2016财报速评9：中海地产：公司进入*危险的时候，牢记“湘江之战”

中国海外发展有限公司2016年业绩发布会现场问答实录+地产大哥点评：

现场提问：去年中海的销售已经超过2100亿，今年为什么定的也只是2100亿这么保守的目标，是不是对市场有一些看法或者意见才定这么保守的目标？肖肖上任之后，公司在策略上会有什么改变？公司想保持30%以上毛利率，到2020年达成4000亿的销售目标，将以什么样的方式达到？

肖肖：

今年已经2100亿了，为什么还定2100亿的目标，这个得分几个角度来看。

第1，我们的在手资源计算是3500亿，但是这个历年销售会分布在2—3年的时间，要看市场的情况。

第2，我们确实看到现在的市场环境，市场仍是处在调整之中，这样一个环境下，我们觉得目标还是先定得保守一点。

相信你们都习惯了，中海每年都这样定数据，到年中再看看，再调整一下。大致是这几个原因，这并不表示我们今年就是这个数，还是会看市场的变化。

毛利率的问题，今年中海的毛利率是在26%左右，如果剔除中信的影响，还剩下29%，预计在今后的几年时间，毛利还是会在30%或多一点这样一个水平。

至于4000亿是中海在2020年的目标，怎么实现，当然第1条，我们吸纳土地。今年中海土地市场的资本开支计划是1000亿，对应的是1600万平米。另外不单单是公开市场去获取土地，还会从不同的方式，包括并购、改造、一级开发等方法来获取土地。

地产大哥点评：

这才是中海内斗后较大的隐患，土储告急！重要的事，说三遍！

没有面粉，哪来面包?中海的确到了*危险的时候。

所以，中海在土地市场开出巨额支票——1000亿，还不包括其它的拿地手段。

政策多变之秋，揣着千亿去买地，太危险，但中海不得不这么做，肖肖主席难呀。

这个时候，就不要谈什么毛利率了，这块遮羞布趁早扔到珠江吧。

现场提问： 今年以来中资在香港拿地也是非常疯狂，中海未来在香港的部署是怎样？是不是觉得现在香港的地价已经太贵了？

肖肖：

香港是开放市场，各家有各家算帐的方法，对市场的理解都不太一样。我们在香港发展的时间比较长，对这里的情况比较了解，是按照我们自己的算帐方法。

至于说部署，中海会继续在香港市场*，包括澳门，我们也在寻找机会。当然要算帐，就是我们一贯的买地策略。当然中海不会放弃香港市场，还是希望在过去的基础上能够继续再做大，毕竟公司在这里有相当的经验。

地产大哥点评：

在香港合伙做买卖，优选自然是中海。人家根在大陆，生在香港。

颜建国：

其实我们肖主席几十年都在中海，我也是中海的老兵，我们的血液、基因里面，都是属于中海的，我想未来大的改变是不太会有的，传统都会继承。

包括刚才提到的2020年的目标，希望能够达到4000亿，毛利率希望保持30%，这些目标我们会继续继承下来，而且努力去实现。包括未来也会始终坚持规模与效益的平衡，机会与风险的平衡，中海会继续坚持稳健有质量的发展经营策略。

当然，这个世界在改变，很多东西也必须要改变，适应变的世界较好也是相应做一些变化，所以我们对市场规划*近也做了一些修订，会对应目前变化的环境、变化的状态做出一些相应的调整。

比如说*方面，公开市场上，现在在一线城市拿地会越来越困难，所以中海也会联合拿地。另外也会适当参与棚改以及一二级联动。

另外还有很多组织架构的优化，使得我们的效率更高，效果更好。因为规模在迅速扩大，如利用信息化的手段，把很多管理的优势变成标准化的动作，实现扁平化的管理，给中海的运营带来更多的效率的提高。

地产大哥点评：

土储告急，套用国歌的一句歌词，中海到了*危险的时候。中海不得不变，也是必须变。

怎么变?就是不顾一切、不择手段拿地。

拿地是颜建国较大的政治任务，这个时候，就不要再强调管控了。

核心红过乌江，搬家式战略转移，机关负担过重，行动迟缓，1934年中共核心凌晨，在两个*内连续发出两份急电，电文强调，“不为胜利者，即为战败者”。

此时的中海，同样是“不为胜利者，即为战败者”，必须放权搏命。

现场提问：从2016年11月下旬开始，中海在公开市场上拿地非常猛烈，跟之前一贯的作风不是太相似，公司的拿地策略是否有发生转变？

肖肖：

2016年中海在公开市场拿地一共是900多万平方米，第四季度如果以平均速度算是多了一点，但是从我们策略上没有改变。大家知道在这个市场上总是有一个判断的问题，在我们觉得适当的时候，就会投入买地的资源和行动。所以策略上没有变化，可能是巧合。

