泰禾上龙湖下，昌平无战事

北京，高地价之下，有进有退。

1月29日泰禾集团发布公告称，已经签订合作意向协议，收购北京昌基鸿业房地产开发有限公司80%股份，获得北京市昌平区南邵0303-07地块的开发权。

该地块在去年10月23日由龙湖置业、深圳平嘉*、北京昌基置业三家企业联合体获得，在合资公司昌基鸿业房地产开发股权中，龙湖置业持股 34%、平嘉*持股 65%，昌基置业持股 1%。

泰禾在公告中透露，龙湖置业和深圳平嘉*在2015 年 12 月已分别向昌基置业出具承诺函，承诺退出昌平区南邵0303-07地块的开发建设。交易完成之后，龙湖、平安将完全退出昌平区南邵0303-07地块的开发，泰禾持有北京昌基鸿业房地产开发有限公司80%股份，北京昌基置业有限公司持有昌基鸿业房地产的股份从1%上升到20%（从龙湖受让19%股份）。企业登记资料显示，北京昌基置业是北京昌平科技园发展有限公司(国有独资)全资子公司，是南邵0303-07地块的一级开发商。

但记者多方询问得知，泰禾集团并未直接和龙湖、平安签署股权转让协议。12月份龙湖、平安分别向昌基置业出具了退出开发承诺函，在1月份泰禾与北京昌基置业有限公司签署《项目合作开发意向协议》的时候，“这块地已经不属于龙湖了”。

但是在泰禾公告中，泰禾需要从龙湖受让其所持项目公司 15%的股权，从平嘉*受让其所持项目公司 65%的股权。目前各方并未正式公布有这一协议存在。

接近此桩交易的业内人士告诉记者，当时龙湖联合体的拿地价格约为2.6万元/平米，价格已经超出了龙湖集团的授权，并且地块内剩余的可售商品住宅面积太小，很难产生品牌溢价，所以选择退出。

在拿地后不久，市场曾传闻龙湖将退出开发联合体。龙湖官方的回应是：一切按照合同约定处理。由于开发成本上升较快，北京土地市场上拼杀的企业多选择联合拿地。按照行业惯例，联合体拿地之后出现的各种意外情况，其中的某家企业可以根据事先约定的条款选择退出。

在龙湖内部分别有两个部门可以对拿地开发做出决策，分别是“投委会”和*发展核心，这两个部门会有数个指标来对拿地进行把控，一旦超出预期，他们可以叫停竞拍或者决定退出开发联合体。

知情人士称，龙湖在南邵0303-07地块销售之后就向联合体表达了退出意向，并且此后并未再支付土地出让金，也可以说这块并不属于龙湖。

泰禾内部人士告诉记者，泰禾平价受让了北京昌基鸿业房地产开发有限公司的股权。这意味着泰禾的实际收购价格是800万元（80%项目公司股权），以及14.25亿元地价款的80%（11.4亿元），合计11.48亿元。

此外，泰禾还需要向昌基提供2.9亿元借款，用来偿还项目公司及北京昌平科技园发展有限公司向项目公司提供的股东借款（该笔股东借款用于偿还龙湖置业、平嘉*为项目公司提供的股东借款）。

泰禾方面对本次交易比较乐观。泰禾内部人士表示，获得南邵0303-07地块之后，加上泰禾集团在同*拿到的南邵镇0303-54地块（销售价27.75亿元），两幅地块总建面达到32万平方米，其中有约8万平米的住宅会被回购，“这部分相当于已经卖出去了”，将极大缓解资金压力。

回购部分中包含4.56万平米的人才公租房和4.9万平米的限价商品房，这部分将会产生数亿元的资金流。

在约32万平米的项目中，有约12万平米住宅产品，6万多平米商业。泰禾表示，上述两宗地块相邻，“将秉承其打造高品质与差异化产品的战略，打造高端精品住宅；在商业地块上，泰禾将打造其在北京的头个泰禾广场。”

“肯定会有溢价，不然我们不做”，前述泰禾内部人士表示。