“普通人”认知“中国房地产”的10大“数据黑洞”！

中国人*重要的资产是房子，很多人身家100%都是房子，中国人*买房子，房地产也已经在2017年有望销售额接近13万亿，继续刷新宇宙*大行业的记录。

因为重要，所以很多人都爱预测或者爱看预测房地产的各路分析，作为一个尝试分析房地产市场很多年的伟哥来说，不敢说权威，但起码说算是业内。

爱琢磨的伟哥买过的有限几次房，自我感觉非常良好，但越琢磨越发现，房地产这个行业完全非市场化，都是黑洞。你看到的房地产都是错觉？

1：房价黑洞：

均价与房价混淆各种混乱

到目前公开场合可以看到的房价，其中政府官方公布的70大城市数据是指数，而其他各种机构公布的基本都是均价，这就导致了均价并不代表房价的现象。

对于购房者而言，均价没有任何意义，特别是在市场分化的趋势下。

*近上海发布政策，内容其实很简单，就是严管双合同，从全国看，到目前也就少数的个别城市新建住宅签约价格与过户价格一致，全国的二手房与大部分城市的新建住宅，价格都是双轨制。这种情况下：

除了交易双方，其他人或政府居然都不掌握房价，也就是各路机构特别是没有参与交易的，网签数据居然都是假的。

另外从网签数据看，也存在着滞后的影响，一线城市可能滞后一个月，三四线可能滞后几年的都有。这种情况下，成交量和成交价格都是假的，你建立在这个基础上的分析预判还能对吗？

2：城镇化率黑洞：

这个数据是*近震惊伟哥的一个变化，过去伟哥写过很多关于城镇化率的数据，对于中国来说，对房地产影响*核心的肯定是城镇化率，但中国的官方公布城镇化率其实是有两组数据的，分别是户籍城镇化率和实际城镇化率！

2016年中国户籍人口城镇化率为41.2%,国家统计局公布十八大以来城镇化工作的多项数据。2016年，中国常住人口城镇化率达到57.4%。、

两组数据是有大约接近16%左右的差额，这其实就很好理解了，除了北京上海这种*艰难的城市，全国大部分城市只要买房就可以*。那么没有*的16%大约全国2亿人，是房地产的刚需，已经生活在城市，但没有*。

这可以证明房地产还会有巨大的发展。

但注意了：所谓的半官方机构又出了一组数据，城市化已经要结束了？

3：排行榜黑洞：

这个就不用说了，这已经是一门明码标价的生意，卖200亿的花200万可以变成300亿。多家机构抢着每个月各种全国房企排行榜。除了前几名，后面居然可以保持全部不一样。

除了这种排名，另外各地各项目的排名也已经成为黑洞，大部分城市都限价、限签。数据失真。叠加网签数据滞后，排行榜在南京等限价严格城市已经成为可怜榜，因为这些项目都是憋不住资金链才卖的。

4：政ce黑洞

这个不用多说，你懂的。*近经典的某地租购同权，其实就是一直执行的政策。

昨天开个会，立马会有各种解读，其实对于中国房地产来说，核心还是看中国宏观经济，说不代表会做。

5：户型黑洞

全中国户型库在杭州、深圳，动不动就看杭这些城市发布一个惊艳的户型，100平米四居，80平米别墅。

很多其他城市的人想学，动不动就组团去杭州或者深圳这些地方学习去。

但其实这根本就是个黑洞，做设计的都知道，得房率完全是个伪指标，主要看规划审批。

83平米的别墅容积率，100平米的四居都是偷面积导致，而这些不在开发商用心不用心，而在当地规划部门是不是按照政策来。

极端来说，只要规划审批足够松，国贸三期也是可以出一个房本，按照1平米算税费的。所以户型*惊艳的城市，肯定是规划*宽松的地方。

6：租金黑洞

这个很简单，相比买卖还多少要签约贷款，所以房价即使有双合同，也可以推算部分城市。租金这个数据完全不透明，而且现在看，很多城市都有客厅住人的趋势，这种情况下，租金到底多少，谁也不知道。

7：土地黑洞

从土地角度看，楼面价已经完全超越了想象，在限价的情况下，楼面价接近或者超过限价，其实核心原因还是标书未明确的非计容面积价值。这种情况下，计算土地价格已经意义不大，所以2017年伟哥很少再详细算地价。

8-10：另外还有比如地下黑洞、渠道黑洞、签约黑洞等等，这些一般人遇不到伟哥就不聊了。归根结底一句话，越来越发现，房地产这门生意真有意思。