供应*代下如何“告别假别墅”？中产阶级好房子梦在哪里？！

调控加码趋势下，供应进入*代：

317以来，全国房地产市场调控政策频繁发布，特别是一二线城市接近全面进入限购、限贷、限价、限售、限商时代。坚持4个月后，房价的确出现了平稳的趋势：

当楼市恢复冷静时，大部分人又是怎么看待购房的呢？分化的市场下，还能购房吗？

伟哥认为：判断市场其实还是看趋势和供需结构的未来变化！

1：当下看北京成交结构，在调控周期，新建住宅限价，更有价值

（数据截止2017年8月15日）

中国房地产市场一直是伴随着调控，在调控周期的2011年、2014年，你会发现，限价使得新建住宅相比二手房更早的进入了价格平稳周期，这种情况下，选择新建住宅，可以说基本全部都是笋盘。

以2017年已经入市的项目看，从2016年下半年开始，新建住宅的价格已经全面被管控，统计局公布的数据也显示了，北京5月新建住宅价格持平，预计这一轮调控周期内，新建住宅依然是笋盘。而其中成交*集中的依然是改善住宅，所以平均单套面积套均明显上行。

2016-2017年，北京商品房住宅（不含自住房）成交单套已经连续2年集中在150平米以上。从面积上就可以看到，未来**的肯定是别墅，别墅的成交热度持续上行。

*近2年别墅成交量持续放大，2016年的8263套刷新了历史记录，在2017年已经过去的7个多月，北京签约别墅3285套，供应只有2451套，实际库存看，当下北京已经只有6000多套。不足12个月的去化。

2：未来看土地供应，自住房供应多，改善型商品房供应少：

判断未来市场，其实要看*近2年的北京土地结构，从结构上看，2016年土地供应很少，在2017年北京加大了土地供应，特别是自住房的供应。

非常明显的数据，在2017年北京供应的244宗住宅用地中，合计535万平米土地中有135万平米是自住房，有259万平米是商品房住宅。但需要注意的是这1259万平米中H很多都是7090政策，也就是90平米以内需要占70%的面积。

简单的计算一下：未来北京供应的每10套住宅中，有5套是自住房，有4套是90平米以内的商品房住宅，只有1套是90平米以上的改善型住宅。

从容积率角度看，北京当下仅有的别墅都属于*产品。从数据上可以看到，别墅将是未来*保值*有价值的物业类型。

那么如何选择优质别墅？特别是如何避开当下一些有问题的别墅产品？

如何告别假别墅？！

这么多年的楼市发展，很多人都收获了资产*，那么在当下这个周期，如何买到优质的别墅项目？

伟哥总结这么多年的市场变化，其实有几点：

1：买涨不买跌是一个共同现象没错，但是，如果当房价跌到一定幅度，就会有人开始入手，所以买房必须懂得选择时机。

2：每一次调控都伴随着唱空潮，每一次调控都会带来拐点论、崩盘论甚至银行破产论，但事实是调控不等于打压，调控是为了让市场更健康，而不是让楼市崩盘。

3：一线城市的土地*，从资源角度看，一线城市是国内*值得持有的区域，城市化已经接近结束，这种情况下供应不可能突然增加。

4：调整布局的有力时机，特别是对于换房客户来说，选择一个更有价值的物业，才能迎接未来区域的继续上升。

对于并非投机的需求来说，其实关注几点，满足这些，什么时候都可以买！

1、容积率为王，容积率越低的项目价值越高

2、地段为王，规划利好越多的区域越有价值

3、产品为王，附加值越多的产品越有价值

4、性价比为王，高性价比、低总价有价值

以*近入市的纯墅区项目——金隅上城郡为例，基本符合了这4点，占据了明显的地利、天时与人和。

项目实景图

项目位于昌平区北亚花园东路，择址*的奥北地块，毗邻未来科学城，环境优越，交通便捷，全龄教育，配套齐全周边彼岸青滩高尔夫球场和拉菲特国际高尔夫球场，三级甲等医院、*健康管理机构、多家银行超市等近在咫尺。

首先：地利——北京少有的地上纯别墅区：

从*近几年北京住宅土地出让的历史记录看，基本住宅类土地的平均容积率都在2左右。这种情况下，出现别是*可能性就是容积率的不均衡使用，有些楼特别高，才能出现少量的别墅，这种小区因为居住不纯粹，导致很难称为真正的别墅。

