海南楼市火爆下的隐忧

某友三亚工作多年，前段时间在当地某医院体检，发现是肺癌晚期。咋回事儿？

一件真事儿：某友在三亚工作多年，前段时间在三亚某医院体检，发现是肺癌晚期。临此巨变，家庭生活职业发展全部打乱。各种想不通，不是说三亚空气好吗，怎么肺部也会出问题？安排好家事工作，托人到北京找专家诊治，复查结果：肺炎！无它！

朋友长叹：海南确实不缺好的空气与环境，缺的是高水平的生活服务设施与人才！

自去年以来，海南楼市在经历了长达六年的萧条退潮后，开始复苏。尤其在今年春节前后，量价齐升，销售火爆。各个售楼处买房客户熙熙攘攘。开发商显然没有预料到会出现如此疯狂的局面，按照往年销量准备的房源很快被*一空，以至于一房难求。

与往年春节旺季不同的是，不仅是三亚海口和陵水这些主要市场进入销售，过去不温不火的文昌、儋州、乐东、万宁、博鳌等市县也涌动着购房大军。销量快速增长的同时，价格也明显上涨，三亚房价在几个月内普遍上涨30%以上，部分楼盘涨幅超过50%。

楼市的回暖引起了国家领导高层的注意。2月底，国务院领导就海南楼市价格上涨过快做出批示，住建部召开了专项会议。很快，海南省和三亚、海口市相继出台了相关调控政策。与内地楼市不同的是，海南房地产市场高度依赖内地客户，同样的限购政策对海南楼市的影响会更加明显。

海南楼市已经历多轮跌宕起伏。1994年的调控，让海南房地产市场遭遇长达十五年的萎靡不振，增速缓慢。2010年的国际旅游岛政策令海南房地产一飞冲天，但很快又摔落下来，五年间房价不断下跌，2016年与2010年的高点相比，价格几乎腰斩。

海南楼市这一轮的量价回升是什么原因导致的？会不会在新的政策调控下重蹈覆辙？我的看法是不会。

因为这次海南房地产市场的升温原因与以往大不不同。如果说1993年和2010年的两次楼市泡沫是由于政策拉动，短期刺激作用明显，但缺乏持续发展动力。这次的楼市复苏大致有以下几个原因：

1、国民人均收入和人均GDP水平达到了休闲度假需求高速增长期。过去的旅游方式主要是观光游览和购物，现在更多的是休闲度假养生。

2、老龄化人口比重提高带来的退休养老需求。而有长寿之乡美誉的海南，温暖的气候对老人的吸引力无疑数一数二。

3、北方乃至全国的空气污染带来的对健康的需求。过去到海南买房更多是少数人的享受型需求，现在某种程度上逐步成为大众的刚需。

4、一二线城市房价与海南房价，与2010年相比性价比提高。现在很难想象，2010年北京的房价与三亚大致持平。近年来，一二线城市房价的上涨与海南楼市多年的萧条形成明显反差。

5、货币总量与2010年相比倍增，居民购买力大大增加。

6、一二线城市的全面限购导致的购买力分流。

7、外汇市场管制措施减少资金外流而增加的内部*需求。

8、海南经过多年发展，过去影响生活品质的短板逐级完善，低下的服务水平有了改善，配套设施和管理能力都有明显提高。

由此可见，海南这一轮的楼市升温与之前两轮不同。过去，主要是受政策影响，行政干预色彩浓厚，投机炒房占比较高，很难持续下去。这次主要是各种市场因素的综合作用，有真实市场需求支撑。同时，经历多年市场冷遇之后，主要还是恢复性增长，还未达到六七年前的房价高点，泡沫成分目前还很小，所以也更可持续。

虽然如此，但就怕楼市在短期爆发的需求刺激下头脑发热，透支了未来稳步增长的空间。房价在短期内*，之后在政策强力打压下再次*，又开始一次轮回。

如文首的例子来看，就现在的海南房地产和旅游服务市场而言，其应对措施并未完全做好准备，配套设施和服务水平都远远不足，这种情况下的*必然蕴含风险。

热潮中头脑要冷静，或许机会在于这些缺失中，而不是蜂拥追逐热点。海南楼市稳定发展的长效机制，功夫在诗外。