数研究院数据库）。

  但是，非热点城市不存在明显泡沫，这些城市包括20个二线城市，其今年10月的房价同比涨幅平均9.5%。除了上述城市，其它三四线城市的房价涨幅都不超过20%，超过10%的也仅有10多个。还有25个三四线城市的房价同比涨幅低于10%、平均为4.8%，12个三四线城市的房价同比平均负增长7.5 %。

  比楼市泡沫更大的泡沫是地市的泡沫，目前有的城市新推出地块楼面价上涨过快，溢价率偏高，值得拿地房企警惕。

  3Q

  楼市调控还会继续加力吗？

  3A

  范围基本不会扩大，力度基本不会强化。

  理由：现在我们已经重新回到政策主导而非市场配置资源为主导的时代，现在是“更好地发挥政府作用”的时候。在我们不能或不愿加大热点城市土地供应和住房供应的时候，调控就顺理成章。

  目前调控已经初步见效，热点城市的房价环比“如愿”下降，地皇潮明显减退。

  但是，如果有新的城市房价上涨过快，冒出来一个就会按住一个，住建部一定会约谈，被约谈城市一定会调控。

  如果现有调控城市房价继续快速上涨，或者地皇依然频现甚至地价高企，调控力度将会升级。

  对于房企来说，不能为了拿地而抢地，抢地之后的高地价地块很可能遭遇调控或者调控升级。

  4Q

  楼市调控会延续多久？

  4A

  会延续18个月，到2018年3月。

  理由：调控既出，不会很快改变。明年3月份两会之前，热点城市调控不可能很快退出。明年11月至“十九大”之前，各地政府领导班子或在调整之中或是刚刚就位，必须保持宏观经济和政治稳定，包括房地产都不会有很大的调整动作，调控也不会退出。后年3月两会，新一届政府将发布新的施政纲领和发展目标，各地政府才会逐步启动经济发展，被压抑许久的房地产调控政策才有可能逐步退出，而且还是要在供求基本平衡、房价基本稳定的前提下。

  5Q

  热点调控城市今年的市场还会增长吗？

  *

  增长还会有，但不要太指望。

  理由：今年调控的18个热点一二线城市1-10月的商品住宅销售额已达3万亿元，比去年同期的2.049亿元增长47.5%。假设今年后2个月零增长，今年全年也可以增长36.5%。

  但零增长的可能性几乎没有，因为即使10月启动并加码调控，只有上海、武汉、苏州、厦门、济南当月销售额比去年有所减少，其它城市依然是增长的，这18个热点城市合计销售额依然增长了12.2%，预计全年18个城市整体上仍会增长38%左右。

  6Q

  今年商品房销售额会达到多少？

  6A

  11万亿元，比去年的8.7万亿元提高两个级别。

  理由：1-9月商品房销售额已经达到8万亿元。参照去年后3个月的销售额3.05万亿元，即使零增长，也要达到11万亿元。更何况，今年1-9月销售额同比达到41.3%，按照后3个月销售3.2万亿元，同比增速下滑至28.6%，也是基本合理的。

  7Q

  大房企年底还会冲业绩吗？

  7A

  肯定。

  理由：今年1-10月，全国商品房销售额同比大致增长40 %，40强房企同比增长68.5%（数据来源：亿翰中国），我们新城控股同比增长126 %，目前暂列全国前15位。

  我们一直强调：有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权！百强房企比以往更加重视排行榜，20强房企的排位竞争也更加激烈，目前，排名第20强房企销售额在517亿元，到年底，20强俱乐部较低门槛大概会在650亿元以上，30强房企的较低门槛也会在400亿元。

  8Q

  明年热点城市会不会无房可售？

  8A

  如果不增加住宅用地供应，明年将真的无“房”可售。

  理由：典型热点城市的可售房源、在建房源、土地供应都跟不上需求，显示现在和未来供求依然失衡。

  典型热点城市的批准上市套数均少于销售套数，意味着当前的可售余量越来越少。

  而近两年新开工面积又持续低于销售面积，就意味着明年的供应很可能也是不能满足需求的，除非进一步压制需求。

  热点城市土地购置面积（包括房企购置的商业等非住宅用地）折算的可建面积（容积率2）也持续低于销售面积，就意味着后年的供应也不可能保证，对于房价的影响是可想而知的。

  9Q

  明年热点城市住宅用地供应会增加吗？

  9A

  有可能，但不是全部。

  理由：按照国务院《推动1亿非户籍人口在城市*方案》要求，省会及以下城市将“全面放宽农业转移人口*条件，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城*”，“全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员的*限制”，这对于热点的省会城市将是一个机会，因为会有更多的人获得在省会城市*并购房的资格，相信住宅用地供应将会按照“人地挂钩”的原则适度增加。

  但京沪深很难增加，北京要贯彻落实京津冀一体化，不会在京津冀一体化规划布局完成之前明显放松土地供应，即使完成，也会基于控制人口规模的逻辑严控住宅用地供应。上海宣布“减量化供地”，2020年后将无新增建设用地包括住宅。深圳*早进入城市更新，也几乎无地可供。