地产大哥点评：

拿地凶猛，不是中海的风格，实属无奈。

中海打赢“湘江之战”，必须要扔掉毛利润的思想包袱，换取自己的生存空间和喘息之机。

其它的，啥也不用说了。

现场提问：集团多年以来在利润上都有20%的增长，去年好像达不到这个增长，未来是否不会再继续维持这样的增长？集团目前的土地储备已经增加一倍多到5000多万平，但销售目标还是保持2100亿左右，是不是有什么部署去释放这么多增加的土地？

肖肖：

2016年我们的增长是6%多一点，其中一个减少的原因是关于会计记账、重列法的问题。简单讲就是因为中信项目并进来，把2015年的利润做高了，2016年有亏损，这样一合并，就把我们的利润并少了。如果撇除这部分，中海的利润是增长14%。

对中海这样一个利润接近400亿的企业来说，要永远保持20%的增长，恐怕不大现实。

未来，中海将保持利润总额的持续增长，这是我们的目标。

关于销售规模，我们从来不去比规模，现在更不比规模。还是这句话，中海**终的目标是追求利润总额的持续增长，当然与之相适应，规模也要增长，否则那是空的。

所以你看到中海一个是去年土地市场上并购中信，另一个就是从去年到今年年初接近3个月时间，在土地市场持续买地，包括今年的开支计划。我们追求规模的增长，目标是为了利润总额的增长。

地产大哥点评：

2016有亏损是什么意思?利润可以盈余调控嘛。

当然，这个账要算在郝建民身上。这个不是会计记账的事，是公司政治斗争的事。

肖肖说，不去拼规模，更不去比规模，要追求利润总额的增长。这个话很矛盾。

一方面凶猛拿地，地价贵，利润自然会摊薄。如果没有规模，又控制不了土地成本，利润总额怎么上去?肖肖主席莫非大玩中海魔术秀?完全是莫名其妙。

你以为追求规模的企业，就不追求利润吗?真把万科、恒大、碧桂园当成傻瓜?

从这些话里，地产大哥感觉到，中海高层已经语无伦次，自乱阵脚。

现场提问：刚才提到公司今年在策略，或者组织构架上有一些调整，能不能更具体一点？

颜建国：

我们对公司的战略目标，拿地方式，管控的模式，方方面面都在进行各种优化。现在基本上各种动作都在研讨过程当中，在未来我们会逐步实现。

地产大哥点评：

优化是什么意思?

放权还是收权?

还不抓紧“撸起袖子加油干”?

现场提问：关于目前政府的调控，中海有没有过担忧？

肖肖：

调控一直都有，这十几年都在调，未来还会继续调，我相信全世界都在调，一个国家的房屋确实关系到方方面面，我们都习惯了，会在调控中去做生意。

地产大哥点评：

调控年年有，各家不一样。

中海当年在香港做生意，就是在危机中成长起来。

中海当下更需要二次创业精神。

现场提问：中海会搞项目跟投吗？

肖肖：

跟投我们不搞。

地产大哥点评：

跟投不搞，激励怎么搞?

总得搞一样。

一样不搞，*人才会不会流失掉?

怎么解决这个问题?请肖肖回答这个问题。

现场提问：过去四个月公司增加了不少的买地，未来怎么去平衡毛利率、周转和规模之间的关系？

肖肖：

中海一直是追求利润和股东*的可持续增长。当然，面对新的形势，如果没有一定规模讲起来也是虚的。

所以大家看到中海在土地市场一直还是比较进取的，不管是并购还是在公开市场拿地。归到一句话，公司是追求利润和股东*，同时为了达到这个目的，一定要有一定的规模来支撑。中海的规模应该是比这一两年有一个增长，这是我们的目标。

