金科“里坊式别墅”，惹人争议？

12月22日下午，我去了一趟好奇已久的金科雍景台，感觉不虚此行！这个项目的*特点，在于“里坊式规划”。据说，这是要延续“明皇宫”的礼制空间。要在一个17万平米的地块上，摆上7万多平米的建筑，做成一个“六街四巷十二坊”的别墅区。而“大理石”和“紫铜”装饰的外立面，也显得气质不凡。据说还是“1:1配送院子”，这就更让人眼前一亮。如果是1:1配送院子，是啥意思？就是你买200平米的房子，就送你200平米的精装院子，应该说很诱人的。但是，因为雍景台是一次创新，所以说起环境、规划、宅院和功能等话题，也就会惹人争议。

环境，是喧闹，还是幽静？

雍景台，位于宝华山森林公园的西南侧，具体位置，是在宝华大道与西部干线交汇的地方，东北叉口。东北侧，是距离3公里的隆昌寺，西侧和南侧，是绵延起伏的山地。山地不高，却植被*，轮廓也优美。项目前面，是规划中的占地240多亩的鲍亭湖公园，“幽静”的山水没得话说。特别是雍景台处于宝华山的向阳坡上，似乎也验证了金科选择项目一贯坚持的“两个不做”：非风水不做，非山水不做。

不过我倒觉得，雍景台的环境也并非理想之地，起码目前还不尽人意。比如，仙林大道，是南京*漂亮的景观大道，但是，经天路地铁站到雍景台远到8公里。向东，就要穿过6公里高楼如林的句容居住区，再向南，要经过2公里大货车横流的宝华大道。那种“喧闹”的“回家体验”，是无法回避的。既喧闹，还不便利，我从经天路地铁站打的的路费是32块钱，而看完楼返回的时候，索性就等不到的士了。

“指望将来吧！”销售人员信心满满。指望正在加速的宁镇扬一体化，指望仙林大道景观向东贯通，指望宝华大道的大货车改走南京外环高速。再指望贯通句容的地铁早日向东延伸。这样，雍景台的环境价值才可真正体现，甚至价值连城。这样，雍景台与30万方的万达茂的距离，还有仙林生活圈的距离，才会真的游刃有余。

不过，即使是这种美中不足的地方，地价已经被炒到了1万，而雍景台的北侧红线外，就有华隆紫金七号、弘阳山卿和东原亲山等等别墅。如今这里没什么大毛病的项目，大都卖得很火。卖别墅就像卖公寓。而紧俏行情的关键，还在于国家不断从严的“限墅令”，还有宝华10年之内的“不拍地”。据说宝华2010年以后就没有拍过别墅用地，以上这些项目，都是拿的二手地。抢别墅，也就在情理之中。

规划，是封闭，还是开放？

一走进售楼处，我被雍景台宏达的建筑吓到了。可谓一大二豪。大，在于7000多平米的售楼处，南京少见，而在别墅项目中更是*；豪，在于12米高的紫铜立柱，还有15米宽的大理石装饰的广梁大门。咨客说，售楼处是按照“雍*”的建制打造的，而这组建筑，被叫做“飘在水上的金陵院子”，未来会保留并增加到1万平米，会隔成3层，作为住家会所和商业配套。而有关整个雍景台的规划，销售人员说，雍景台是参照了“明皇宫”的规制，参照了北京的“雍*”的格局，甚至还参照了南京晋代“乌衣巷”的里坊格局。紫荆城是按照9进院，雍景台是按照5进院。回家，要经过门-坊-巷-弄-宅5进院。

六街四巷，是将占地17万方的菱形地块，通过6条街和4条巷，切割成12个菱形地块。这12个小的地块，就形成了12个坊。6条街，借用南京江南主城区的6个区的名字，分别是栖霞街、玄武街、鼓楼街、建业街，秦淮街和雨花街；4条巷，以南京的本地植物命名，分别为茉莉巷、梧桐巷、梅花巷和雪松巷；12坊，是分别以金陵古城12个城门命名的。6条街都是东西方向的，4条巷都是南北方向的，而12个坊，依山就势，是自南向北逐级抬高的。据我观察，每个坊都是一个独立的小区，基本上都是格式化的建制。竖向8栋，横向4栋，总共32栋，2栋或4栋为一弄，每两栋错开排列。至于间距，据我追问，坊的间距在6-7米，弄的间距在4-5米，宅的间距15米左右。由于各有宅门和独立的院子，高墙围合，保持*私密。

复辟，是我对雍景台里坊式规划的一个主观评价。中国的住宅规划，历来都有“封闭”和“开放”的斗争。而宋代是分水岭。宋代以前的民宅，比如长安（西安），其规划特点就是封闭的。据说这种闭合的文化，符合中国人“内敛”的性格。坊内的宅院都是内部开门，是不可以“从旁而通”的。坊，等于一个封闭的小区。坊门早晚都要定时启闭，路上断绝行人，里面的人出不去，外面的人进不去，即使有一两个非法之徒进入坊内，也很容易被抓住。这样做的好处是安全，因为*的皇官国戚都住在里面，但是坏处却是死气沉沉，大家住在自己的格子里，老死不相往来。到了宋代，就已经不流行住在高墙圈起的里坊中了。而是流行住在鳞次栉比的街巷上了。各个里坊，已经连成四通八达的大街小巷，居民们面街而居，结成了街巷式的开放的都会。北宋的汴京（开封）和南宋的临安（杭州），都是这样。