  10Q

  明年还会量跌价跌吗？

  10A

  热点城市量稳、价稳，非热点城市量稳、价稳。

  理由：如果热点城市住宅用地供应能够落实，住房供应和销售将会提升，市场信心依然很足，房价当然也会稳定。

  而非热点城市在去库存尚未结束的情况下，还需要继续促进房地产市场平稳，整体而言，变化不大。

  我们也做了一个全国商品房销售前景预测，即便是今年底销售增速从1-9月的41.3%下滑到年底的28.5%，继而在明年继续下滑至10%以下（去年下半年基数明显提高），明年全年依然可以摆脱负增长可能性，甚至销售额依然会再创新的历史高峰，达到12万亿元级的平台高度。2018年，销售增速会随着人们对新一届政府的期待而回升。

  11Q

  金融收窄对房企资金链有多大影响？

  11A

  大房企无虞，小房企堪忧。

  理由：在核心政治局发出“抑制资产泡沫”的警告后，下半年M2已经收窄，今年1-9月M2增量仅为12.4万亿元，而去年1-7月就达到12.45万亿元，今年全年M2增量预计与去年基本持平，大约在16万亿元，也就意味着增速只有12%左右。

  房企现金流能撑多久？这永远是市场*热议的话题。可以肯定的是，今年大房企手握大把现金，即使明年销售减速，销售额与今年持平，明年全年都不会“缺钱”（其实所有的政府、企业和个人都是永远缺钱的）。

  前年，工商银行总行战略*部的张总说，他们只做百强房企的贷款，其它房企只收不贷；去年初，碰到基金公司老总，他们也只做百强了；今年到西安，碰到一位玻璃胶供应商，他们70%的合作伙伴是50强房企。市场集中度越来越高，小房企的生存环境越来越差，越来越失去购房人、金融机构、供应商和政府的关注，现金流是支撑不了多久的。

  12Q

  明年大房企干什么？

  12A

  拿地、并购、加速奔跑。

  理由：热点城市房企今年提前放假了，因为无房可售或者无价可守。上市公司虽然需要业绩，但其实今年的销售业绩已经很好，利润指标却不同步，提升利润是热点城市房企的KPI。因此，有保有压、因城施策是全国布局房企的少有策略选择。

  在手持大把现金的时候，房企拿地又是*困扰房企发展的难题，三四线城市不能大举布局，一二线城市土地少有，抢夺一二线城市的项目并购成为继续抢占市场份额和排行榜的较好捷径，一二线城市已成为房企角力的主战场。

  13Q

  明年小房企怎么过？

  13A

  不要多想了，退出地产江湖，越早越好。

  理由：今年1-10月，百强房企销售额合计已经达到41955亿元（数据来源：亿翰中国），市场份额大致占到46%，而去年底还仅为3.2万亿元、占比36.7 %，明年上半年百强房企的市场份额将超过50%，而且还会继续保持高于行业平均值的增长速度。如果再加上101-200位房企的销售额，明年200家房企的市场份额或将达到60%。而且政府也在鼓励房企做大做强，市场规范也只有利于大企业，中小房企的活路真的不多了。

  非热点城市小房企卖地、卖项目、卖股份、卖公司的较好时机已经在2013年错过了，未来只有逐步退出地产江湖，卖掉国内的所有，转去海外买房、买地已经成为不少中小房企的选择了。

  留给热点城市小房企退出地产江湖的时间也不多了，今年“十一”之前，有些热点城市的小房企还借着地皇频现、坐地起价、多次反悔，现在已经很难再抬价了，莫若赶紧出局，或许未来很难再有溢价的机会了。

  14Q

  房地产职业人感到危机了吗？

  14A

  没有感到危机的人，恰恰面临着巨大的危机。

  理由：房地产行业正面临着外面的人跨界进来，里面的人出去再也回不来，唯有“降维”。

  房地产行业的市场集中度越来越高，企业数量将越来越少，劳动用工越来越省，劳动生产率越来越高。在市场增长天花板越来越逼近的时候，大房企越发需要引进跨界的人才，开阔跨界的视野，拓展跨界的业务，包括金融保险、*管控、资产管理、艺术设计、消费零售、网络技术等行业人才，一方面拓展规模发展领域，另一方面提升存量资产价值。

  房地产行业将不再是单一的房地产资源整合者，而从房地产行业出去的人都很难再适应未来房地产行业的新趋势，包括那些大房企和中小房企的高管们，要么逐渐失去其行业地位，要么只有降维转行、变成供应链中的“高维”管理者。

  15Q

  电商还能玩多久？

  1*

  很难长久了。

  理由：广告不能乱做了，客户不能导流了，电商导流模式必须发生根本性变革。玩电商的都是大中介，虽然电商损失了，但中介市场规范了，小中介更难竞争了，也可谓大中介的“得之东隅、失之桑榆”吧。