地产大哥点评：肖肖主席有点语无伦次了。

现场提问：公司提到未来希望在每一个主要的市场都能够成为前三名的*者，另外新开工量这么大的增长，都明显跟今年2100亿的销售目标不相符，可否解释一下？

公司希望毛利率还是维持在30%以上，但据分析，去年12月至今拿的地，基本上毛利率都没有到25%，公司如何做到保持30%以上的毛利率？

中海一直专注于住宅开发，未来在战略上有没有变化？会不会有更多商业方面的*，或者是海外的发展？

肖肖：

目标永远是目标，没有这个目标你就无从说起。

中海历来也是这样，先跟着目前的市场气氛排一个比较保守的数，年中再看看怎么样，这样的话比较符合我们一贯的思路。

我们的目标是追求30%的毛利率。中海整个土地储备是比较庞大的数，有一些地方比较高，有一些地方比较低。比如说去年以并购方式获得的土地应该占到76%，可以理解这部分的毛利率相应来讲会比较好一点。

这些数据也是根据公司历年对市场的判断和分析、预期，我们追求毛利率的30%，并不是说必须达到。

商业物业中海一直是这样一个策略，会持续做商业物业，在手也有一些商业物业在营运，还有一些在设计施工，一些土地待开发。我们认为在核心城市的商业物业还是有它的价值。

现在大家看到它的*比较低，正因为低才有潜力。我们觉得商业物业的整个管理营运，从整个市场环境来看还有很大的空间。过去中海做得不是那么理想，从今年开始，整个商业物业的全链条，目标是提升它的营运效率，潜力很大。

至于 海外我们策略也是一贯的，公司在海外主要还是收购，做自己比较擅长的东西，给股东带来更多的*。

地产大哥点评：

肖肖一会儿说“年中再看怎么样”，一会儿又说“并不是说必须达到”。

这可是业绩发布会，怎么能“并不是说必须达到”。你可以说低一点的目标嘛。

只有一个结论：肖肖也是心中没底。手中没粮，怎么会心中有底。

提问说，“去年12月至今拿的地，基本上毛利率都没有到25%，公司如何做到保持30%以上的毛利率？”

肖肖的回答，有气无力，急死人了。接下来，这个问题再问100遍。

现场提问： 去年公司净利润有一个相对明显的下滑，有没有可以预期到什么时间会出现回升？公司现在的负债率非常低，未来会不会采取稍微激进一点的策略，从而实现更好的拿地上的目标？去年公司的融资成本4.76%，有一点上升，未来的趋势是什么？

肖肖：

过去中海的利润总额一直是双倍数的增长，今年看到数字是单位数的增长，主要是合并法重列的问题。去除这个因素，中海的增长应该是14.1%。

负债方面，去年年末的水平是低了一点，现在已经回到17%左右。我们的指引还是说比例不超过30%，这是公司一贯坚持的比例。

这个负债规模情况下，我们会一直积极、持续地参与土地市场拍卖，多参与，慎出价，这是我们的思路。所以比较积极地去拿地，负债比率会升高，这是看得到的。

地产大哥点评：

利润掉下去不丢人，嘴硬就没有风度了。

而且，中海过去的传统优势，不要变成新成长的负担。

其实，借这个机会，财务大洗澡，有一万个理由。

好奇害死猫，面子也会害死人。

聂润荣：

收购中信其实是包括了资产和债务一并收购的，所以差不多有700亿港币的债务，其中有一部分的利率跟我们差不多，但确实有一些还是比较贵的。贵的一部分中海也安排了280亿的银行贷款把它还掉了，但是确实还有一小部分，差不多100亿，还是比较贵的，这些中海还得处理。总体来讲我相信2017年的借贷利率应该不会明显上升。

地产大哥点评：

收购中信是美丽的麻烦，这个麻烦还将持续下去。

*关键的是，中海你得把自己的事，搞利索了。

否则，接下来实质整合中信，提升业绩，人家怎么可能气顺。

现场提问：中信的项目交接完之后，现在的情况是怎样？

肖肖：

2017年中信项目的可售资源是730亿，这里面贡献的销售额大致在400亿。这些项目的毛利率跟中海整体的毛利率是一致的，或者还略高一点。

地产大哥点评：拭目以待。

现场提问：公司希望到2020年能够达到4000的规模，从这个目标来说，未来是不是要进入更多地区，特别是三线城市，毕竟一二线城市拿地竞争很激烈？

肖肖：

销售的增长，一个是现有的市场，一个是进入新的市场。目前中海还是会在一二线城市，因为很多一二线城市还是中海没有进去的。

地产大哥点评：

进入一二线城市，符合中海的习惯，要获取更高的利润率。

但问题是，一是一二线城市的地，特别贵。二是一二线城饱受政策调控之苦，销售业绩难免受到影响。

我大中海有毛法术吗?

还有，整场发布会，颜建国好像说话不多呀。