周三企业说 | 北京土地拍出全自持解决不了房价问题

  近期，北京销售了4宗住宅100%自持地块，万科独中“两元”，比较引人注目的是万科透露将通过“筹凑”的模式开发及运营。

  当然，我对这个模式并不看好。首先，从商业角度来说，这个方案行不通，成本较高，两宗地块楼板价均达3.6万元/平米，而且产权和股权无法分割；其次，从法律角度来说，也会有障碍，2016年房地产筹凑多次被监管部门叫停，这条路好像也走不通。不仅对万科这次筹凑，对房地产当中的各种筹凑，我都不看好。

  不过，*不是讲筹凑，而是谈北京这次土拍试点的效果。众多周知，10月初开始调控的*重要原因是热点城市房价上涨太快，因此，控制房价应该是这轮调控当中所要做的主要工作，目前各城市普遍采用的限购、限贷政策，都是对需求端产生影响，通过抑制需求来平抑高企的房价。而这次北京想从供应端试点来解决房价、地价问题，但显然并没有达到预期效果。

  第1，每出让一幅自持地块就减少可供销售项目的上市。万科获取的两宗地块并非本身自持，而是经过“限房价、竞地价”过程后，转入自持比例的竞拍，本来出让时是一个可销售的项目，较后因为条件设置的原因，变成自持项目，造成了供应的不足。包括北京在内的热点城市，房价上升较大的原因之一就是供不应求，在这种情形下还将少有土地拿来作自持，对供求关系的改善产生负面作用。

  第2，由于实施“限房价、竞地价”出让方式，造成整体成本高企。如万科拿下的京土整储挂(海）[2016]018号地块，为纯住宅性质，楼板价达到3.6万元/平米，假如以一套房源40平米计算，考虑到4000元/平米左右设计建安费用、2000元/平米左右精装修费用，合计成本有4.5万元/平米，单套房源总成本在180万元，按照年度5%*，一套房子的租金得需要7500元/月。所以，想通过以租赁来平抑房价实际也没有达到，除非开发企业想做善事，准备贴钱，但靠开发商贴钱来抑制房价也是不现实的。

  第三，租赁市场靠新增开发项目补充是杯水车薪。北京、上海的租赁市场都是数以百万套的容量，按*北京的做法，一年也供应不了多少套，对租赁市场来说基本可以忽略不计。目前真的要增加租赁套数的话，还是需要从存量房入手，一方面是希望老百姓多余的物业通过各种配套政策投入市场，一方面空置的商业、办公、工业用房等转化功能，做长租公寓推入市场（已有不少企业在做），这才是应该扶持和推动的方向，而不是用已经很少有的新增供地去推动租赁市场。

  北京政府这次土地拍卖搞的试点应该对抑制房价、地价都没有起到作用。实际上，*需要的是房地产相关主管部门共同出台一些长短期结合的调控政策，从供求两端分别着手，才能适度平抑当前快速攀升的房价。