五环改善房源*下，房企“下一步”选择向左？还是向右？

楼市调控已经严格执行了5个月：

这5个月接近150天时间里，市场很明显的出现了变化，二手房价格明显下调，现在的价格可以说基本都回到了春节前后。成交量也持续低迷。但新建住宅市场则因为2016年下半年就开始的限价政策，反而基本平稳，大部分项目依然比二手房有比较明显的性价比。

(新建住宅市场依然明显的呈现：限价下供应少，库存降的趋势)

限价下，分化的市场：政策在变化：黄金时代，房地产“普涨”；白银时代，房地产“选涨”。市场在变化：不是所有的楼盘都会涨，不是所有的房企都能活着。

房地产在未来会呈现更加剧烈的马太效应，未来只有20%房企能活下来，20%的城市，20%的楼盘有*价值。

市场分化下，无奈的购房者：

作为购房者，身在这股分化浪潮中的我们，却又无时无刻不与房地产发生千丝万缕的联系、关注和*，一方面，先要有套小房子，然后才有机会换大房子；另一方面，负利率时代，大量闲散资金都在贬值，急需寻找好的*渠道。所以不论何时*房产、*优质房产，依旧是资产保值增值的良好手段。

相比较购房者面临的选择难题，对于开发商来说，也同样面临着很多难题：

1：限价下，是简配保证利润，还是继续挖掘产品潜力，提高市场知名度？

2：从土地角度看，未来刚需将成为市场主流，那么如何做好改善住宅？

3：改善时代，*的城市渐渐不缺房子，而缺好房子，更缺真正懂生活，改善生活，提供与都市生活方式同频率、同频道的房子！

4：对于企业来说，*的难题就是对趋势的把握，就是对产品力的追求，有产品创新能力，才有逆市*的勇气。

5：楼市的均好时代到来，过去是有房子不愁卖，未来不论是土地属性还是产品属性，均好化趋势越来越明显，只有都能干出好成品，才能获得消费者的认可。

楼市调控下，改善房源供应减少

房地产的核心一直都是地，对于北京来说，未来小户型供应会在目前土地供应结构下上升。但大户型比例则越来越少。

住宅类土地供应主要特征是六环化、小户型化！

判断未来市场，其实要看*近2年的北京土地结构，从结构上看，2016年土地供应很少，在2017年北京加大了土地供应，特别是自住房的供应。北京调控的+法供应可以说力度*，这样未来北京市场供应可以说全面进入刚需时代，从土地供应节奏看，大部分都会建设成为90平米以内的商品房住宅或自住房住宅。

从市场的成交结构看，未来的改善市场出现了一定程度的供应短缺可能，而改善需求则依然高位：特别是五环周围的改善供应将越来越*。

产品力才是能不受调控影响的“超级IP”

黄金时代，房企对整个楼市是“从0到1，从无到有”的供给。

白银年代，在高存量和高库存下，产品经营逻辑升级为“从有到优，从1到N”。

对于房企来说，虽然限价，但产品力依然是不受调控影响的“超级IP”

对于未来的北京楼市来说，刚需已经非市场化，而对于市场化的中高端住宅来说，这部分改善需求对房子的需求已经不仅仅只能遮风挡雨，健康的生活品质需求越来越高。

从产品角度看，有两种发展模式：

一种是产品的标准化、模式化、套路化，不管东南西北都用一套图纸，有千亿房企9大标准户型走天下一说；

另一种是产品偏执狂，强调工匠之心，对产品细节不厌其烦、精益求精的苛刻，说到底前者是对“规模”的崇拜，而后者是对材料和工艺的迷恋。

对于目前北京房地产市场来说，也的确有一些房企在积极探索产品力的绿色化、健康化：作为国内绿色健康人居代表的房地产开发企业——万年基业集团在其广阳郡九号项目上率先研发出“十大生态系统”，让科技服务于人居，为市场重新定义了健康人居。

广阳郡九号科技筑就“五恒品质”

作为长期致力于绿色建筑开发的国内领军企业，万年基业集团如何打造其*开发的广阳郡九号项目，成为了市场关注的焦点。

对于这样一个高品质住宅作品，用万年基业产品研发团队的话来概述：广阳郡九号是当前科技豪宅市场中集大成的一个作品。企业综合运用了“十大生态系统”，保证了项目“恒温、恒湿、恒氧、恒净、恒洁”的五恒品质。

广阳郡九号项目采用了低风速集中式新风系统，保证每2-3*室内空气完成一次置换，采用地板送风、顶部回风的气流组织方式，形成自下而上的新风湖。

天棚柔和辐射空调采暖系统，在房间顶棚下均匀敷设毛细管网，冬季靠管内热水辐射供暖，夏季靠管内冷水辐射供冷，维持室温在冬季不低于20℃，夏季不高于26℃。

此外，冬夏两季还会启动新风系统中的加湿/除湿装置，确保室内稳定在30%-65%人体感受适宜的湿度范围内，远离夏季桑拿天湿热和冬季采暖期干燥的困扰；与此同时，室内加以双重PM2.5净化控制，实现了双除霾模式。

不仅如此，广阳郡九号在细节处还采用了高气密性断桥铝合金三玻双中空Low-e外窗、同层排水技术、加厚楼面处理等手段，以保证室内环境安静。

软化水供应、太阳能生活热水供应、中水系统等人性化科技手段随处可见，在当前的房地产市场，广阳郡九号已经成为*北京科技住宅升级的代表作。

作为专为品质改善人群打造的全家庭科技住宅，广阳郡九号在居住舒适度方面的优势也很突出。小清河、长阳体育公园、房山新城滨水森林公园等自然资源环伺；奥特莱斯、长阳半岛等商业日趋成熟；北京理工大学、首都师范大学已经动工，其附属*和*也在规划中；武警总医院也将搬迁至此。项目周边正逐步形成涵盖医疗、教育、商业、生态休闲等多功能的三公里生活圈。

至于社区内部的打造，以匠心设计“两轴五园两带”法式风情园林；引入集阳光泳池、SPA健身、身体检测等功能于一体的万美会所，为业主提供专属服务；聘请知名物业公司高力国际担纲物业顾问，全方位构建品质生活。

目前，广阳郡九号在售主力产品为建筑面积约166－228平方米舒敞格局户型。适宜的面积段符合了改善需求对生活尺度的追求。

楼市越调控，产品力越重要。

从“人”出发，特别是当80后、90后他们渐渐成为中国社会的中流砥柱和消费主流，一方面，他们希望除了生活健康外，房子本身就可以带来健康。

另一方面，他们都希望能在家门口就可享受一切，健身运动的场所、便利的交通、各种完善的配套，而且还有他们需要的社交平台，建筑不再是冰冷的房子，而是一种有连接、有情感、有温度的社区；

因为有这些需求，才有了万年广阳郡九号一直努力的方向。作为北京生态科技住宅的典范，万年广阳郡九号积极的为购房者做健康生活的尝试，这种努力必将赢得更多置业者青睐，成为西五环改善型住宅名片。