窥44宗地，楼市四分下——2017年未来北京房企10种诡异死法

分析楼市，是一件很难的事，因为现在各种数据都因为限价、限签背离了市场真相。但分析楼市也是一件简单的事。其实就是看天+看地+看人。

看天：就是看政策，特别是信贷政策，这个昨天聊过，其实结论很简单，就是现在信贷虽然依然是历史*值，但对比更高的市场需求来说，信贷显得越来越紧张了。

看人：这个其实就是看需求，这关乎市场的分化。下次再聊。

*主要聊聊看地，特别是看北京的地。

2017年楼市风起云涌，各种政策频繁出台。从土地看，所有住宅类的地块，500多万平米中居住部分居然没有一平米是开发商可以自由定价的，北京住宅土地已经进入了全面限价阶段：

截止8月17日，北京累计供应成交的住宅用地合计44宗，供应的商品房住宅地块规划建筑面积为535.9万平米，相比2016年全年已经上涨了143%。

这535.9万平米土地中，合计有3部分住宅类土地：

1：70年产权的出租房

19宗出租房用地合计127.5万平米的租赁地块，按照平均单套70平米计算，大约能够提供租赁房源1.8万套。对比北京大约100多万套出租房市场来说，占比超过了1%。在集中供应的区域，这部分房源入市将明显的影响市场，通过供需结构调整，对租金形成调控与调节。

2：限价商品房

商品房住宅181.9万平米全部限价，未来销售的价格将低于目前周围商品房住宅价格，大部分项目价格均比目前市场的二手房次新房价格低10%左右。这将对目前商品房住宅定价形成影响。这部分面积中100万平米左右是7090地块，也就是需要大部分建设成为小户型商品房限价住宅。

3：自住房（未来的共有产权）

比例逐渐增加，在2017年截至日前大约为25%。

年内北京累计成交土地金额已经高达1639.66亿，按照目前土地供应及成交节奏，预计全年成交有望达到2500亿以上的历史*纪录。

4:2017年之前出让的企业可自主定价商品房住宅。

但这部分当下也依然被一直力度的限价政策约束。

下面问题来了，土地市场已经分成，未来并将继续分成4部分，其中的非常政策定价部分越来越少。那么有多少企业参与了2017年住宅类土地的市场竞争？

合计34家企业在2017年北京44宗住宅土地中有股权，其中有22宗地是企业单独获得，另外还有22宗是多家企业联合拿到。当然，大部分土地背后可能还有更多的企业股权存在。

那么这些企业对于这鸡肋一样的44宗地，未来有什么解决办法：

当下的楼市如何？

虽然签约数据失真，但从数据中看库存和供应量还是可以发现，整体商品房住宅依然属于*产品。

日前，北京合计全统计口径的商品房住宅只有4.75万套，而且其中剔除回迁房只有3.2万套，而且其中如果按照*近三年入市为标准，实际可售只有1.8万套。基本接近2017年前7个月签约量。

所以*近的楼市调控其实从数据看的确有必要。因为楼市供应量的确不多，当然从潜在供应角度看，有一定量，整体入市时间不确定。

过去出让的存量土地高端有市场，限价政策逐渐相对放松。*近出现了几个超过8万+的商品房住宅入市。

今年来，北京入市了76期住宅项目，包括所有的期房与期房转现房，一大特点是均价都没有突破8万。出现3个项目的价格9.5万。所以分裂的土地市场，对过去的项目来说，的确有了一定的利好。

继续聊聊今年的历史*分裂的拿地企业。

伟哥认为这44个项目有10种死法:

1:70年产权出租房用地的等死：

从目前看，如果真按照目前政策零碎出租，多宗70年产权出租房是肯定大规模亏损的交易。

*的可能性是变相出租。而目前的政策严管又导致这种企图短期落地的可能性不大。所以只能等未来。那么对于企业来说，几十亿、上百亿的资金成本会导致企业等死的可能性很大。

2：割腕合作卖股权：

未来楼市不是开发行业，已经是金融行业，比拼的是资金成本，这种情况下，这44宗地已经有很多金融机构介入的身影，未来肯定会有更多的企业需要引入廉价资金。

3：抠死

未来房企比的是成本计算能力，地块全部限价，土地价格的计算已经没有意义，未来房企更多的开始成本控制优势比拼。

从地价计算角度看，利润率都不高。房企未来比拼的将只能是自住房的建设成本控制能力叠加，溢出的车位、商业营销能力。对房企的资金价格高低要求很高。

4：退出不玩死

这当然就要谈到*近北京几宗联合体竞争*过程中，授权不同下，导致的退出闹剧，虽然谈不上退地，但因为各家企业对风险把控的不同，多家企业推出*组团也是闹的沸沸扬扬。

5：不了解竞争环境

**，自然是土地市场竞争，不论是从北京的企业走出去，还是外地企业抢北京看，都面临着强龙斗地头蛇的现象。

有些*可能是敲门砖，有些*可能目的是桥头堡。以一个千亿基本企业进入一线城市为例，连续抢了多宗*，*看，连续更换了多个公司董事长也依然在磨合过程中。

6：被经济带死

经济发展进入新常态，资金成本持续上升。

7：退地哭死

这种死法当然是*惨烈的，北京*典型的莫过于大龙地产的顺义*。

2009年11月20日大龙地产打败了龙湖、保利、远洋、百仕达等国内多家实力派房地产开发商，并*终在189轮的激烈竞拍后，以50.5亿元的天价成功拿下了这块土地，折合楼面价格将近3万元/平方米

仅仅四个月后，大龙地产因未能按期缴纳顺义*土地出让金，被北京国土局取消了拿地资格，已经交纳的2亿元竞买保证金不予退还。

华美地产旗下北京雅居乐房地产开发有限公司于2009年12月竞得的朝阳区百子湾路14号地块，由于未按照出让合同的约定缴纳地价款被收回，楼面地价17123元。

当然，现在看，如果不是资金链、资金成本，这几块地，楼面价放在*看，简直是低的令人发指。

8:爽死！！

历史上的确有好多*，当时看似疯狂，结果觉出人意料，历史上拿地死去的企业不多，反而是一波又一波的企业因为胆大而获利丰厚。所以2017年看似历史*严格的土地出让规则下，谁知道未来会有什么转机？

租赁价格*？

在未来的白银周期，这44宗地会有什么更加惊艳表现？让我们拭目以待。