一坊32栋别墅摆位示意

到了现代，特别是*的轰轰烈烈的造城运动的*，建筑界有关“封闭”和“开放”的斗争，一直在继续。世纪之初，就有“废高墙”反对“高筑墙”的风向，还有“自由式”布局反对“列兵式”布局的风向，这些“开放”的风尚一时间还占了上风。后来又有九间堂、运河上的院子、桃李春风等中式别墅流行国内。仅在南京，*就有雅居乐长乐渡、泰禾南京院子、融创玖溪桃花源、高科高科紫微堂等。封闭的复古风，重新刮起。把笔者都搞懵了！

宅院，是多盖房子，还是多留院子？

买1平米房子，送1平米院子。雍景台这种“院子优先”的做法，全国少有。金科观天下总占地600亩，东西长，南北窄，至西向东渐大，像一把“钥匙”。一期的位置，在钥匙尖上，容积率0.85以下，已经*。现在说的二期的雍景台，17万占地，7万6建筑，容积率也就更低，0.5以下，而绿化率呢，却达到40%，比一般别墅的绿化高30%。据开发商自己说，这是他们在南京开发的*个项目，定位要高。就是要少盖房子，多送院子。

那么，雍景台的院子是怎么送的呢？首先看布局，前面提过，雍景台的两户别墅是前后错开布局的，进入弄门之后，另有两扇宅门开向宅内，随即就见到别有洞天的院子。如果1:1送院子，就是你买130平米的宅子，送你130平米的院子。不过开发商解释，1:1配送也不是*的，也根据地块的自然地貌来适当调整。而且，院子精装修的标准，*终还没细化，销售人员说，已经售完的一期，院子的装修成本在30万左右。这样的“院子优先”，就可能打动不少买家。

两套别墅共用一弄

雍景台的十二坊，全部的别墅加起来，是400户左右。又分成3类规格。分别是双拼、联排和合院，面积在127-300平米之间。3类别墅的竖向结构都是3层空间，层高也是统一的规制。地下和一楼都是3米5左右，二楼*处4米以上。地下到一楼，有一个1层电梯。还有一点特别之处，就是雍景台的外立面，定位高档，杜绝涂料，全部采用大理石和紫铜装饰，特别是屋檐和门廊，都是专门定制的。中式符号，多了几分大户人家的豪气。据说，雍景台的设计灵感，更来自南京久负盛名的“乌衣巷”的规制。让人联想到晋代世家大族居住之地，也让人联想到唐朝诗人的一首诗：朱雀桥边野草花，乌衣巷口夕阳斜，旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家。

遗憾的是，雍景台只是在一个月前开放了售楼处，却要到春节前后才能开放样板房，目前也没有要到有关户型平面的数据。但是就有部分挑剔的客户发现，雍景台每个户型的北侧是不开窗子的。为什么不开窗？可能还是因为“院子优先”。北侧就是“邻居”的院子，开窗，可能就会影响“私密性”。

功能，要科技住宅，还是要传统住宅？

或许是为了弥补“北侧没有窗子”的缺陷，雍景台采用了“三恒系统”。所谓三恒，就是恒温、恒湿、恒氧，家里的温度、湿度和氧气，都是恒定的。一年365天，能保证室温在22度左右，湿度在60度左右，氧气充足。使人体有很高的舒适度。没有空调的噪音和风感，就很清净；室内不干也不湿，就能睡个好觉，也养皮肤；新风系统，太太们再不会为有人抽烟而犯愁了，因为烟气随时就被吸跑了。但是，雍景台的绿色科技，却有3个问题值得争议。

1是借鸡生蛋。雍景台主推的“绿色科技”，是嫁接了南京慧科技公司的三恒系统。其特色是“分户运营”。也就是说，业主可以爱装不装。如果要装，业主可以享受900块钱一平米左右的优惠价，直接和慧科技签约，未来也找慧科技保修，与开发商没有干系。

2是增加成本。观天下一期一个130平米的别墅，就要交12万左右的系统费用。虽然未来的运营电费也大致相当于空调。但是由于设备不是用“地源热泵”，而是采用“空气热泵”，使用寿命较短，只有10到15年，意味着设备在70年内要更新5-6次，累计需要设备费用30万元左右；

3是生命话题。目前有关三恒系统，在建筑界争议较大。就有观点认为，人体长期在恒温恒湿的条件下，过于舒适，会退化对不同环境的适应能力，抵抗力下降，一旦遇到户外气温湿度变化，反而更加不适。好在，已经卖光的观天下在一期，80%的客户都选用了慧科技公司的三恒系统。但是，尚未入住。而且将是毛坯交付，尚待装修。这玩意儿究竟咋样？还是用了再说好。

以上就是我12月22号下午踩盘的大致经过。回过来说，如果你买了雍景台，回家的感觉是特别的。要经过5道门。1是进小区门，东大门或南大门；2是进坊门，雍景台有12个坊，别走错了；3是巷门，雍景台的每个坊，分成7块，每一块都有巷门；4是弄门，两家共用一道弄门，少量别墅弄门也是巷门；5是宅门，有些讲究，销售人员介绍有八重礼仪。宣传资料上说，八重礼仪是指三间一启的广梁大门、单檐歇山顶、抱鼓石、定制匾额、紫铜大门、宋氏勾栏、望柱头、步步锦门窗等。如果开车，是另外一种回家的感觉，从东门或南门进入地库，把车停在自家的车位上坐1层电梯回家。这样回家的感觉，如果你不嫌烦，你就喜欢吧！

至于雍景台是惹火还是惹祸？仁智各见吧！