另外别墅区*近10年*的问题就是地下空间利用过度，从体量看，目前北京很多项目别墅总使用面积里，超过30%是地下空间，部分项目甚至超过一半，这就造成了一些先天问题，很可能在几年以后暴露出来：特别是采光等问题。

其实地下室除了简单的储物功能外，作为居住、生活空间的未来肯定会出现问题，特别是很多将别墅作为*居所的购房者而言，地下室比例过多，肯定会影响居住与*的安全。

其次：天时，区域的规划利好！

如果绘制一张北京购房趋势的图，能影响购房热度的一个*关键因素便与区域内的人均创富能力有很大关系。

地图上的房地产热点其实早已确定：代表北京高新技术产业窗口从*早的中关村蔓延到了上地板块，整个大区域就是一个很好地个案。但是房地产的新增供应非常有限，所以出现了海淀大量的需求向昌平转移。

而未来的房地产热点其实也和产业趋势有关系：

未来科技城位于温榆河畔，规划占地面积约10平方公里，可利用建设用地423.2公顷，主要用于入驻企业研发和创新服务设施建设。按照规划，10年内将入驻10万人口。

看到这里，相信不用多说，你也可以意识到未来这一板块的价值所在。毕竟，再也没有比*科技产业园更为强有力的背书以及虹吸效应。

(金十字产业带)

2015年年底，国瑞地产摘得北七镇东西侧两地块，楼面价超过了3万元，成为震惊市场的*，但这一地价很快在2016年被再次颠覆：如果这两宗地在2016-2017年出让，地价将再涨不少。

2016年：同样在五环外的*类地块，在2016年6月2日，龙湖获得的海淀北部地区整体开发中关村环保科技园HD-0303-0071地块出让楼面价就达到了3.02万。而更甚的是在同*，延庆住宅地块的楼面价达到了3.1万。

近邻上地、中关村、望京等繁华核心，悦享周边公立*、国际名校构筑的12年*体系；同时多所公立、国际医院聚集，为家庭健康保驾护航；更有多所高端商超在侧，礼遇圈层生活。

从区域市场本身的房地产市场发展看：区域内市场需求旺盛，而库存量并不多，在可预期的时间内（3年左右）将迎来区域城市化进程的全面升级；包括大量产业人口进驻，生活与城市配套的极大丰富以及丰富的资金涌入。

第三：人和，优质的产品属性！

项目实景图

金隅上城郡的联排及下叠户型均实现前庭后院双花园，部分边户型超过200㎡，甚至赶超市面常见双拼别墅院落配置标准。

金隅上城郡大部分产品面宽在8.7-11.1米，首层层高3.3米，大开窗+落地窗设计，采用爱乐屋实木+LOW-E窗户，带来更多的阳光、更好的隔热保温性能。

同时，在户型规划设计上，金隅上城郡坚持让客户获得实际利益为出发点，将客户真正日常使用频率*的地上面积尽量扩大，部分产品地上面积占比接近90%，同时保留一定面积的地下储藏空间，尊重客户实际使用习惯。

经过四年精心研制，*终确定七种色调的红砖作为立面，例如每个墙角都采用更美观更坚固的L型异形砖（成品率不足10%）进行。这些意味着大量的人工控制、各种麻烦和额外成本，本身也是违背现代工业化精神的，但是金隅坚持这样做。只为让业主能在钢筋水泥矗立的城市外，回想起那一抹红砖墙下的生活原味。

金隅上城郡采用丝绸理念，台地落差融入英伦自然景观，采用百余种草本花卉、其中全冠移植40多种乔灌木，鼓励人走进景观里去，多接触大自然大量。在保证社区地上有大面积绿化空间的同时，业主通过下沉式车道进入地下车库，乘坐私家电梯*家中。真正做到了别墅小区的人车分流，确保行人的安全。

如今北京上海深圳，随便买个六环内三居室大约要1000万，1000万，是个恐怖数字，对北上深中产阶级而言，是大半辈子的心血与汗水！但其实，在内心深处，中国人更喜欢的是一个桃花源的居住情结，都有一个“别墅梦“。

我们不缺房子，缺好房子！

我们不缺生活，缺好生活！

六环内*居所别墅，金隅上城郡细节见匠心！

1.0超低容积率、24万㎡城市红砖墅院，

立基京城中轴北首，温榆湾畔，奥北别墅核心区。

他能够解答，中产阶级好房子梦在哪里！